요지 내용은 붙임과 같습니다.
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심판청구를 기각한다. 결 정 요 지 낙찰자들의 대표와 분양대행사의 대표가 이행확인서에서 쟁점공사비를 분양대행사 대표가 부담하는 것으로 약정하여 분양대행사가 자신의 분양대행수수료 수입 중 일부로 쟁점공사비를 부담한 것으로 보이는 점, 청구인은 쟁점공사비를 부담한 내역을 확인할 수 있는 증빙자료를 제시하지 아니하고 있는 점 등에 비추어 쟁점공사비는 분양대행사 등이 지출한 경비로 보이므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
(1) 청구인을 포함한 412세대의 OOO을 예치하는 조건으로 임시사용승인을 하였으며, 분양대행사는 2012.7.13. 쟁점공사비를 OOO은 2015년 12월 쟁점공사비를 전액 지출하여 OOO 진입도로가 완성되었다. 낙찰자들은 2016.2.17. 이 사실을 알게 되었으며, 청구인이 기한 후 신고한 2015.4.27.에는 쟁점공사비가 지출되지 아니하여 정확한 과세표준 및 세액을 계산할 수 없는 상태였으나, OOO이 2015년 12월에 쟁점공사비 전액을 지출함에 따라 필요경비가 확정되어 국세기본법 시행령제25조의2 제3호에 규정된 부득이한 사유로 과세표준 및 세액을 계산할 수 없었으나 그 후 해당사유가 소멸한 경우에 해당하는 후발적 경정청구 사유가 발생한 것이다.
(2) 청구인은 OOO 신축공사의 시행자이며 건설공사 및 분양대행을 분양대행사가 하도록 약정하였고, 약정내용은 금융기관 대출을 건설공사비 지출은 분양대행사가 이행하고 OOO 매매대금에서 차감하는 것이 주요 골자이다. OOO을 낙찰자들의 412세대 18,599.16㎡에서 청구인이 낙찰받은 면적비율로 배분하여 필요경비로 인정하여야 하고, 이의신청 결정에서 도로공사를 하지도 아니한 분양대행사 등이 법인세 신고시 이를 필요경비로 잘못 계상하였음에도 이를 인정한 것은 잘못이고 동일한 경정청구에 대하여 일부 세무서에서는 낙찰자들의 청구를 받아들인 바가 있으므로 과세형평에도 맞지 아니한다. OOO 진입도로공사는 아파트 신축공사의 준공요건의 하나이고 쟁점공사비는 청구인을 비롯한 시행자들의 아파트 신축공사비용의 일부이므로 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
(1) 쟁점공사비는 청구인의 필요경비가 아니므로 OOO이 쟁점공사비 지출을 회신한 것은 후발적 경정청구 사유에 해당하지 아니한다. 청구인은 이 건 경정청구를 하기 이전인 2015.11.23.에 쟁점공사비에 대하여 경정청구한 사실로 보아 쟁점공사비가 사용된 사실을 이미 인지하고 있었다고 보여지고, 설사 후발적 경정청구 사유에 해당한다고 보더라도 이 날을 기준으로 3개월인 2016.2.23.을 경정청구 기한으로 보아야 하며, 낙찰자들 대리인 OOO가 2013.3.31.까지 진입도로를 준공하지 않을 경우 OOO에서 쟁점공사비를 집행하는 것에 대해 이의를 제기하지 않겠다는 확약서를 작성한 사실, 2013.9.30. 분양대행사 대표 OOO에 공탁금으로 공사를 해 달라고 요청한 사실, 2014.12.26. OOO의 도로개설 실시계획인가가 고시된 사실 등으로 보아도 2016.2.17.을 경정청구 사유가 발생한 날로 보기는 어렵다.
