쟁점토지의 양도는 양도소득이 아닌 사업소득에 해당한다는 청구주장의 당부 등

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 대지 1,041㎡(2005.12.23. 경매로 취득한 후 2012.6.25. 이 중 11㎡를 양도하였다가 2014.8.11. 다시 위 11㎡를 매매로 재취득하였으며, 1,041㎡ 전체를 이하 “쟁점토지①”이라 하고, 이 중 11㎡를 이하 “쟁점토지① 일부”라 한다) 및 같은 동 376-15 대지 68㎡(2014.3.8. 매매로 취득하였고, 이하 “쟁점토지②”라 하며, 쟁점토지①과 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 2014.12.1. 양도하고, 2015.2.28. 쟁점토지의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원, 필요경비를 OOO원으로 하여 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점토지의 취득가액 OOO원 및 기타 필요경비 OOO원을 부인하여 2015.8.24. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.11.23. 이의신청을 거쳐 2016.1.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 건설업을 영위하는 사업자이므로, 쟁점토지의 매매에 따른 소득은 양도소득이 아닌 사업소득으로 보아야 한다. (가) 먼저, 이 건 사실관계에 대하여 보면, 다음과 같다. 1) 청구인은 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다) 대표이사 OOO과 공동지주사업으로 주거용 건물을 신축하기 위해 2005.11.4. OOO 주식회사(대표이사는 OOO이고, 이하 “OOO”이라 한다) 소유의 쟁점토지①(2002.6.27. OOO에게 소유권이전등기되었다가 2003.1.21. OOO에게 소유권이전등기되었고, OOO의 채무로 인한 임의경매가 개시되어 2005.12.23. 청구인에게 소유권이전등기되었다)을 OOO원에 경락받았다. 청구인은 위 경락금액을 지급하기 위해 2005.12.23. 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)으로부터 OOO원을 대출받았다가 2006.4.17. OOO으로, 2009.7.17. 다시 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)으로 대출을 전환하였고, 이와 관련하여 상환수수료, 설정료 및 대출이자 등으로 OOO원을 지출하였다. 2) 청구인은 OOO이 보유하고 있는 쟁점토지①에 대한 건축허가서를 활용하여 OOO에게 2006.2.28. 착공신고를 하게 하였으나, OOO이 건축허가일부터 1년 이내에 공사를 착수하지 아니함에 따라 OOO으로부터 2007년 5월 건축허가 취소처분 사전통지서를 받았고, 2007년 7월 OOO이 쟁점토지①을 불법점유한 상태에서 투자금 반환요구 등의 사유로 가압류를 신청함에 따라 부득이하게 화해비용으로 2008년 12월부터 2009년 5월까지 OOO에게 OOO원을 지급하였다. 그러나, 청구인이 화해비용을 지불하였음에도 OOO의 주도로 주식회사 OOO 등 4개 업체가 계속 쟁점토지①을 불법점유하였고, 이에 따라 OOO은 구속되었다. 3) 법원의 2010.12.29.자 강제경매 취소기각 결정으로 쟁점토지에 건축물 신축이 가능하게 되어 신축 후 주택 등 임대를 위해 처분청에 방문하여 향후 건축물이 완료되면 임대업도 할 것이라고 하니 세무공무원이 부동산임대업으로 사업자등록을 하여야 한다 하여 부동산임대업으로 사업자등록을 완료하였고, 공동지주사업 참여를 위해 2011.12.28. 사내이사로서 주택건축업 등을 목적사업으로 하는 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다)의 법인 설립등기를 하였으며, 건축공사를 하기 위한 공사대금과 기존 대출금을 상환하기 위해 OOO로부터 대출을 받아 대출이자로 OOO원을 지출하였다. 4) 청구인은 쟁점토지에 건축물 신축을 추진하면서 2011.7.29. 도시형 생활주택 및 오피스텔 신축의 설계를 위해 OOO와 계약을 체결하고, 대금으로 착공허가비용 OOO원 및 설계비 OOO원 합계 OOO원을 지급하였다. 또한, 2011년 10월 OOO 주식회사(이하 “OOO”이라 한다)와 자금조달, 투자유치 및 경영자문 등의 업무를 수행하는 경영컨설팅 양해각서를 작성하여 자문수수료 OOO원 중 일부인 OOO원을 지급하고, 2012.3.2. 