요지 내용은 붙임과 같습니다.
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심판청구를 기각한다. 결 정 요 지 낙찰자들의 대표와 분양대행사의 대표가 이행확인서에서 쟁점공사비를 분양대행사 대표가 부담하는 것으로 약정하여 분양대행사가 자신의 분양대행수수료 수입 중 일부로 쟁점공사비를 부담한 것으로 보이는 점,분양대행사의 ‘분양원가명세서’ 및 ‘도로공사비 **억원 안분계산’ 내역에서 분양대행사가 쟁점공사비를 각 분양대행 업체의 면적으로 안분하여 도로공사비로 계상한 점,청구인들은 쟁점공사비를 부담한 내역을 확인할 수 있는 증빙자료를 제시하지 아니한 점 등에 비추어 쟁점공사비를 필요경비로 인정하지 아니하고 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없음
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점아파트 분양대금 입금통장이 분양대행사 명의로 개설되었고, 분양대행사의 계좌에서 쟁점공사비 OOO이 OOO에 예치되었으므로, OOO을 낙찰자들의 412세대 총면적 18,599.16㎡에 청구인들의 면적단위로 배분하여 필요경비를 계산한 것이므로 필요경비로 인정하여야 하고, 이의신청 결정문에서 도로공사를 하지도 아니한 분양대행사 등이 법인세 신고시 이를 필요경비로 잘못 계상하였음에도 이를 인정한 것은 잘못이고, 동일한 경정청구에 대해 일부 세무서에서는 청구주장을 인용 결정한바 있다.
(2) 청구인들 등(이하 “낙찰자들”이라 한다)은 412세대의 쟁점아파트를 약 60% 정도의 공사가 진행된 상태에서 법원경매로 낙찰받았고, 낙찰자들은 쟁점아파트의 마무리 공사 및 준공검사를 위하여 OOO를 대표로 선출하였으며, OOO는 주식회사 OOO(이하 “분양대행사”라 한다)에 쟁점아파트의 잔여공사 및 분양대행을 맡겨 공사를 마무리하였으나, 진입도로가 개설되지 못해 준공검사가 나지 않았고, OOO은 쟁점아파트에 대해 도로개설비 OOO을 예치하는 조건으로 OOO 임시사용승인을 하였으며, 분양대행사는 OOO 쟁점공사비 OOO을 OOO에 예치하였는바, OOO은 2015년 12월 쟁점공사비 OOO을 지출하여 쟁점아파트 진입도로를 완성하였고, 낙찰자들은 OOO 이 사실을 알게 되었으며, 청구인들이 기한 후 신고한 OOO에는 쟁점공사비가 지출되지 않아 정확한 과세표준 및 세액을 계산할 수 없었으나, OOO이 2015년 12월에 쟁점공사비 전액을 지출하여 필요경비가 확정되어 국세기본법 시행령제25조의2 제3호에 규정된 부득이한 사유로 과세표준 및 세액을 계산할 수 없었으나 그 후 해당사유가 소멸한 경우에 해당하는 후발적 경정청구 사유가 발생한 것이다.
(1) 낙찰자들 대표 OOO와 분양대행사 대표 OOO 사이에 작성된 이행확인서에 의하면, OOO가 아파트 매매대금과 별도로 쟁점공사비 OOO을 지불한다고 되어 있어, 쟁점공사비는 청구인들의 필요경비가 아니라 분양대행사의 사업상 경비이고, 청구인들은 기한 후 신고시에 필요경비 근거서류로 OOO 분양대행사 대표 OOO가 작성한 확인서를 첨부하였으나 확인서에는 분양대행수수료, 내장공사비, 외장공사비만 기재되어 있고 쟁점공사비는 기재되어 있지 않아 쟁점공사비를 낙찰자들이 지출한 경비로 보기 어려우며, 만약 쟁점공사비 OOO이 낙찰자들이 지출한 비용이라 하더라도, 당초 기한 후 신고시 청구인들이 취득원가 및 필요경비로 계상한 분양대행수수료, 내장공사비, 외장공사비에 대한 금융증빙 등이 없어, 이들 필요경비에 쟁점공사비 OOO이 포함되었는지 여부가 확인되지 않아 청구인들이 이에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 않는 한 이를 필요경비로 인정하기 어렵다.
