청구인의 쟁점부동산 매매계약서는 사후 작성되어 실지계약서로 볼 수 없으며 전 소유자의 진술서 등은 매매대금의 출처나 지급사실에 대한 객관적인 증빙으로 볼 수 없고, 처분청이 추정한 취득대금과 청구인이 수취한 (세금)계산서상의 공급가액 및 기준시가 등이 모두 다름으로 처분청이 환산가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
청구인의 쟁점부동산 매매계약서는 사후 작성되어 실지계약서로 볼 수 없으며 전 소유자의 진술서 등은 매매대금의 출처나 지급사실에 대한 객관적인 증빙으로 볼 수 없고, 처분청이 추정한 취득대금과 청구인이 수취한 (세금)계산서상의 공급가액 및 기준시가 등이 모두 다름으로 처분청이 환산가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점부동산의 실제 취득(매입)가액은 아래 <표1>의 대금지급내역과 같이 당초 청구인이 신고한 OOO원이다. <표1> 쟁점부동산 취득대금 지급내역
(2) 청구인은 2014년 6월 처분청의 양도소득세 조사시 제출한 부동산 매매계약서는 쟁점부동산 취득 당시의 관행상 검인계약서와 실지계약서를 작성하였으나 실지계약서를 분실하여 2004년경 세무서 등에 물어보니 실지계약서가 있어야 한다고 하여 양도인 OOO와 같이 정확한 거래사실과 가액을 근거로 추후 작성한 것으로서 가공의 금액으로 허위 작성한 것이 결코 아니다. 이에 대해 OOO는 처분청의 조사를 받으면서 거래금액은 당초 신고취득가액인 OOO원으로 진술하였던 걸로 알고 있으며 청구인 역시 조사당시 쟁점부동산의 취득가액은 OOO원으로 일관되고 정확하게 진술하였다.
(3) 청구인이 2013.8.20. 쟁점부동산 양도시 쟁점부동산 소재지인 OOO 일대는 OOO의 이전으로 지역경기가 불황이었고 쟁점토지 면적이 모텔업을 하기에는 너무나 협소한 146.8㎡(45평)에 불과하여 건물 리모델링시 증축도 불가능하여 부득이하게 매도한 것으로 쟁점부동산의 양도가액은 취득가액과 차이가 없이 양도하였던 것이다.
(4) 한편, 청구인은 2014년 6월 조사 당시 처분청 조사담당공무원에게 쟁점부동산 취득가액에 대하여 OOO 및 OOO의 증언으로 충분히 소명하였으나 받아들여지지 않았고, 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 결정하여 양도소득세 OOO원이 부과되었는바, 당시 세법지식의 부족과 다른 생업에 바빠 불복하지 아니하고 고지세액을 납부하였으나 2015년 10월 처분청에 대한 OOO장의 감사에서 일방적으로 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 결정한 것은 부당하며, 아울러 헌법상 조세법률주의 또는 과잉금지 원칙상 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 초과할 수 없다는 것이 대법원의 확립된 판례(대법원 1997.12.26. 선고 97누11829 판결)임에도 이 건 고지세액은 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 훨씬 초과하므로 이를 시정하여야 한다.
(5) 설령 쟁점부동산의 취득가액을 전부 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 토지와 건물에 대하여 각각 다른 방식으로 취득가액을 결정하여도 세법에 위배되지 아니하므로 처분청이 당초 조사시 실지거래가액으로 인정한 쟁점건물의 장부가액 OOO원을 취득가액으로 인정하여야 한다.
(1) 청구인이 쟁점부동산을 취득하고 2003.2.17. 등록한 OOO의 (세금)계산서 수취내역을 보면, 2003년 제1기 건물분 세금계산서 1매 공급가액 OOO원, 토지분 계산서 1매 OOO원을 수취한 사실이 확인되며, 동 금액이 OOO의 2004년도 대차대조표에도 계상되었음이 확인된다(건물분 세금계산서 수취금액에 대하여는 2003년 제1기 부가가치세 매입세액으로 신고되었다).
(2) 처분청의 조사시 작성된 청구인의 확인서를 보면, 쟁점부동산의 실제 매수금액은 OOO원이나 2003년 실지계약서를 분실하여 2006년～2007년경 새로 계약서를 작성한 것으로 확인되고, 청구인이 쟁점부동산의 전 소유자 OOO에게 쟁점부동산의 취득금액으로 지급하였다는 증빙자료를 검토한바 대부분 현금․자기앞수표로 지급한 것으로 되어 있고 계좌이체 등 금융증빙으로 확인되는 금액은 거의 없으며, 청구인이 OOO 명의의 계좌에서 출금하여 지급하였다고 주장하는 OOO원에 대해 검토한바 쟁점부동산의 취득시기로 추정되는 2003.1.19.부터 2003.2.18.까지의 출금액이 OOO원으로 대부분이 현금으로 출금되었고, 동 금액이 쟁점부동산의 취득자금으로 지급된 것인지 여부도 불분명하다.