(2) 쟁점공사비는 이미 필요경비에 반영된 것이므로 다시 필요경비에 산입할 수는 없다. 분양대행사가 청구인이 양도한 쟁점아파트 매매대금을 전액 OOO에 입금한 후, 입금된 금액에서 낙찰자들에게 지급하기로 한 OOO에서 대출금 상환, 내장공사비, 외장공사비 등으로 사용하고 나머지는 낙찰자들에게 지급하였고, 매매대금에서 낙찰자들에게 지급하기로 한 금액을 제외한 금액이 분양대행사의 수익이 되는데 분양대행사의 수익에 대해서는 청구인이 분양대행수수료라는 명목으로 이미 필요경비로 산입하여 양도소득세를 신고하였다. 따라서 전체 매매대금(양도가액 합계액)은 낙찰자들에게 지급할 금액과 분양대행사의 이익인 분양대행 수수료 금액으로 나누어지는데, 분양대행수수료 금액은 양도소득세 신고서에 분양대행수수료 항목으로 필요경비에 계상하였고, 나머지 금액은 분양대행사 정산자료에서 알 수 있듯이 각 항목별로 사용한 후 정산하여 청구인의 필요경비로 계상하거나 낙찰자들에게 지급하여 남은 금액이 없으므로, 정해진 매매가액에서 별도로 쟁점공사비를 지출할 수 있는 여분의 금전이 남지 않는다. 쟁점공사비는 OOO 계좌에서 OOO에 이체된 것이므로 매매대금에서 지출된 것이 명확하고 분양대행사의 이익인 분양대행수수료에서 지급되어 이미 청구인의 필요경비에 계상한 것이므로 이를 다시 필요경비로 인정할 수 없다. 한편 OOO의 도로공사비를 계상한 사실로 보아도 쟁점공사비가 분양대행사 등이 지출한 것임을 알 수 있다.
① 후발적 경정청구 요건을 갖추었는지 여부
② 쟁점공사비를 낙찰자들의 면적비율로 안분계산하여 청구인이 낙찰받은 몫에 상당하는 금액을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
5. 제1호부터 제4호까지와 유사한 사유로서 대통령령으로 정하는 사유가 해당 국세의 법정신고기한이 지난 후에 발생하였을 때 제45조의3【기한 후 신고】① 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 자는 관할 세무서장이 세법에 따라 해당 국세의 과세표준과 세액(이 법 및 세법에 따른 가산세를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 결정하여 통지하기 전까지 기한후과세표준신고서를 제출할 수 있다. 다만, 자산재평가법 제15조 에 따른 재평가신고의 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항에 따라 기한후과세표준신고서를 제출한 자로서 세법에 따라 납부하여야 할 세액이 있는 자는 그 세액을 납부하여야 한다.
③ 제1항에 따라 기한후과세표준신고서를 제출한 경우 관할 세무서장은 세법에 따라 신고일부터 3개월 이내에 해당 국세의 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 그 과세표준과 세액을 조사할 때 조사 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유로 신고일부터 3개월 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 신고인에게 통지하여야 한다.
④ 기한후과세표준신고서의 기재사항 및 신고 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 국세기본법시행령 제25조의2 【후발적 사유】법 제45조의2 제2항 제5호에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
3. 최초의 신고ㆍ결정 또는 경정을 할 때 장부 및 증거서류의 압수, 그 밖의 부득이한 사유로 과세표준 및 세액을 계산할 수 없었으나 그 후 해당 사유가 소멸한 경우
4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 사유가 있는 경우 (3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관한 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 (5) 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
(1) OOO에서 사업승인을 받아 공사 중 1999년 OOO으로부터 준공검사를 받았다.
(2) 청구인은 쟁점아파트를 경매로 2012.2.13. 취득하여 2012.7.23. 매매로 양도하고 2015.4.27. 양도소득세를 기한 후 신고하였는바, 청구인의 기한 후 신고내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 양도가액 OOO으로 신고하였다. (나) 청구인이 신고한 취득가액 및 기타필요경비 세부내역을 보면, 취득가액 OOO이다.