건축물 신축 설계를 위해 주식회사 건축사사무소 OOO(이하 “OOO”이라 한다)과 계약을 체결하였으며, 대금 OOO원 중 일부인 OOO원을 지급하였다. 5) 청구인은 2012.6.25. 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)과 도시형 생활주택 및 오피스텔 건설 및 분양사업을 공동으로 하는 ‘OOO’ 사업을 약정하고, 사업 계획을 승인 신청하였으나, 2012년 10월 OOO으로부터 상업지역에 주택사업 및 복합건축물의 신축이 제한된다는 이유로 주택건설사업계획 불가 통지를 받았다. 청구인은 2012.11.13. OOO에게 행정심판을 제기하여 2013.4.23. 주택건설사업 승인 건이 아닌 건축허가 건만 승인하는 것으로 한 기각결정을 받았다. 6) 청구인은 2014.2.18. 쟁점토지에 제1종 근린생활시설(수퍼마켓) 건축허가를 받고, 일단 1층에는 마트를 건축하고, 2∼7층에 요양병원을 건축하려고 하였으나, 당시의 점유자의 명도 거부로 부득이하게 마트 건축을 포기하면서 설계 및 건설 등 계약불이행으로 손해배상 및 명도 화해금 명목으로 OOO을 지급하였다. 7) 청구인은 2014년 5월 마트 및 요양병원의 설계를 위해 OOO과 계약을 체결하고, 시행사를 OOO, 시행대행사를 주식회사 OOO로 하는 시행대행계약을 체결하였으나, 자금난으로 인해 부득이하게 2014.12.1. 주식회사 OOO에게 쟁점토지를 OOO원에 양도하였다. 8) 청구인은 법정지상권과 건축허가 권리금 등으로 쟁점토지① 경매 취득시 전소유자인 OOO의 실제 소유자인 OOO에게 OOO원, 원활한 명도를 위한 소송비용으로 법률사무소 등에게 OOO원을 각 지출하였고, 2014년 7월 쟁점토지① 일부를 재취득하면서 원활한 건축허가 등을 위해 소유자인 OOO의 압류비용 해제 등으로 OOO원을 지출하였는바, 쟁점토지 명도를 위한 화해비용으로 총 OOO원을 지출하였다. 9) 청구인은 중개수수료로 양수인 발행 수표로 OOO원을 지급하고, 양수인이 OOO원을 공인중개사에게 송금하여 총 OOO원을 지출하였는데, 공인중개사는 현금영수증으로 OOO원만을 발행하였다. 10) 청구인은 쟁점토지의 취득․양도과정에서 2014.7.24. 쟁점토지① 일부를 OOO로부터 재취득하면서 계약서상 OOO원이 아닌 OOO원을 지급하였고, 쟁점토지②를 취득하면서 계약서상 OOO원이 아닌 OOO원(임차인 OOO에 대한 전세보증금 OOO원 포함)을 지급하였다. (나) 청구인은 주택을 신축하여 사업을 하고자 건설업체(OOO)의 법인등기부등본에 ‘사내이사’로 등재하였고, 실제 사업을 하기 위하여 부동산임대업으로 사업자등록도 완료하였으며, 실제 지출된 비용 역시 건설업을 영위하기 위한 제반의 비용이므로, 이 건 처분은 양도소득이 아닌 사업소득을 전제로 하여 경정하여야 한다. (2) 설령, 청구인을 사업자로 볼 수 없다 하더라도 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 보고, 기타 필요경비에 OOO원을 추가하여 이 건 처분을 취소하여야 한다. (가) 위에서 본 바와 같이 청구인은 쟁점토지①을 취득하기 위해 경락대금으로 OOO원 및 취득세․등록세 OOO원 합계 OOO원을 지급하였고, OOO로부터 쟁점토지① 일부를 재취득하면서 OOO원을 지급하였으며, 쟁점토지②를 취득하면서 OOO원 및 취득세 OOO원 합계 OOO원을 지급하였으므로, 쟁점토지의 취득가액은 OOO원이다. (나) 위에서 본 바와 같이 청구인은 쟁점토지에서 건축물을 신축하기 위해 건축의 설계부터 허가신청 → 허가취득 → 허가취소 → 재신청 → 행정심판 → 설계변경 등 수많은 건축 관련 사업을 진행하였고, 사업현장의 법률 분쟁과 불협화음으로 사업권과 소유권을 확보하기 위해 부득이하게 OOO원의 비용을 추가로 부담하였는바, 이를 기타 필요경비로 인정하여 이 건 처분을 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 (1) 먼저, 청구인이 사업자인지 여부에 대하여 보면, 다음과 같다. 청구인의 사업이력을 보면, 건설업과 관련한 사업자등록은 되어있지 않고, ‘OOO’이라는 상호(2011.12.5. 개업, 2014.12.1. 폐업)로 부동산임대업이 사업자등록되어 있으나, 사업기간 내 부가가치세 신고서상 실적이 없고, 주변 탐문 결과, 실제로 부동산임대업을 개시한 사실이 없으며, 다른 부동산을 건축한 사실도 없고, 쟁점토지에 건축물을 착공한 사실 없이 나대지 상태로 양도하였다. 