쟁점공사비를 분양대행사 대표가 부담하는 것으로 약정하여 분양대행사가 자신의 분양대행수수료 수입 중 일부로 쟁점공사비를 부담한 것으로 보이는 점, 쟁점공사비를 부담한 증빙자료를 제시하지 아니한 점 등에 비추어 쟁점공사비를 필요경비로 인정하지 아니하고 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없음
쟁점공사비를 분양대행사 대표가 부담하는 것으로 약정하여 분양대행사가 자신의 분양대행수수료 수입 중 일부로 쟁점공사비를 부담한 것으로 보이는 점, 쟁점공사비를 부담한 증빙자료를 제시하지 아니한 점 등에 비추어 쟁점공사비를 필요경비로 인정하지 아니하고 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 아래와 같은 사실관계에 비추어 볼 때, 쟁점금액은 쟁점아파트의 양도와 관련된 비용이므로 필요경비에 산입되어야 한다. 주식회사 OOO건설(이하 “OOO건설”이라 한다)은 쟁점아파트를 포함한 OOO아파트를 신축하던 중 부도가 발생하여, 청구인을 포함한 낙찰자들이 OOO아파트가 약 60% 정도의 완공된 상태에서 법원으로부터 경락받았는데, 낙찰자들은 OOO아파트의 마무리 공사 및 준공검사를 위하여 이OOO를 대표로 선출하였다. 이OOO는 분양대행사에 잔여공사 및 분양대행을 맡겨 공사를 마무리하였으나, 진입도로가 개설되지 못해 준공검사가 나지 않았고, OOO시청은 OOO아파트에 대하여 도로개설비 OOO원을 예치하는 조건으로 임시사용승인을 하였다. 이에 분양대행사는 2012.7.13. 쟁점공사비 OOO원을 OOO시청에 예치하였다. 특히 쟁점아파트를 포함한 OOO아파트의 분양대금은 분양대행사 명의의 통장으로 입금되었고, 이 계좌에서 쟁점공사비 OOO원이 OOO시청에 예치되었으므로, 쟁점공사비 OOO원을 낙찰자들의 경락받은 OOO아파트 412세대 총면적 대비 청구인의 면적 비율로 안분하여 산정한 쟁점금액을 필요경비로 인정하여야 한다. 이미 일부 세무서는 동일한 사실관계의 경정청구에 대하여 청구주장을 인용 결정한바 있으며, 이 건 이의신청 결정서에서 도로공사를 하지 않은 분양대행사 등이 법인세 신고시 쟁점공사비를 필요경비로 잘못 계상하였음에도 이를 인정한 것은 잘못이다.
(2) OOO시청은 2015년 12월 쟁점공사비 OOO원을 전액 지출하여 쟁점아파트 진입도로를 완성하였고, 낙찰자들은 2016.2.17. 이 사실을 알게 되었다. 즉 청구인이 기한 후 신고한 2015.4.27.에는 쟁점공사비가 지출되지 않아 정확한 과세표준 및 세액을 계산할 수 없는 상태였으나, 2015년 12월에는 OOO시청이 쟁점공사비 전액을 지출하여 필요경비가 확정되었으므로, 국세기본법 시행령제25조의2 제3호에 규정된 ‘부득이한 사유로 과세표준 및 세액을 계산할 수 없었으나 그 후 해당사유가 소멸한 경우’에 해당하는 후발적 경정청구 사유가 발생한 것이다.
(1) 낙찰자들 대표 이OOO(이하 “이OOO”라고 한다)와 분양대행사 대표 고OOO(이하 “고OOO”라고 한다) 사이에 작성된 이행확인서에 의하면, 고OOO가 아파트 매매대금과 별도로 쟁점공사비 OOO원을 지불한다고 되어 있어, 쟁점공사비는 청구인의 필요경비가 아니라 분양대행사의 사업상 경비이다. 또한 청구인은 기한 후 신고시에 필요경비 근거서류로 분양대행사 대표 고OOO가 작성한 2012.9.4.자 확인서를 첨부하였으나, 확인서에는 분양대행수수료, 내장공사비, 외장공사비만 기재되어 있을 뿐 쟁점공사비는 기재되어 있지 않아서, 쟁점공사비를 청구인이 지출한 경비로 보기 어렵다. 설령 쟁점공사비 OOO원을 청구인을 포함한 낙찰자들이 지출한 비용이라 보더라도, 청구인이 당초 기한 후 신고 당시 취득원가 및 필요경비로 계상한 분양대행수수료, 내장공사비, 외장공사비에 대한 금융증빙 등을 제출하지 않았으므로, 청구인이 필요경비에 쟁점공사비 OOO원이 포함되었는지 여부를 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 않는 한 쟁점공사비를 필요경비로 인정하기 어렵다.
