청구인은 취ㆍ등록세 신고시 실지거래가액을 과세표준으로 신고하였다고 단정할 수 없고, 쟁점조합의 장부가액 등이 확인되지 아니하여 취득세 등의 과세표준을 실지거래가액으로 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건은 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보이므로 취득가액을 환산가액으로 함이 타당함
청구인은 취ㆍ등록세 신고시 실지거래가액을 과세표준으로 신고하였다고 단정할 수 없고, 쟁점조합의 장부가액 등이 확인되지 아니하여 취득세 등의 과세표준을 실지거래가액으로 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건은 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보이므로 취득가액을 환산가액으로 함이 타당함
OOO세무서장이 2016.3.3. 청구인에게 한 2015년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO의 환산취득가액을 적용하여 그 양도차익을 계산하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
(1) 청구인의 쟁점토지 취득경위와 취득세 과세표준 산정 근거 (가) 청구인은 쟁점토지에 대하여 1997년 계약 및 잔금지급을 하였으나 구획정리사업의 특성상 자금사정 및 조합원간 이견 등으로 사업이 신속히 진행되지 못하다가 2002년이 되어서야 등기가 가능하게 되어 2002.6.26. 등기를 하였다. (나) 청구인은 등기 당시 별다른 생각없이 법무사 사무실에 등기업무를 위임하였는데 2002년에는 실거래가 신고 제도가 도입되기 이전이었고 양도소득세 신고기준도 쌍방 기준시가이므로 취득가액이 얼마로 산정되는지에 대해 청구인이 관여할 필요성이 없었다. (다) 등기 당시 취득세 과세표준은 OOO원으로서 이 금액은 당시 평방미터당 개별공시지가인 OOO원(쟁점토지는 체비지 22블록 10롯트에 위치하고 있었고 당시의 개별공시지가는 평당미터당 OOO원이었음)에 면적 712평방미터를 곱한 OOO원을 기준으로 산정한 것으로, 청구인과 쟁점조합은 별도의 등기를 위한 계약서를 작성한 바 없고 법무사 사무실에서 당시 관행적으로 시가표준액에 일정액을 올림하여 검인계약서를 작성하고 등기를 한 것으로 추정할 뿐이다. 통상 등기부등본의 등기원인란의 일자는 계약일자인데 청구인의 경우 “2002.6.21. 매매”라고 기재되어 있는 점으로 미루어 보아도 실제와는 괴리가 있다. (라) 처분청은 당초 매도자인 쟁점조합으로부터 법인장부는 물론 매도와 관련한 일체의 사실관계나 증빙서류 등의 확인 없이 단순히 법인으로부터 취득하였다는 이유로 취득세 과세표준을 실지거래가액으로 보아 과세하였으므로 부당하다.
(2) 청구인의 취득가액에 관한 입증이 곤란한 사유 (가) 청구인은 1997년에 쟁점토지를 취득하고자 쟁점조합과의 매매계약을 체결하고 대금도 이때 모두 지급하였으나, 청구인이 쟁점토지를 양도한 시점으로부터 약 18년전의 일이어서 관련 증빙이 남아 있지 않다. (나) 청구인이 쟁점토지를 취득하게 된 것은 청구인이 운영하는 법인이 구획정리사업과 관련한 용역을 수행하고 있었고 쟁점조합측이 자금난 등으로 사업의 진행이 힘든 상황에서 체비지를 취득해 줄 것을 요청해 옴에 따라 업무와의 관련성 때문에 취득하게 된 것이고, 대금의 지급도 공사비 정산 등의 여러 문제와 얽혀있어 현재 시점에서 확인이 불가한 상황이다. (다) 위와 같이 청구인이 취득가액에 대해 입증하지 못할 상황에서 처분청이 취득가액에 관한 법인장부, 계약서 등을 확보하지 못한채 법인으로부터 취득하였다는 사실만으로 취득세 과세표준을 실지 거래가액으로 보고 과세처분한 것은 부당하다.
