쟁점토지의 검인계약서상 가액이 실지거래가액이 아니므로 환산가액을 취득가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

OOO세무서장이 2016.5.4. 청구인 최OOO에게 한 2005년 귀속 양도소득세 OOO원, OOO세무서장이 2016.3.8. 청구인 김OOO에게 한 2005년 귀속 OOO원, OOO세무서장이 2016.3.9. 청구인 김OOO에게 한 2005년 귀속 양도소득세 OOO원의 각 부과처분은 청구인들이 취득한 경상남도 OOO 외 9필지 답 6,367㎡의 취득가액을 ｢소득세법 시행령｣ 제176조의2 제2항 제2호 에서 규정한 환산가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 각각 경정한다.

• 가. 청구인들은 2005.3.9. 경상남도 OOO 외 9필지 답 6,367㎡(임야 18㎡ 포함, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 공동으로 취득(각 지분 3분의 1)하여, 2005.11.7. 서OOO에게 양도하고, 양도가액은 합계 OOO원, 취득가액은 합계 OOO원으로 하여 각 지분에 대하여 2006.1.31. 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하였다.
• 나. OOO세무서장은 양수인 서OOO이 2007.3.30. 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 무신고한 사실을 확인한 후, 서OOO의 양도소득세를 결정하면서 서OOO이 쟁점토지의 취득가액으로 합계 OOO원을 청구인들에게 각각 지급한 사실을 확인하여 처분청에게 자료통보하였다.
• 다. 처분청은 이에 따라 쟁점토지의 소유지분별로 청구인들의 각 양도가액을 OOO원으로 하고 각 취득가액은 당초 청구인들이 신고한 검인계약서상 매매가액으로 하여 청구인들에게 2005년 귀속 양도소득세 합계 OOO원을 아래 <표1>과 같이 각각 경정‧고지(부과제척기간 10년 적용)하였다. <표1> 과세처분 내역 (단위: 원)
• 라. 청구인들은 이에 불복하여 2016.5.24. 이의신청을 거쳐 2016.9.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 경정한 청구인들의 쟁점토지 취득가액은 실지거래가액이 아니므로 환산취득가액으로 경정하여야 한다. (가) 청구인들이 양도한 쟁점토지의 양도가액은 총 OOO원이었고, 취득가액은 매매계약서를 제시하지 못하고 있으며, 취득한 지 10년 이상이 경과하여 금융자료가 일부 불분명하여 정확히 확인되지는 않지만, 최소 OOO원을 훨씬 상회하는 금액이었다. (나) 2006년 1월 청구인들의 양도소득세 신고 당시는 기준시가 신고와 실거래가 신고가 병행되는 시기라, 청구인들은 지방세 신고를 위해 작성한 검인계약서(기준시가 상당금액)를 양도소득세 신고자료로 착오 제출하였고, 이로 인하여 양도가액과 취득가액이 당시 실지 거래금액의 10분의 1 정도로 신고되었다. (다) 처분청은 당시 시가와 검인계약서상 기재금액의 차이가 크다는 사정만으로는 검인계약서상 가액이 허위라고 단정을 짓기는 어렵다 하여 환산취득가액을 적용할 수 없다는 의견이나, 검인계약서상의 매매가액이 당시의 실지거래가액과 차이가 많이 난다는 사실을 입증하기 위하여 청구인들은 매매대금으로 지급한 청구인들의 수표 거래내역 중 일부분을 제출하였는바, 청구인 김OOO이 2004.12.16., 2005.3.8. 지급한 각 수표 OOO은 전소유자 김OOO의 주소지 경상남도 OOO지점에서 김OOO의 아들 김OOO의 계좌로 입금되었다. (라) 김OOO이 사망하였고, 양수일로부터 10년 이상 경과하여 관련서류가 없는 관계로 실지거래가액을 정확히 입증하기는 어렵지만, 거 래대금의 일부로 지급한 수표 지급내역만으로도 처분청이 취득가액으로 결정한 합계 OOO원은 명백히 실지거래가액이 아님을 알 수 있다.
• 나. 처분청 의견 청구인들이 제출한 지급증빙으로는 쟁점토지의 취득가액의 입증자료로 신뢰하기 어렵고, 검인계약서 이외의 실제 계약서를 제시하지 못하고 있으며, 시가와 계약서상 기재금액의 차이가 크다는 사정만으로 검인계약서상 가액이 허위라고 단정하기 어려우므로 처분청이 쟁점토지 취득시 검인계약서상 매매가액을 실지거래가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다. (가) 부동산의 양도차익을 산정함에 있어 실지거래가액이라 함은 취득 당시 거래당사자간 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것으로, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 할 것이다(조심 2014부5673, 2014.12.24. 참조). (나) 청구인들의 양도소득세 신고시 제출된 취득계약서상 계약서 작성일은 2005.2.20., 잔금청산일은 2005.3.7., 등기부등본상 등기접수일은 2005.3.9.로 청구인들이 주장하는 수표 대금지급 증빙상의 시점과도 차이가 있고, 전소유자 김OOO의 소재지 OOO 동해지점에서 해당 수표가 거래되었다 하여 이를 취득가액의 입증자료로 채택하기는 어려우므로 수표발행지급금액이 쟁점토지의 취득대가로 지급된 것이라고 보기 어렵다.