(2) 청구인은 쟁점공사비 지출과 관련하여 청구인의 세무대리인이 OOO시청으로부터 ‘예치금 OOO원이 도로공사비로 사용되었다’는 내용의 회신을 받은 2016.2.17.을 후발적 경정청구 사유가 발생한 날로 보아, 2016.3.18. 경정청구를 하였다. 그러나 낙찰자들 중 박OOO이 그보다 전인 2015.11.23. 쟁점공사비에 대하여 경정청구 한 사실에 비추어 볼 때, 낙찰자들 중 한 명인 청구인도 늦어도 2015.11.23.경에는 쟁점공사비 OOO원이 사용된 사실을 인지하고 있었던 것으로 보이므로, 이 날을 기준으로 3개월 뒤인 2016.2.23.을 경정청구 기한으로 보아야 한다. 나아가 이OOO가 2013.3.31.까지 진입도로를 준공하지 않을 경우 OOO시청에서 쟁점공사비 OOO원을 집행하는 것에 대해 이의를 제기하지 않겠다는 확약서를 작성한 사실, 고OOO가 2013.9.30. OOO시청에 예치금으로 공사를 해달라고 요청한 사실, OOO시청의 도로개설 실시계획인가가 2014.12.26. 고시된 사실 등을 고려하면, 청구인의 주장과 달리 2016.2.17.을 경정청구 사유가 발생한 날로 보기 어려우므로, 이 건 경정청구는 받아들이기 어렵다.
① 후발적 경정청구 요건을 갖추었는지 여부
② 쟁점공사비를 낙찰자들의 면적비율로 안분계산하여, 청구인이 낙찰받은 몫에 상당하는 금액을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 국세기본법(2015.12.15. 법률 제13552호로 개정되기 전의 것) 제45조의2[경정 등의 청구] ② 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자 또는 국세의 과세표준 및 세액의 결정을 받은 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하였을 때에는 제1항에서 규정하는 기간에도 불구하고 그 사유가 발생한 것을 안 날부터 3개월 이내에 결정 또는 경정을 청구할 수 있다.
5. 제1호부터 제4호까지와 유사한 사유로서 대통령령으로 정하는 사유가 해당 국세의 법정신고기한이 지난 후에 발생하였을 때 제45조의3[기한 후 신고] ① 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 자는 관할 세무서장이 세법에 따라 해당 국세의 과세표준과 세액(이 법 및 세법에 따른 가산세를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 결정하여 통지하기 전까지 기한후과세표준신고서를 제출할 수 있다. 다만, 자산재평가법 제15조 에 따른 재평가신고의 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항에 따라 기한후과세표준신고서를 제출한 자로서 세법에 따라 납부하여야 할 세액이 있는 자는 그 세액을 납부하여야 한다.
③ 제1항에 따라 기한후과세표준신고서를 제출한 경우 관할 세무서장은 세법에 따라 신고일부터 3개월 이내에 해당 국세의 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 그 과세표준과 세액을 조사할 때 조사 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유로 신고일부터 3개월 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 신고인에게 통지하여야 한다.
④ 기한후과세표준신고서의 기재사항 및 신고 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 국세기본법 시행령(2017.2.7. 대통령령 제27833호로 개정되기 전의 것) 제25조의2[후발적 사유] 법 제45조의2 제2항 제5호에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
3. 최초의 신고ㆍ결정 또는 경정을 할 때 장부 및 증거서류의 압수, 그 밖의 부득이한 사유로 과세표준 및 세액을 계산할 수 없었으나 그 후 해당 사유가 소멸한 경우
4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 사유가 있는 경우 (3) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (4) 소득세법 시행령(2016.2.17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것) 제163조[양도자산의 필요경비] ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관한 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 (5) 소득세법 시행규칙 제79조[양도자산의 필요경비 계산등] ① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
(1) OOO건설은 1997년 OOO아파트 신축사업을 승인받고 공사를 시작하였으나, 1999년 부도로 공사를 중단하였다. 청구인 등은 2012년 법원 경매를 통해 OOO아파트 기성(旣成) 부분을 낙찰받은 뒤, 청구인을 포함한 낙찰자들 중 이OOO를 낙찰자들의 대표로 선임하였다. 이OOO는 2012.1.17. 분양대행사와 OOO아파트의 잔여공사 이행 및 매매대행을 위하여 매매대행계약을 체결하였다.
(2) 이OOO는 2012년 진입도로 개설 이행조건(이행각서 및 개설비용 OOO원 예치)으로 OOO시청으로부터 임시사용승인을 받았고, OOO시청은 2014.12.22. 진입도로 개설공사 실시계획인가를 고시하였다. OOO시청은 2015년 12월말경 진입로 개설공사가 완료되자, 분양대행사가 OOO시청에 예치한 쟁점공사비 OOO원으로 도로공사비용을 지출(일부금액은 2016년 지출됨)하였다. OOO아파트는 2016년 6월 OOO시청으로부터 준공검사를 받았다.