(1) 청구인은 쟁점토지의 취득시기를 1997년이라고 주장하나, 등기부등본을 보면 쟁점토지는 2002.6.21.을 매매원인으로 2002.6.26. 소유권이전 등기를 하였으므로 2002.6.21. 분양업체와 분양계약을 하여 2002.6.26.에 소유권이전 등기를 한 것으로 볼 수 있다. 쟁점토지는 체비지를 분양한 것으로 당시 기준시가가 없었으므로 일반적인 분양부동산과 마찬가지로 법무사 사무실에서는 실제 거래계약서에 의하여 취득세 과세표준을 신고한 것으로 판단되며, OOO에 취․등록세 과세표준을 조회 및 문의한 결과 토지구획정리된 체비지에 대하여 취득세를 신고한 것으로 실제 거래가액으로 신고된 것으로 보이며, 과세자료 보존기간의 경과로 자료는 확인이 불가함을 통보받았다.
(2) 일반적인 부동산의 분양 및 매매계약시에 계약서를 2부 이상 작성하여 매도자 및 매수인이 각자 1부씩 보관하는 것은 상식인데 당시로서는 큰 금액인 쟁점토지를 거래하면서 계약서를 작성하지 않았다는 것은 상식적으로 이해할 수 없는 부분이므로 실제 계약서를 작성하였다고 판단된다. (가) 개별공시지가 OOO원은 OOO 임야(당시 체비지인 22블록 10롯트)의 기준시가를 가져와서 계산한 금액으로 합리성이 없다. (나) 지방세법 제111조 제5항 제3호 에 따르면, 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 경우 사실상의 취득가액을 취득세 과세표준으로 하는바, 당시 쟁점토지는 토지구획정리된 체비지로 지번을 새로 부여하여 취득할 당시 토지의 기준시가가 없었으므로, 토지구획정리조합과 직접 계약하여 신고한 납세자의 취득가액에 대하여 사실상의 취득가액 여부를 확인하여 취득세를 부과한 것으로 판단된다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × [취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)]
③ 법 제114조 제7항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.(단서 생략)
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가 기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(3) 지방세법(2002.8.26. 법률 제6705호로 개정되기 전의 것) 제111조[과세표준] ⑤ 다음에 게기하는 취득(증여・기부 기타 무상취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득 (4) 지방세법 시행령(2002.6.29. 대통령령 제17648호로 개정되기 전의 것) 제82조의2[취득가격의 입증등] ① 법 제111조 제5항 제3호에서 "판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호에 정하는 것을 말한다.
1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 의제자백에 의한 것은 제외한다)
2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서
(5) 지방세법(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정된 것) 제111조[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각 호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장․군수가 산정한 가액으로 한다.
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 기타 무상취득 및 소득세법제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조 의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득(2005.12.31. 신설)
(6) 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률(2005.7.29. 법률 제7638호로 전면개정된 것) 제27조[부동산거래의 신고액] ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장․군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다.
② 중개업자가 제26조 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성․교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.
③ 제1항의 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장․군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.
④ 중개업자 또는 거래당사자가 제2항의 규정에 의한 신고필증을 교부받은 때에는 매수인은 부동산등기 특별조치법제2조 제1항의 규정에 의한 검인을 받은 것으로 본다.
⑤ 거래당사자는 중개업자로 하여금 제2항의 규정에 의한 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구하여서는 아니된다. 제51조[과태료] ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 500만원 이하의 과태료에 처한다.
2. 제27조 제5항의 규정을 위반하여 중개업자로 하여금 부동산거래 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구한 자
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 당해 토지 또는 건축물에 대한 취득세(취득세가 비과세․면제․감경되는 경우에는 비과세․면제․감경되지 아니하는 경우에 납부하여야 할 취득세액 상당액을 말한다)의 3배 이하에 상당하는 금액의 과태료에 처한다.
