쟁점부동산의 취득가액을 등기부등본상에 기재된 거래금액이 아닌 환산가액으로 산 정하여야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2016.03.10. 제주특별자치도 OOO 전 336㎡, 동소 641-2 전 1,683㎡ (이하 ‘쟁점부동산’이라 한다) 를 양도하고 2016.03.15. 취득가액을 소득세법 시행령 제176조 2에 의한 환산취득가액으로 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 2006.12.14. 쟁점부동산을 ‘매매’를 원인으로 취득하였음을 확인하고, 쟁점부동산의 등기부등본상에 기재된 거래가액 OOO원을 실지취득가액으로 하여 2016.9.30. 양도소득세 OOO원 을 결정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.11.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부동산등기법제68조에 따라 등기부등본상에 기재된 금액은 2012.1.1. 이후부터 증빙자료로 채택할 수 있도록 법률이 개정되었는데도 처분청이 환산가액을 부인하고 부동산등기부등본상에 기재된 금액을 실지취득가액으로 하여 경정고지한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 (1) 청구인의 쟁점부동산 취득일은 2006.12.14.로 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 제1항 거래당사자는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가액 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약일로부터 30일 이내에 당해 관할 시장․군수 또는 구청장에게 공동으로 신고 규정(2006.1.1. 부터 시행 한다) 및 부동산등기법제68조에 실지거래가액의 등기의무화(2006.1.1. 이후 매매에 관한 거래계약을 체결하고, 2006.6.1. 이후 최초로 등기를 신청하는 분부터 적용 한다) 규정이 적용되는 시점 이후의 취득이므로 쟁점부동산의 등기부등본에 기재된 OOO원을 취득가액으로 적용하여야 한다. (2) 쟁점부동산의 전 소유자OOO가 신고한 양도소득세 신고서에도 양도 가액이 OOO원으로 기재된 매매계약서가 첨부되어 있고, 쟁점부동산에 대한 양도소득세 조사 시 청구인 역시 등기부등본에 기재된 취득가액 OOO원이 실지 취득 가액임을 인정하였으며, 청구인은 세무 사에게 의뢰한 것으로 신고내역에 대하여 알지 못하고 있었으며, 세무대리인 또한 실제 취득가액에 대한 반증을 제시하지 못하였다. 청구인은 부동산등기법 제68조 에 따라 부동산 등기부등본에 기재된 금액의 적용 시기는 2012.1.1. 이후부터라고 주장하나, 이에 대한 근거는 청구인이 제시한 불복이유서에 대한 증 거서류 및 관련법에도 나와 있지 않다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액을 등기부등본상에 기재된 거래금액이 아닌 환산가액으로 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 등 (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

(2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.

1. 제89조 제1항 제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호가목에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항에 따른 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 거짓 계약서의 작성, 주민등록의 거짓 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조제1항에 따른 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산인 경우

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 해당 자산의 종류, 보유기간, 보유 수(數), 거래 규모 및 거래방법 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우 (3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (5) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. (6) 부동산등기법 제68조 【거래가액의 등기】 등기관이 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 제1항 에서 정하는 계약을 등기원인으로 한 소유권이전등기를 하는 경우에는 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 거래가액을 기록한다.

(7) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 【부동산거래의 신고 】① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장・군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.

(8) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 부칙 <제7638호,2005.7.29> 제1조 (시행일) 이 법은 공포 후 6월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제27조ㆍ제28조ㆍ제51조제1항제2호 및 동조 제3항의 규정은 2006년 1월 1일부터 시행한다. 제3조 (부동산거래의 신고에 관한 적용례) 제27조의 규정에 의한 부동산거래의 신고는 이 법 시행 후 최초로 거래계약서를 작성하는 분부터 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 2016.3.10. 쟁점부동산을 OOO원에 양도하고, 2016.5.31. 취득가액은 기준시가에 의한 환산가액을 적용한 OOO원을 신고하였음이 확인된다.

(2) 처분청은 2016.7.25.부터 2016.8.12.까지 양도소득세 실지조사를 실시하고, 청구인이 쟁점부동산 실지 취득한 가액을 등기부등본에 기 재된 OOO원을 경정고지하였다.

(3) 쟁점부동산의 전 소유자OOO가 신고한 양도소득세 신고서상의 양도가액은 OOO원으로 기재되어 있고 매매계약서가 첨부되어 있으며, 청구인은 부동산등기부등본에 기재된 가액 외 달리 실지 취득가액이라고 주장할 수 있는 계약서를 제출하지 아니하고 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 등기부등본에 기재된 금액은 2012.1.1. 이후부터 증빙자료로 채택할 수 있도록 규정되어 취득시기인 2006.12.14.에는 환산가액을 적용하여야 한다고 주장하나,소득세법제114조 제5항에 등기부등본 기재 가액을 실지거래 가액으로 추정하여 결정하는 규정은 2012.1.1. 이후 결정하는 분부터 적용하도록 되어 있고, 쟁점 부동산 등기부등본 뿐만 아니라, 전 소유자의 양도소득세 신고서에도 동일한 금액으로 신고하였으며, 검인계약서는 매매당사자들이 작성하여 부동산소재지를 관할하는 지방자치단체의 장의 검인을 받아 소유권이전등기시에 매도증서로 첨부하고 있으므로 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약이 실제와 달리 작성되었다는 사실은 주장하는 자가 이를 입증하여야 함에도 현재까지 실계약서라고 주장할 수 있는 계약서를 제시하지 아니하여 등기부등본에 기재된 금액을 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 경정한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.