(3) 청구인이 쟁점부동산 전 소유자 OOO에게 쟁점부동산의 취득금액으로 지급한 금액은 아래 <표2>와 같이 OOO 근저당채무 인수액 OOO원, 임대보증금 인수액 OOO원을 포함하여 총 OOO원(부가가치세 OOO원 제외) 정도로 추정된다. <표2> 쟁점부동산 취득대금 지급내역
(4) 위와 같이 쟁점부동산의 실제 취득대금 지급한 것으로 추정되는 금액은 OOO원, 관련 (세금)계산서 수취금액은 OOO원, 기준시가는 OOO으로 각각 다르게 확인되어 쟁점부동산의 실제 취득가액이 불분명한 것으로 보인다. 따라서 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 지급한 취득대금의 정확한 금액을 알 수 없고, 쟁점건물의 장부가액도 실지거래금액으로 인정할 수 없으므로 쟁점건물의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 소득세법(2014.1.1. 법률 제12153호로 개정되기 전의 것) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2013.8.27. 대통령령 제24697호로 개정되기 전의 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. (단서 생략)
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 처분청은 청구인에게 쟁점부동산의 양도가액 OOO원으로 하여 2013년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다. (나) 등기사항전부증명서를 보면, 쟁점토지(대지 146.8㎡) 및 쟁점건물(지하1층 지상 10층 숙박시설, 위락시설 및 제1종 근린생활시설)은 OOO로부터 2003.2.18. 매매를 원인으로 하여 청구인 명의로 소유권이전하였다가 2013.8.20. OOO에게 소유권이전(거래가액 OOO원)하였고, 2002.1.15. 쟁점부동산에 설정된 근저당권(채권최고액 OOO원, 채무자 OOO, 근저당권자 OOO)은 2003.2.18. 청구인이 쟁점부동산 취득시 승계(채무자 변경: OOO→청구인)하였으며, 같은 날 채권최고액 OOO원(채무자 청구인, 근저당권자 OOO)으로 하여 근저당권 설정한 것으로 나타난다. (다) 양도소득세 조사종결보고서(2014년 8월)에 의하면, 처분청은 2014.8.4.～2014.8.8. 기간 동안 청구인의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 쟁점건물의 취득가액은 청구인이 신고한 실지거래가액OOO을 인정하고, 쟁점토지의 취득가액은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 환산가액OOO을 적용하여 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 부과하는 것으로 조사 종결하였다. (라) OOO장의 감사결과에 따른 양도소득세 재경정 내역은 아래 <표3>과 같은바, 양도가액은 쟁점부동산 매매계약서상 거래대금 OOO원에서 비품가격 OOO원을 차감한 금액이고, 취득가액 및 양도가액 안분 내역은 아래 <표4>와 같다. <표3> 양도소득세 신고 및 경정 내역 <표4> 쟁점부동산의 취득 및 양도가액 안분내역 (마) 쟁점부동산의 기준시가 내역은 아래 <표5>와 같다. <표5> 쟁점부동산의 기준시가 내역 (바) 조사당시 청구인은 “2003년 실제 (취득)계약서를 분실하여 2006년～2007년경 새 계약서를 작성하였고, 새 계약서상에 계약금, 중도금, 일자와 금액은 검인계약서상의 내용을 임의로 작성하였으며, 실제 매수금액은 OOO원(토지, 건물, 비품 포함)이 확실하다”는 내용의 확인서(2014.8.5.)를 작성하여 처분청에 제출하였는바, 첨부된 쟁점부동산 매매(취득)계약서[매도인 OOO, 매수인 청구인, 매매대금 OOO원(2003.1.21. 지급), 중도금 OOO원(2003.2.28. 지급)]에 대하여 처분청은 사후에 작성된 계약서이므로 이를 인정할 수 없다는 의견이고, 청구인은 사후 작성되었다 하더라도 그 내용이 사실에 근거하여 작성된 것이므로 이를 인정하여야 한다는 주장이다. (사) 그밖에 청구인은 청구주장의 증빙으로 쟁점부동산 전 소유자 OOO의 진술서[2014.6.19. 쟁점부동산의 양도가액이 대략 OOO원이었음(실지매매계약서는 찾을 수 없음)] 및 OOO의 확인서[2014.6.25. OOO 외 4필지를 2003년 1월초경 계약파기로 2003.1.27. OOO원과 2003.2.18. OOO원을 청구인이 OOO(쟁점부동산) 잔금관계로 현금인출 하였음], 양도소득세 신고시 제출된 표준합계잔액시산표[2012년 12월 현재, 쟁점토지 취득가액은 OOO원, 쟁점건물의 취득가액은 OOO], 당초 처분청 조사시 제출한 쟁점부동산 취득대금의 자금출처 관련 소명자료 등을 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 OOO원임이 대금지급내역과 전 소유자의 진술 등으로 확인되고, 조사 당시 제출한 매매계약서는 실지계약서를 분실하여 정확한 사실에 따라 추후 작성한 것이지 허위 계약서가 아니며, 적어도 처분청이 조사시 실지거래가액으로 인정한 쟁점 건물의 장부가액OOO을 취득가액으로 하여야 한다고 주장하나, 쟁점부동산의 양도 당시(2013년 8월) 기준시가는 취득 당시(2003년 2월)의 그것에 비해 OOO원 정도 상승하였으나 청구인이 신고한 양도가액과 취득가액 간에는 거의 차이가 없는 점OOO, 청구인이 제출한 쟁점부동산 매매계약서는 당사자 간에 사후 작성되어 실지계약서로 볼 수 없으며 전 소유자의 진술서 등은 매매대금의 출처나 지급사실에 대한 객관적인 증빙으로 볼 수 없는 점, 쟁점부동산의 취득가액과 관련하여 처분청이 추정한 취득대금OOO과 청구인이 취득 당시 수취한 (세금)계산서상의 공급가액OOO 및 기준시가OOO 등이 모두 다른 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점건물의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 신고가액을 부인하고 환산가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.