(2) 청구인들은 쟁점공사비 지출과 관련하여 청구인들의 세무대리인이 OOO으로부터 공탁금 OOO이 공사비로 사용되었음을 회신 받은 OOO을 후발적 경정청구 사유가 발생한 날로 보아 OOO 경정청구를 하였으나, 낙찰자들 중 OOO은 OOO 쟁점공사비에 대해 경정청구 한 사실로 보아 청구인들이 쟁점공사비 OOO이 사용된 사실을 인지하였으므로 이 날을 기준으로 3개월인 OOO을 경정청구 기한으로 보아야 하고, 낙찰자들의 대표 OOO가 OOO까지 진입도로를 준공하지 않을 경우 OOO에서 쟁점공사비로 OOO을 집행하는 것에 대해 이의를 제기하지 않겠다는 확약서를 작성한 사실, OOO분양대행사의 대표 OOO가 OOO에 공탁금으로 공사를 해달라고 요청한 사실, OOO의 도로개설 실시계획인가가 고시된 사실 등으로 보아도 OOO을 경정청구 사유가 발생한 날로 보기 어려우므로 이 건 경정청구는 받아들이기 어렵다.
① 쟁점공사비를 낙찰자들의 면적비율로 안분계산하여 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
② 후발적 경정청구 요건을 갖추었는지 여부
5. 제1호부터 제4호까지와 유사한 사유로서 대통령령으로 정하는 사유가 해당 국세의 법정신고기한이 지난 후에 발생하였을 때 제45조의3【기한 후 신고】① 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 자는 관할 세무서장이 세법에 따라 해당 국세의 과세표준과 세액(이 법 및 세법에 따른 가산세를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 결정하여 통지하기 전까지 기한후과세표준신고서를 제출할 수 있다. 다만, 자산재평가법 제15조 에 따른 재평가신고의 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항에 따라 기한후과세표준신고서를 제출한 자로서 세법에 따라 납부하여야 할 세액이 있는 자는 그 세액을 납부하여야 한다.
③ 제1항에 따라 기한후과세표준신고서를 제출한 경우 관할 세무서장은 세법에 따라 신고일부터 3개월 이내에 해당 국세의 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 그 과세표준과 세액을 조사할 때 조사 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유로 신고일부터 3개월 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 신고인에게 통지하여야 한다.
④ 기한후과세표준신고서의 기재사항 및 신고 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 국세기본법시행령 제25조의2 【후발적 사유】법 제45조의2 제2항 제5호에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
3. 최초의 신고ㆍ결정 또는 경정을 할 때 장부 및 증거서류의 압수, 그 밖의 부득이한 사유로 과세표준 및 세액을 계산할 수 없었으나 그 후 해당 사유가 소멸한 경우
4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 사유가 있는 경우 (3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관한 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 (5) 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
(1) 쟁점아파트는 1997년 OOO이 사업승인을 받아 공사를 하던 중 OOO의 부도로 공사가 중단된 뒤, 2012년 청구인들 등이 법원 경매로 낙찰받아 낙찰자들 중 OOO를 대표로 선임하였고, OOO는 잔여공사 이행 및 매매대행을 위하여 분양대행사를 선정하여 OOO 쟁점아파트의 매매대행계약서를 작성하였으며, 2012년 진입도로 개설 이행조건(이행각서 및 개설비용 OOO 예치)으로 OOO으로부터 임시 사용승인을 받았고, 분양대행사는 OOO에서 진입도로 개설공사 실시계획인가 고시 후 2015년 12월말경 도로공사가 완료되었으며, OOO은 2015년 말경 도로공사비용을 지출(일부금액은 2016년 지출됨)하였고, 쟁점아파트는 2016년 6월 OOO으로부터 준공검사를 받았다.
