청구인은 쟁점부동산의 신축 이후 직접 임차인들과 임대차계약을 체결하였고, 임차인으로부터 수령한 임대보증금을 쟁점부동산 건물의 신축비용으로 사용하였으므로 임대보증금 반환의무의 ○분의 ○은 청구인에게 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인은 쟁점부동산의 신축 이후 직접 임차인들과 임대차계약을 체결하였고, 임차인으로부터 수령한 임대보증금을 쟁점부동산 건물의 신축비용으로 사용하였으므로 임대보증금 반환의무의 ○분의 ○은 청구인에게 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인과 OOO는 1999년 12월경에 “토지를 매수하고 건물을 신축하여 지분을 절반으로 소유하자”는 합의를 하고, 쟁점부동산을 취득하여 각 2분의 1 지분씩 등기를 하였다. 이후 청구인과 OOO의 사이가 멀어졌고, OOO는 OOO 쟁점부동산에 대한 공유물 분할 소송을 제기하였으며, OOO 청구인이 OOO에게 쟁점부동산의 2분의 1 지분을 양도하고 OOO로부터 OOO을 지급받는 것으로 하는 조정이 성립되었다OOO
(2) OOO지방법원의 조정에 따라 청구인은 OOO에게 쟁점부동산의 2분의 1 지분을 양도하고 OOO을 수령하였으며, 이를 양도가액으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
(3) 처분청은 청구인이 OOO에게 쟁점부동산의 2분의 1 지분을 양도할 당시 쟁점부동산의 임대보증금 총액이 OOO이고, 청구인과 OOO가 쟁점부동산을 공동으로 소유하고 있었으므로, 쟁점부동산의 임대보증금을 청구인과 OOO가 50%씩 부담해야 하는 것으로 보아 청구인의 양도가액을 OOO으로 경정하였다.
(4) 그러나 부동산이 양도되어 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이다(대법원 1996.2.27. 선고 95다35616 판결, 같은 뜻임).
(5) 청구인은 OOO지방법원의 조정에 따라 OOO에게 쟁점부동산의 2분의 1 지분을 양도하였으므로 더 이상 임대인이 아니어서 임차인들에 대한 보증금반환채무를 지지 않는 지위에 있으며, 부동산의 공유자가 공동으로 부동산을 임대하고 보증금을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 공유지분을 임대한 것이 아니라 다수당사자로서 건물을 공동으로 임대한 것이고, 공유자들의 보증금 반환 채무는 불가분채무에 해당하므로(대법원 1998.12.8. 선고 98다43137 판결, 같은 뜻임) OOO가 임차인들에게 보증금을 전부 반환할 의무가 있는 것이다.
(6) OOO지방법원의 조정 조항을 살펴보면, 임대보증금과 관련하여 어떠한 조정 조항도 없다. 즉, 청구인은 OOO로부터 OOO을 지급받음으로써 모든 임대인의 권리와 의무를 OOO에게 승계한 것이고, OOO에는 임차인들에 대한 의무인 임대보증금 반환의무 역시 포함된 것이다.
(7) 조정은 재판상 화해와 동일한 효력이 있고(민사조정법 제29조), 재판상 화해는 확정판결과 동일한 효력이 있다. 그런데 처분청은 조정조서에 기재된 금액인 OOO이 아닌 OOO을 기준으로 과세처분을 하였고, 이는 기속력에 어긋나는 위법ㆍ부당한 처분이다.
(1) OOO는 OOO조정에 따라 청구인에게 OOO, OOO 합계 OOO을 지급하였다.
(2) 청구인이 쟁점부동산을 양도한 OOO 기준 쟁점부동산의 임대보증금 총액은 OOO으로 확인되고, 청구인과 OOO는 쟁점부동산을 공동으로 소유하고 있으므로 쟁점부동산의 임대보증금은 청구인과 OOO가 소유지분에 비례하여 각 50%씩 부담하는 것으로 보는 것이 타당하다.
(3) OOO의 OOO 계좌 내역에 따르면 OOO는 임차인 OOO의 임대보증금 OOO을 임대차기간 종료일 이후인 OOO에게 전액 상환하였다.
(4) 청구인의 양도가액 신고액 OOO에 쟁점부동산의 임대보증금이 포함되었다면 OOO는 청구인에게 OOO을 차감한 OOO을 지급하면 되는 것이나 OOO을 지급하였으므로, OOO가 청구인이 부담하여야 하는 임대보증금 OOO을 인수한 것으로 보아야 하며, 그에 따라 쟁점부동산 양도가액은 OOO으로 경정하는 것이 타당하다.
(1) 소득세법 제96조[양도가액]
① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.
(2) 국세기본법 제14조[실질과세]
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(1) 쟁점부동산 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인과 OOO는 OOO 쟁점부동산을 각 2분의 1 지분씩 취득하였고, OOO 청구인이 OOO에게 청구인의 지분 전부를 매도하였으며, 거래가액은 OOO으로 기재되어 있다.
(2) 심리자료에 따르면, OOO는 2012.12.24. 청구인에게 쟁점부동산과 관련하여 공유물 분할 청구의 소를 제기하였고, 이에 대하여 OOO지방법원의 조정이 성립되었으며 조정조항의 내용은 다음과 같다.
(3) 쟁점부동산의 임대 현황은 아래 <표1>과 같고, 청구인이 OOO에게 쟁점부동산을 매도한 당시의 임대보증금은 OOO이다. 청구인은 당초 임차인으로부터 수령한 임대보증금 전부를 쟁점부동산 건물의 신축비용으로 사용하였다고 주장한다. <표1> 쟁점부동산의 임대 현황
(4) OOO의 계좌내역에 따르면, OOO가 임차인 OOO에게 임대보증금 OOO을 반환한 사실이 확인된다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 신축 이후 직접 임차인들과 임대차계약을 체결하였고, 임차인으로부터 수령한 임대보증금을 쟁점부동산 건물의 신축비용으로 사용하였으므로 임대보증금 반환의무의 2분의 1은 청구인에게 있는 것으로 보이는 점, OOO는 청구인에게 OOO지방법원의 조정조항에 기재된 OOO을 지급하였고, 이와 별도로 임대보증금 OOO의 반환의무를 전부 부담한 점, 소득세법 제96조 에 따르면 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액을 뜻하며, 청구인이 부담할 의무가 있는 임대보증금 OOO을 매수자인 OOO가 대신 부담하였으므로 OOO을 청구인의 양도가액에 포함하는 것이 타당한 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 양도가액을 OOO으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.