토지 취득시 분양가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정‧고지한 처분은 타당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 대지 195.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2010.4.1. 양도한 후, 양도가액을 실지거래가액인 OOO원, 취득가액을 환산가액인 OOO 원, 취득일을 등기원인일인 1990.9.7.로 하여 2010.4.30. 2010년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
• 나. OOO장은 OOO장에 대한 종합감사를 실시한 결과, 청구인이 2010년 귀속 양도소득세 신고시 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다 하여 환산가액으로 신고하였으나, OOO으로부터 수취한 ‘OOO이주택지분양대장’에 등재된 청구인의 쟁점토지 취득시 분양가액이 OOO원으로 확인됨에 따라 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 위 분양가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정할 것을 OOO장에게 지시하였으며, OOO장은 이러한 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2016.2.26. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.3.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 OOO은 1985.10.15. 청구인이 거주하던 OOO 외 5개동 집단이주사업을 시행공고한 후 청구인을 포함한 해당 지역주민들(이하 “이주민들”이라 한다)을 강제로 집단이주시키면서 이주민들이 보유하고 있던 주택과 토지를 수용하고 이에 따른 보상금을 지급하였으며, 1987년부터 1993년까지 이주택지를 분양받을 수 있는 분양권을 주었으나, 이주민들 중 상당수가 이주택지 분양대금 및 주택 신축자금이 없어 택지분양권을 제3자에게 양도하였고, 이주택지 조성공사가 완료되어 등기가 가능해지자 소유권보존등기 및 택지양도 등기가 이루어져 이에 대해 양도소득이 발생되었으며, 이로 인해 집단민원이 발생하였다. 이주민들은 1996년 5월 OOO장에게 위 양도소득에 대한 집단민원을 제기하였는바, OOO장의 1996.6.13.자 ‘집단민원 해소대책(OOO 이주민)’(이하 “쟁점대책”이라 한다)에 따르면, 이주민들이 이주택지를 양도한 것을 토지의 양도로 보아 과세하되, 취득․양도가액은 공시지가로 하고, 취득일은 OOO에게 분양대금을 지급한 날이 아닌 사업준공일로 한다고 기재되어 있다. 쟁점대책에 따르면, 취득 및 양도가액을 기준시가로 한다고 기재되어 있는바, 이는 과세관청의 공적인 견해표명에 해당하고, 청구인은 쟁점대책을 신뢰하였으며, 이를 신뢰하는데 있어 귀책사유가 없었고, 이로 인해 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 계산하려 하였으나, 양도차익 계산방법이 변경됨에 따라 환산가액으로 신고하였음에도, 처분청은 취득가액을 실지거래가액인 분양가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과하였으므로, 이는 신의성실의 원칙을 위반한 부당한 처분이다. 또한, 처분청이 쟁점토지의 취득가액으로 본 분양가액에는 이주민들의 정신적 고통․경제적 사정 등이 감안되지 않았는바, 이 경우 실지거래가액을 산정할 수 없다고 보아야 한다. 소득세법이 2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되면서 토지의 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 산정하도록 하였는바, 청구인이 쟁점토지를 위 법률의 개정 전에 취득하였음에도 2010년에 양도하였다는 이유로 그 취득가액을 실지거래가액으로 산정하는 것은 납세자의 예측가능성과 법적안정성을 침해하는 것이고, 처분청이 고향 주택 및 토지를 강제로 수용당한 이주민들의 사정을 감안하지 않은 채 추적조사하여 환산취득가액을 부인하고 양도소득세를 부과하는 것은 조세정의에도 부합하지 않는다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 주장하는 기준시가에 의한 양도차익 계산방법은 2006.12.31. 이전 양도분에 대한 것이고, 2007.1.1. 이후 양도분부터 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 양도차익을 계산하도록 법령이 개정되었는바, 쟁점대책은 기준시가에 따라 양도차익을 산정하던 당시 작성된 것으로서, 과세관청의 내부문건에 불과하므로, 이를 과세관청의 공적인 견해표명으로 보아 이 건 처분이 신의성실의 원칙을 위반한 것이라는 청구주장은 타당하지 않다. 쟁점토지의 실제 취득가액은 OOO이 제출한 이주자택지분양대장에서 확인되는 분양가액 OOO원으로 봄이 타당하고, 청구주장과 같이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 보아야 할 법령상 규정은 없다. 대법원은 ‘택지조성사업자에게 주택 등을 매도하고 부여받은 이주자택지분양권에 기하여 개별적인 분양계약을 체결하고 그 대금을 지급하기 전에 이주자택지분양권 그 자체를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 부과하는 경우 이주자택지분양권을 최초로 부여받은 자는 이주대책대상자 확인․결정시에 그 권리를 취득하는 것이고, 또한 이러한 권리는 당해 공공사업에 제공된 주택 등에 대한 양도대가와는 별도로 생활보상의 일환으로 부여된 것이어서 그에 대한 취득가액이 지급되었다고 볼 수 없으며, 그 후 이주자택지분양권의 양수인이 그 권리에 기하여 그 택지조성사업자와의 사이에 구체적으로 특정된 택지에 대하여 개별적인 매매계약을 체결하고, 그 대금을 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 이러한 대금은 이주자택지분양권의 취득가액에 포함되는 것은 아니다’라고 판결(대법원 1996.9.6. 선고 95누17007 판결)하였는바, 이주택지 분양권 취득가액에 당시 평가된 시가와 분양가의 차액분, 즉 할인에 따른 생활보상가액을 이주택지 분양권의 취득가액에 산입할 수 없는 것이 타당할 것이다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 이 건 처분을 경정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 (2010.12.27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것) 제94조(양도소득의 범위)

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[지적법에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 (2010.12.30. 대통령령 제22580호로 개정되기 전의 것) 제89조(자산의 취득가액등)

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 제162조(양도 또는 취득의 시기)

① 법 제98조에 따른 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우 외에는 해당 자산의 대금(해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 제163조(양도자산의 필요경비)

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) (3) 국세기본법 제15조(신의․성실) 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점토지의 등기부등본에 따르면, 쟁점토지는 1990.9.7. 매매를 원인으로 1999.10.21. 청구인에게 소유권이전등기되었고, 2010.2.8. 매매(거래가액 OOO원)를 원인으로 2010.4.1. OOO에게 소유권이전등기되었다. (2) OOO의 ‘OOO이주택지분양대장’에 따르면, 쟁점토지의 분양가액은 OOO원으로 기재되어 있다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,소득세법이 2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되면서 2007.1.1. 이후 양도하는 토지 및 건물 등에 대해서는 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하도록 해당 규정이 개정되었는바, 청구인은 쟁점토지를 2010.4.1. 양도하였으므로, 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정함이 타당하고, 이 경우 쟁점토지의 취득가액은 OOO의 ‘OOO이주택지분양대장’에서 확인된 분양가액인 OOO원으 로 봄이 타당한 점, 쟁점대책(1996.6.13.)은 기준시가에 따라 양도 및 취득가액을 산정하던 당시 작성된 과세관청의 내부문건에 불과하여 이를 과세관청의 공적인 견해표명으로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.