(3) 청구인은 2016.3.18. OOO을 쟁점아파트의 필요경비에 산입하여 양도소득세 OOO을 환급하여 달라는 경정청구를 하였고, 처분청은 2016.5.20. 청구인에게 경정청구 거부통지를 하였다 (4) OOO으로 한다고 약정되어 있다.
(5) 2012년 4월 낙찰자들의 대리인 OOO으로 계산한 금액을 합한 금액이다.
(6) 낙찰자들의 대표 OOO을 예치하고, 이행보증인은 분양대행사로 하며, 도로공사 준공예정일은 2013.3.31.로 되어 있고, 준공예정일까지 도로를 준공하지 않을 경우 OOO에서 예치금과 예치금이자로 도로공사 개설 및 마무리에 소요되는 사업비로 집행함에 이의를 제기하지 않을 것을 확약한다”고 되어 있다.
(7) OOO 담당공무원은 남은금액은 도로부지로 수용한 일부 토지의 토지수용보상금으로 소유자와 연락이 되지 않아 집행하지 못하고 있으며, 2016년 12월 말까지 집행되지 않을 경우 공탁과정을 거쳐 쟁점공사비에 대해 최종 정산할 예정이라고 진술하였다.
(8) 분양대행사는 2012.2.1. 개업하여 2014.12.31. 직권 폐업되었고 대표이사 OOO는 연락이 두절된 상태이며, 분양대행사의 2012사업연도 법인세 세무조정계산서 및 부속서류에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 분양대행사는 낙찰자들의 대표 OOO와 분양대행 계약한 412세대 중 273세대를 인수한 것으로 하여 재고자산으로 계상하였고, 분양된 세대에 대해서는 분양금액을 매출로 계상하였으며, 412세대 중 85세대는 OOO에서 인수한 것으로 나타나며, 나머지 17세대는 확인되지 아니한다. (나) OOO를 분양대행사와 위 2개 법인이 분양대행을 하면서 작성한 ‘각 사별 공사비 등 비교 점검표’ 중 일부자료는 아래 <표3>과 같다. (다) 분양대행사가 작성한 OOO의 매매자료에 의하면, 전체 273세대, 총면적은 16,980.36㎡로 기재되어 있고, 각 세대별 낙찰가격, 1차 매입금액(매매대행 매입금), 1차 분양판매분, 1차 매출차익으 로 구성되어 있는바, 각 호별 일부 자료의 내용은 아래 <표4>와 같다. (라) 분양대행사가 2013.3.18. 작성한 OOO자료는 아래 <표5>와 같다. (마) 분양대행사의 분양원가명세서상 당기 원재료매입액 OOO 자료는 아래 <표6>과 같다.
(9) 청구인은 다른 관할세무서장이 낙찰자들의 경정청구를 인용하였다고 주장하면서 제시한 그 세부명세는 아래 <표7>과 같다.
(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점②에 대하여 살피건대, 쟁점공사비를 낙찰자들의 면적비율로 안분계산하여 청구인이 낙찰받은 몫에 해당하는 금액을 청구인의 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 낙찰자들이 OOO와 분양대행사의 대표 OOO가 이행확인서에서 쟁점공사비를 분양대행사 대표 OOO가 부담하는 것으로 약정하여 분양대행사가 자신의 분양대행수수료 수입 중 일부로 쟁점공사비를 부담한 것으로 보이는 점, 매매대행계약서상 낙찰자들에게 배분되어야 할 394세대분의 합계 OOO 자료에서 내장공사비, 외장공사, 낙찰자들의 대출금 등을 정산하고 낙찰자들에게 OOO 내역에서 분양대행사가 쟁점공사비를 각 분양대행 업체의 면적으로 안분하여 도로공사비로 계상한 점, 청구인은 쟁점공사비를 부담한 내역을 확인할 수 있는 증빙자료를 제시하지 아니하고 있는 점 등에 비추어 쟁점공사비는 분양대행사 등이 지출한 경비로 보이므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
(11) 쟁점①은 쟁점②의 기각으로 심리의 실익이 없어 이의 심리를 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.