(3) 청구인은 2012.1.31. OOO아파트 중 일부인 쟁점아파트를 임의경매로 취득한 뒤, 이를 2012.3.5.부터 2012.6.22. 사이에 매매를 원인으로 양도하였으나, 2015.4.28.에서야 양도소득세를 기한 후 신고하였는바, 청구인의 기한 후 신고 주요내용은 아래 <표2> 및 <표3>과 같다.
(4) 기타 필요경비로 계상한 위 OOO원은 고OOO가 작성한 2012.9.4.자 확인서에 기재된 금액일 뿐, 금융증빙이나 공사내역 등으로 확인되지 않는다.
(5) 청구인은 2016.3.18. 쟁점공사비 중 OOO원을 취득가액에 산입하여 달라는 경정청구를 하였고, 추가 필요경비 산출근거는 쟁점공사비 OOO원을 OOO아파트 412세대의 총면적 18,599.16㎡ 중 청구인의 취득면적 309.60㎡이 차지하는 비율로 배분하여 산정한 것으로 나타난다.
(6) 처분청은 ‘청구인의 경정청구는 후발적 경정청구 사유에 해당하지 않을 뿐만 아니라 청구인이 도로개설비용을 지급한 것으로도 볼 수 없다’는 이유로, 2016.5.19. 청구인에게 경정청구 거부통지를 하였다.
(7) OOO시청이 2016.2.17. 청구인을 포함한 낙찰자들의 세무대리인에게 발송한 ‘쟁점아파트 진입도로 개설관련 공탁금 사용내역 조회에 대한 통보 문서’에 의하면, 쟁점공사비 OOO원을 ‘공사비 및 토지보상비로 OOO원 전액 사용’한 것으로 회신하였음이 확인된다.
(8) 이OOO와 고OOO가 2012.1.17. 작성한 ‘매매대행계약서’ 제4조 제2호에 의하면, 이OOO와 고OOO 사이의 부동산매매금액은 ‘267세대는 평당 OOO원, 136세대는 평당 OOO원으로 한다’고 약정되어 있다.
(9) 이OOO와 고OOO 사이에 2012년 4월경 작성된 ‘이행확인서’ 제2조에 의하면 분양대행사 대표로서 고OOO는 낙찰자들의 대표 이OOO에게 394세대 매매대금 OOO원을 지급하기로 약정한 사실이 확인된다.
(10) 이OOO가 2012.6.22. 작성하여 OOO시청에 제출한 ‘이행확약서’에 의하면, OOO아파트 진입도로 공사비로 OOO원을 예치하고, 이행보증인은 이OOO로, 도로공사 준공예정일은 2013.3.31.로 기재 되어있고, 준공예정일까지 도로를 준공하지 않을 경우 OOO시청에서 예치금 원금과 예치금 이자를 도로공사개설 및 마무리에 소요되는 사업비로 집행함에 이의를 제기하지 않을 것을 확약한다는 내용이 기재 되어있다.
(11) 고OOO가 2012.7.13. 작성하여 OOO시청에 제출한 ‘이행확약서’에 의하면, 쟁점아파트 진입도로 공사비로 OOO원을 예치하고, 이행보증인은 분양대행사이며, 도로공사 준공예정일은 2013.3.31.로 기재 되어있다. 또한 준공예정일까지 도로를 준공하지 않을 경우 OOO시청에서 예치금 원금과 예치금 이자로 도로공사 개설 및 마무리에 소요되는 사업비로 집행함에 이의를 제기하지 않을 것을 확약한다고 기재 되어있다.
(12) OOO에서 발행한 분양대행사 계좌 수신(대월)원장 자료에 의하면, 2012.7.13. 4차례에 걸쳐 각 OOO원씩 합계 OOO원이 위 계좌에서 OOO시청으로 이체된 것으로 확인되고, OOO시청의 ‘세입, 세출외 현금 예치 및 지출현황’ 및 ‘예산지출내역서’에 의하면, 2016.8.10. 현재 도로공사비 OOO원 및 이자발생액 OOO원을 포함한 OOO원에서 도로공사비 등으로OOO원을 지출한 것으로 나타난다.