(2) 청구인 OOO은 쟁점아파트 중 104동 1001호 외 2개호를 경매로 OOO 취득하여OOO 매매로 양도하였고, 다른 청구인들도 2012년에 경매로 취득하여 2012년도에 각 양도한 후 OOO 양도소득세를 기한 후 신고하였는바, 청구인 OOO의 기한 후 신고내용은 다음과 같다. (가) 청구인 OOO은 양도가액은 OOO, 취득가액 및 기타필요경비 OOO, 양도소득금액 OOO, 납부할 세액 OOO으로 신고하였고, 청구인 OOO는 양도가액은 OOO, 취득가액 및 기타 필요경비OOO, 양도소득금액 OOO, 납부할 세액 OOO으로 신고하였다. (나) 청구인 OOO의 취득가액 및 기타필요경비 세부내역을 보면, 취득가액 OOO, 취․등록세 OOO, 법무사 비용(유치권 해제, 채권할인액, 등기비용 등) OOO, 기타 필요경비로 내부공사비 OOO, 외부공사비 OOO, 분양대행료 OOO, 합계 OOO으로 나타나고, 청구인 OOO의 취득가액 및 기타 필요경비 세부내역을 보면, 취득가액 OOO, 취․등록세 OOO, 법무사비용(유치권 해제, 채권할인액, 등기비용 등) OOO, 기타 필요경비는 OOO으로 총 필요경비는 OOO으로 나타난다. (다) 기타 필요경비로 계상한 OOO은 분양대행사 대표 OOO가 작성한 확인서에 기재된 금액이고, 금융증빙이나 공사내역 등은 확인되지 않는다.
(3) 청구인 OOO은 OOO 쟁점공사비 중 OOO을 취득가액에 산입하여 달라는 경정청구를 하였고, 추가 필요경비 산출근거는 쟁점아파트 412세대의 총면적 18,599.16㎡ 중 청구인 OOO의 취득면적 139.80㎡에 쟁점공사비 OOO을 안분하여 산정한 것으로 나타나며, 처분청은 OOO 객관적인 증빙서류가 부족하다는 이유로 청구인 OOO의 경정청구를 기각한다는 결과를 통지하였다.
(4) OOO에서 청구인들의 세무대리인에게 OOO 발송한 ‘쟁점아파트 진입도로 개설관련 공탁금 사용내역 조회에 대한 통보 문서’에 의하면, 쟁점공사비 OOO을 ‘공사비 및 토지보상비로 OOO 전액 사용’한 것으로 회신하였음이 나타난다.
(5) 쟁점아파트의 낙찰자들 대표 OOO와 분양대행사 대표 OOO가 2012.1.17. 작성한 “매매대행계약서” 제4조 제2호에 의하면, OOO와 OOO 사이의 부동산매매금액은 267세대는 평당 OOO, 136세대는 평당OOO으로 한다고 약정되어 있다.
(6) 2012년 4월 낙찰자들의 대표 OOO(갑)와 분양대행사 대표 OOO(을) 사이에 작성된 ‘이행확인서’ 제1호에서 OOO는 아파트 매매대금과 별도로 준공비용 OOO을 OOO에게 지불하고, 제2호에서 OOO는 394세대 매매대금 OOO을 OOO에게 지급하기로 약정한 사실이 확인되는데, 이 금액은 분양대행사에서 작성한 수불대장에 의하면, 매매대행계약서상의 267세대는 평당 OOO, 136세대는 평당 OOO으로 계산한 금액을 합한 금액이다.
(7) 낙찰자들 대표 OOO가 OOO 작성하여 OOO에 제출한 ‘이행확약서’에 의하면, 쟁점아파트 진입도로 공사비로 OOO을 예치하고, 이행보증인은 OOO로 하여 준공예정일은 OOO이며, 준공예정일까지 도로를 준공하지 않을 경우 OOO시청에서 예치금과 예치금이자로 도로공사개설 및 마무리에 소요되는 사업비로 집행함에 이의를 제기하지 않을 것을 확약한다고 되어있고, 분양대행사 대표 OOO가 OOO 작성하여 OOO에 제출한 ‘이행확약서’에 의하면, 쟁점아파트 진입도로 공사비로 OOO을 예치하고, 이행보증인은 분양대행사로 하며, 도로공사 준공예정일은 OOO로 되어있고, 준공예정일까지 도로를 준공하지 않을 경우 OOO에서 예치금과 예치금이자로 도로공사 개설 및 마무리에 소요되는 사업비로 집행함에 이의를 제기하지 않을 것을 확약한다고 되어있다.
(8) OOO에서 발행한 분양대행사 계좌 수신(대월)원장 자료에 의하면, 분양대행사는 OOO 각 OOO을 4차례에 걸쳐 합계 OOO을 OOO에 이체한 것으로 확인되고, OOO의 ‘세입, 세출외 현금 예치 및 지출현황’ 및 ‘예산지출내역서’에 의하면, OOO 현재 도로공사비 OOO 및 이자발생액 OOO을 포함한 OOO에서 도로공사비 등으로 OOO을 지출하고 OOO이 남아있는 것으로 나타나며, OOO 담당공무원은 남은금액은 도로부지로 수용한 일부 토지의 토지수용보상금으로 소유자와 연락이 되지 않아 집행하지 못하고 있으며, 2016년 12월 말까지 집행되지 않을 경우 공탁과정을 거쳐 쟁점공사비에 대해 최종 정산할 예정이라고 진술하였다.