1. 제27조의 규정에 의한 신고를 하지 아니하거나 게을리 한 자
2. 제27조의 규정에 의한 신고를 거짓으로 한 자
(7) 부동산등기법(2005.12.29. 대통령령 제7764호로 개정된 것) 제40 조[양도가액] ① 등기를 신청할 때에는 다음의 서면을 제출하여야 한다.
9. 매매에 관한 거래계약서를 등기원인을 증명하는 서면으로 하여 소유권 이전등기를 신청하는 경우에는 대법원규칙이 정하는 거래신고필증과 매매목록 제57조[등기의 기재사항] ④ 매매에 관한 거래계약서를 등기원인을 증명하는 서면으로 하여 소유권이전등기를 하는 경우에는 제40조 제1항 제9호의 규정에 따른 서면에 깆0o된 거래가액을 갑구의 권리자 및 기타사항란에 기재하여야 한다.
(1) 심리일 현재 처분청과 청구인 모두 쟁점토지에 대한 취득계약서(검인계약서 포함)를 심리자료로 제출하지 아니하였다
(2) 처분청이 OOO에게 쟁점토지에 대한 취․등록세 및 과세표준을 조회하여 회신받은 공문OOO은 아래 <표1>과 같다. <표1> 취․등록세 조회 내용 ◯◯◯
(3) 쟁점토지에 대한 등기부등본OOO의 주요 내용은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점토지에 대한 등기부등본OOO의 주요 내용 ◯◯◯
(4) 쟁점조합의 법인등기부등본에 대한 주요 내용은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점조합의 법인등기부등본 내용 ◯◯◯
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 검인계약서 등을 징취하지 못한 상태에서 취득세 등의 과세표준액을 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액으로 보았으나, 2006.1.1. 이후 소위 ‘부동산 실거래가 신고제도’가 도입되었고[부동산거래당사자 및 중개업자는 부동산 매매계약 체결일로부터 30일 이내에 부동산의 실제 거래가격 등을 관할 시장 등에 신고하여야 하고, 관할시장 등은 신고필증을 교부하되 신고필증은 종전의 ‘검인’을 대체하는 것으로 하며, 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하는 경우에는 과태료가 부과될 뿐만 아니라{공인중개자의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률(2005.7.29. 법률 제7638호로 전면개정된 것) 제27조, 제51조 참조}, 위와 같이 신고한 거래가액은 부동산등기부에 기재하며{부동산등기법(2005.12.29. 법률 제7764호로 개정된 것) 제40조 제1항 제9호, 제57조 제4항 참조}], 그에 따라 지방세법도 당초에는 신고한 금액을 취득세 등의 과세표준으로 하고, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 보되, 일정한 경우 사실상의 취득가액을 과세표준으로 인정하는 것만을 규정하고 있다가 위와 같이 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 의 규정에 따라 신고하여 검증받은 금액을 사실상의 취득가액으로 포함시킴으로써 이를 취득세 등의 과세표준으로 보도록 개정되었는바, 이 건의 경우 청구인의 취․등록세 신고금액이 ‘부동산 실거래가 신고제도’가 도입되어 지방세법도 취득세 등의 과세표준이 실거래가를 중심으로 적용되는 것으로 개정되기 전에 신고된 금액이므로, 달리 검인계약서 등의 추가증빙이 확인되지 않는 한 이를 실지취득가액으로 보기는 어려운 점, 청구인이 법인으로부터 쟁점토지를 취득하였다고 하나 청구인은 개인으로서 취․등록세 신고시 실지거래가액을 과세표준으로 신고하였다고 단정할 수 없고, 쟁점조합의 장부가액 등이 확인되지 아니하여 취득세 등의 과세표준을 실지거래가액으로 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건은 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보이므로 취득가액을 환산가액으로 함이 타당하다 할 것이며, 처분청이 취득세 등의 과세표준을 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다OOO.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.