(13) 분양대행사는 2012.2.1. 개업하여 2014.12.31. 직권 폐업되었고 대표이사 고OOO는 연락이 두절된 상태이며, 분양대행사의 2012사업연도 법인세 세무조정계산서 및 부속서류에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 분양대행사는 낙찰자들의 대표 이OOO와 분양대행 계약한 412세대 중 273세대를 인수한 것으로 하여 재고자산으로 계상하였고, 분양된 세대에 대해서는 분양금액을 매출로 계상하였으며, 412세대 중 85세대는 주식회사 OOO, 37세대는 주식회사 OOO종합건설에서 인수한 것으로 나타나며, 나머지 17세대는 확인되지 않는다. (나) OOO아파트를 분양대행사와 위 2개 법인이 분양대행을 하면서 작성한 ‘각 사별 공사비 등 비교 점검표’ 중 일부자료는 아래 <표4>와 같다. (다) 분양대행사가 작성한 OOO아파트의 매매자료에 의하면, 전체 273세대, 총면적은 16,980.36㎡로 기재되어 있고, 각 세대별 낙찰가격, 1차 매입금액(매매대행 매입금), 1차 분양판매분, 1차 매출차익으로 구성되어 있는바, 쟁점아파트 중 일부 자료의 내용은 아래 <표5>와 같다. (라) 분양대행사가 2013.3.18. 작성한 ‘OOO APT 결산자료‘는 아래 <표6>과 같고, 각 항목별 지출내용은 별지로 첨부되어 있는바, 총 정산금액 OOO원에서 매매대행계약서에서 약정한 내장공사비, 외장공사, 낙찰자들의 대출금 등을 정산하고 낙찰자들에게 OOO원을 지급한 것으로 나타나고, 쟁점공사비는 정산내역에 포함되어 있지 않다. (마) 분양대행사의 분양원가명세서상 당기 원재료매입액 OOO원, 도로공사비 OOO원이 계상되어 있고, 별지 첨부된 ‘도로공사비 OOO원 안분계산’ 자료는 아래 <표7>과 같다.
(14) 이상의 사실관계와 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은 OOO아파트 낙찰자 중 1명이 2015.11.23. 경정청구한 사실에 비추어 청구인이 늦어도 2015.11.23.경에는 쟁점공사비 OOO원이 사용된 사실을 인지하고 있었던 것으로 보이므로, 청구인이 그로부터 3개월 이상 경과한 2016.3.18.에서야 한 이 건 경정청구는국세기본법제45조의2 제2항의 경정청구 기한을 도과한 것이라 주장한다. (나) 그러나 낙찰자 중 1명이 경정청구 하였다고 하여 청구인도 후발적 경정청구 사유가 발생한 사실을 알았다고 단정할 수 없고, 처분청 역시 청구인이 후발적 경정청구 사유가 발생한 사실을 알았거나 알 수 있었다는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다. 나아가 OOO시청이 위 경정청구 이후인 2015년 12월에 쟁점공사비 대부분을 지출하였고, OOO시청이 2016.2.17. 청구인의 세무대리인에게 발송한 ‘쟁점아파트 진입도로 개설관련 공탁금 사용내역 조회에 대한 통보 문서’ 등에 비추어 볼 때, 청구인은 2016.2.17. 비로소 후발적 경정청구 사유가 발생한 것을 인지하였다고 보이므로, 청구인이 그로부터 약 1개월 뒤에 한 이 건 경정청구는 경정청구 기한 내에 제기된 것으로 판단된다.
(15) 이어 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 분양대행사 명의의 계좌에서 OOO시청으로 지급된 쟁점공사비 OOO원이 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나, 분양대행사는 쟁점아파트를 포함한 OOO아파트를 분양한 후 매매대행계약서에 따라 쟁점공사비를 포함시키지 않은 채 분양대행수수료를 계산하였고, 청구인을 포함한 낙찰자들 역시 기한 후 신고 당시 쟁점공사비가 포함되지 아니한 분양대행수수료를 필요경비로 공제한 후 신고한 점, 위 <표6>과 같이 분양대행사가 작성한 ‘OOO APT 결산자료’에 의하면 청구인을 포함한 낙찰자들이 부담하여야 할 정산내역에 쟁점공사비가 포함되어 있지 않는 것으로 확인되는 점, 분양대행사가 2012.7.13. 본인 명의의 계좌에서 OOO시청으로 쟁점공사비를 송금함으로써 청구인을 포함한 낙찰자들이 아니라 분양대행사가 분양대행수수료 수입 중 일부로 쟁점공사비를 부담한 것으로 보이는 점, 청구인은 분양대행수수료 이외에 쟁점공사비를 추가로 부담하였다는 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 점, 이OOO와 고OOO가 2012년 4월경 작성한 이행확인서에서 쟁점공사비 OOO원을 고OOO가 부담하는 것으로 약정되어 있고 분양대행사의 ‘분양원가명세서’ 및 ‘도로공사비 OOO원 안분계산 내역서’에서 분양대행사 등은 쟁점공사비 OOO원을 각 분양대행 업체의 면적으로 안분하여 도로공사비를 계상한 사실이 있는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점공사비는 분양대행사 등이 지출한 경비로 보이므로, 쟁점공사비를 청구인의 필요경비로 인정하여 달라는 주장을 인정하기 어렵다. 따라서 처분청이 청구인의 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.