(9) 분양대행사는 OOO 개업하여 OOO 직권폐업되었고 대표이사 OOO는 연락이 두절된 상태이며, 분양대행사의 2012사업연도 법인세 세무조정계산서 및 부속서류에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 분양대행사는 낙찰자들의 대표 OOO와 분양대행 계약한 412세대 중 273세대를 인수한 것으로 하여 재고자산으로 계상하였고, 분양된 세대에 대해서는 분양금액을 매출로 계상하였으며, 412세대 중 85세대는 주식회사 OOO, 37세대는 주식회사 OOO에서 인수한 것으로 나타나며, 나머지 17세대는 확인되지 않는다. (나) 쟁점아파트를 분양대행사와 위 2개 법인이 분양대행을 하면서 작성한 ‘각 사별 공사비 등 비교 점검표’ 중 일부자료는 아래 <표1>과 같다. <표1> (다) 분양대행사가 작성한 쟁점아파트의 매매자료에 의하면, 전체 273세대, 총면적은 16,980.36㎡로 기재되어 있고, 각 세대별 낙찰가격, 1차 매입금액(매매대행 매입금), 1차 분양판매분, 1차 매출차익으로 구성되어 있는바, 각 호별 일부 자료의 내용은 아래 <표2>와 같다. <표2> (라) 분양대행사가 OOO 작성한 ‘OOO 결산’ 자료는 아래 <표3>과 같고, 각 항목별 지출내용은 별지로 첨부되어 있는바, 총 정산금액 OOO에서 매매대행계약서에서 약정한 내장공사비, 외장공사, 낙찰자들의 대출금 등을 정산하고 낙찰자들에게 OOO을 지급한 것으로 나타나고, 쟁점공사비는 정산내역에 포함되어 있지 않다. <표3> (마) 분양대행사의 분양원가명세서상 원재료매입액 OOO, 도로공사비 OOO이 계상되어 있고, 별지 첨부된 ‘도로공사비 OOO 안분계산’ 자료는 아래 <표4>와 같다. <표4>
(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인들은 쟁점공사비 중 각자가 분양받은 면적으로 안분한 금액을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인들이 쟁점아파트를 법원 경매로 취득하여 분양대행사와 분양대행계약을 체결하였고, 분양대행사가 쟁점공사비 OOO을 OOO으로 송금하였으며 쟁점공사비는 2015년 12월말경 OOO에서 쟁점공사비 명목으로 대부분 지출되었는바, 낙찰자들의 대표 OOO와 분양대행사의 대표 OOO가 이행확인서에서 쟁점공사비를 분양대행사 대표 OOO가 부담하는 것으로 약정하여 분양대행사가 자신의 분양대행수수료 수입 중 일부로 쟁점공사비를 부담한 것으로 보이는 점, 매매대행계약서상 청구인들에게 배분되어야 할 394세대분의 합계 OOO에 대한 OOO자 분양대행사의 ‘OOO 결산’ 자료에서 내장공사비, 외장공사, 낙찰자들의 대출금 등을 정산하고 낙찰자들에게 OOO을 지급한 것으로 나타나나 쟁점도로공사비는 포함되어 있지 않은 점, 분양대행사의 ‘분양원가명세서’ 및 ‘도로공사비 OOO 안분계산’ 내역에서 분양대행사가 쟁점공사비를 각 분양대행 업체의 면적으로 안분하여 도로공사비로 계상한 점, 청구인들은 쟁점공사비를 청구인들이 부담한 내역을 확인할 수 있는 증빙자료를 제시하지 아니하고 있는 점 등에 비추어 쟁점공사비는 분양대행사 등이 지출한 경비로 보이므로 쟁점공사비를 청구인들의 필요경비로 인정하여야 한다는 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
(11) 쟁점②는 쟁점①의 기각으로 심리의 실익이 없어 이의 심리를 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 청구인들 명세
결정 내용은 붙임과 같습니다.