• 가. 쟁 점 실지취득가액이 확인되지 않는 경우에 해당하여 환산취득가액을 적용하여 과세하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음의 사실이 확인된다. (가) 청구인들이 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서 주요내용은 아래 <표2>와 같다. <표2> 양도계약서 <표3> 취득계약서 (나) 쟁점토지의 기준시가는 취득 당시 기준 OOO원, 양도 당시 기준 OOO원으로 나타난다. (다) 양수인 서OOO은 OOO세무서장에게 대금지급에 대한 소명자료로 아래 <표4>와 같이 확인서를 제출하였고, 매매계약서는 제출되지 아니하였다. <표4> 서OOO의 확인서(2015.4.28.) 주요내용

(2) 청구인들은 쟁점토지의 취득가액이 최소 검인계약서상 취득가액 OOO원을 초과한다는 주장에 대한 입증자료를 다음과 같이 제출하였다. (가) 청구인 김OOO의 배우자 곽OOO 명의의 자기앞수표 거래조회내역에 의하면, 발행금액 OOO원 2건의 자기앞수표가 각각 2004.12.15., 2005.3.2. 발행되어 2004.12.16., 2005.3.8. OOO 동부동해점(경상남도 OOO”이라 한다)에서 지급되었다. (나) 청구인 김OOO의 자기앞수표 거래조회 내역에 의하면, OOO원 2건의 자기앞수표가 각각 2004.12.10., 2005.3.4. 발행되었고, 이 중 OOO원권 자기앞수표는 2004.12.31. 지급되었으나 지급점이 확인되지 않으며, OOO원권 자기앞수표는 2005.3.7. OOO동해점에서 지급되었다. (다) 전소유자 김OOO의 아들 김OOO 명의의 OOO 계좌 입금내역에 의하면, 김OOO의 배우자 이OOO이 2005.3.17. OOO원을 입금한 내역이 확인되고, 이OOO은 2005.3.7.쟁점토지를 매매한 후 매매대금 중 OOO원을 수령하여 아들 김OOO에게 2005.3.17. 입금하였다는 내용의 확인서를 제출하였다.

(3) 처분청이 경정한 쟁점토지의 양도가액 합계 OOO원을 기준으로 환산취득가액을 산정할 경우 취득가액은 OOO원이 되는 것으로 확인된다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인들이 제출한 취득 검인계약서를 다음과 같은 이유로 실지거래가액이 확인되는 매매계약서로 보기 어렵다.

1. 쟁점토지의 등기원인일(2005.2.20.) 및 등기접수일(2005.3.9.)이 있었던 시기에 청구인 김OOO 및 김OOO이 합계 OOO원 상당의 수표(2004.12.10.～2005.3.4.)를 발행한 사실이 확인되고, 이 중 OOO원의 수표는 양도인 김OOO의 당시 주소지(OOO) 인근의 OOO동해에 제시된 사실이 확인되는바, 적어도 OOO원은 매매대금으로 지급된 것으로 보인다. 2) 쟁점토지의 기준시가는 청구인들의 취득일(2005.3.9.)부터 양도일 (2005.11.7.)까지 40.1% 상승한 반면, 처분청의 경정에 따른 취득가액 대비 양도가액은 1,389.4% 상승하여 사회통념에 부합하지 아니한다. (나) 또한, 청구인들과 처분청 모두 검인계약서 외의 실지거래가액을 정확히 확인할 수 있는 매매계약서, 금융증빙의 제시가 없고, 매매사례가액 및 감정가액 역시 제시하지 못하고 있다. (다) 따라서, 이 건의 경우, 쟁점토지의 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당된다 할 것이고, 매매사례가액, 감정가액 역시 확인되지 않으므로 ｢소득세법 시행령｣ 제176조의2 제2항 제2호 의 규정에 따른 환산 취득가액을 적용하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제94조 (양도소득의 범위) ① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조 (양도가액) ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양 수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 제97조 (양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령(2005.5.31. 대통령령 제18850호로 개정되기 전의 것 제163조 (양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2 (추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가))