청구인의 부동산 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모⋅빈도⋅계속성⋅반복성 등을 종합하여 볼 때, 청구인을 사업자로 볼 수 없고, 쟁점토지를 나대지 상태로 양도하였으므로, 쟁점토지의 양도에 대해 사업소득이 아닌 비사업용토지의 양도소득으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다. (2) 청구인이 주장하는 필요경비(취득가액, 기타 필요경비)를 인정할 수 있는지 여부에 대하여 보면, (가) 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 OOO원(쟁점토지① OOO원, 쟁점토지② OOO원)이라고 주장하나, 다음과 같은 이유로 쟁점토지의 취득가액을 OOO원(쟁점토지① OOO원, 쟁점토지② OOO원)으로 봄이 타당하다. 1) 쟁점토지①의 취득가액과 관련하여 청구인이 2005.12.23. 쟁점토지①을 OOO원에 경매로 취득(취득세 및 등록세 포함)하여 쟁점토지① 일부를 2012.6.22. OOO에게 OOO원에 양도하고, 2014.8.11. 쟁점토지① 일부를 OOO원에 재취득한 것으로 확인되므로, 당초 신고한 취득가액 OOO원에서 2012.6.22. 양도한 쟁점토지① 일부에 해당하는 취득가액 OOO원을 차감함이 타당하다. 또한, 청구인은 2014.8.11. 재취득한 쟁점토지① 일부에 대한 취득가액을 OOO과 작성한 지불각서에 따른 금액인 OOO원으로 신고하였으나, 취득세 신고서에서 과세표준이 OOO원으로 확인되므로, 과다계상분 OOO원을 차감함이 타당하다. 2) 쟁점토지②의 취득가액과 관련하여 청구인은 2014.3.11. OOO원(취득세 등 OOO원 포함)을 취득가액으로 신고하였으나, 취득세 신고서에서 과세표준이 OOO원으로 확인되므로, 취득가액 과다계상분 OOO원을 차감함이 타당하다. (나) 청구인이 주장하는 추가 기타 필요경비는 다음과 같은 이유로 필요경비로 인정할 수 없다. 1) 청구인은, 화해비용으로 OOO에게 지급한 OOO원이 2005년 쟁점토지를 경매로 취득한 후 2008년 및 2009년 지급한 금액으로서 공동지주사업자라는 OOO과 건축물 신축을 추진하다가 미착공으로 건축허가취소 처분 사전통지서를 받고, OOO이 투자금 반환요구 등의 사유로 쟁점토지①을 가압류함에 따라 화해비용으로 지급한 것이라 진술하였는바, 이는 양도자산 취득의 효력 등과 관련 없는 별도의 다툼에 따른 것으로서 법적 지급의무 없이 지급한 비용이므로, 필요경비로 인정할 수 없다. 2) 청구인이 지상권, 권리금 및 허가권 비용으로 지급한 OOO원은 쟁점토지의 경매 취득 전인 2005.2.3. 이미 지급하기 시작하였던 것으로, 쟁점토지 취득과 관련하여 법정 지상권 성립사실이 확인되지 않아 법적 지급의무 없이 OOO에게 사적으로 지급한 것으로 보이고, 허가권 비용 또한 건축물 신축 없이 쟁점토지만 양도하였는바, 필요경비로 볼 수 없으며, OOO의 압류해제비용 OOO원, OOO에게 지급한 보상금 OOO원 또한 법적 지급의무가 없는 명도비용 성격의 비용으로서, 양도자산의 양도가액에서 공제되는 필요경비로 볼 수 없다. 3) 청구인은 설계비 등으로 OOO에게 OOO원, OOO에게 OOO원, OOO에게 OOO원을 각 지급하였다고 주장하나, 건축물 신축 목적으로 설계비와 허가비를 지출한 후 건축물 신축 계획이 취소되어 쟁점토지만 양도한 경우 기지출한 설계비용 등은 필요경비로 공제받을 수 없다. 4) 다만, 양도소득세 신고서상 필요경비 중 소송비용으로 변호사 등에게 지급한 OOO원, 중개수수료 중 증빙자료(현금영수증)로 확인되는 OOO원 및 양도소득세 신고수수료 OOO원 합계 OOO원은 필요경비로 인정하였다.

① 청구인은 건설업을 영위하는 사업자이므로, 쟁점토지의 양도를 양도소득이 아닌 사업소득으로 보아 이 건 처분을 경정하여야 한다는 청구주장의 당부(주위적 청구)

② 설령, 청구인이 사업자가 아니라 하더라도, 취득가액 및 기타 필요경비를 추가로 인정하여 이 건 처분을 경정하여야 한다는 청구주장의 당부(예비적 청구)

• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인 및 처분청이 제출한 자료에 대하여 살펴본다. (가) 국세통합전산망에 따르면, 청구인은 ‘OOO내과의원’이라는 상호로 일반의원업을 영위하고 있는 의사로서, 2011.12.5. 쟁점토지에 부동산임대업(상호 ‘OOO’)으로 사업자등록하여 2014.12.1. 폐업하였고, 부가가치세 신고서상 수입금액은 없는 것으로 나타난다. (나) OOO이 대표이사인 OOO의 법인등기부등본에 따르면, OOO은 2002.9.17. 토목․건축공사업, 주택건설업, 부동산임대업 및 매매업 등을 목적으로 설립되었고, 2011.12.6. 해산등기(2014.12.5. 청산종결)되었으며, 청구인은 2005.6.21.부터 2006.5.2.까지 감사로 등재된 것으로 나타나고, 청구인은 이를 근거로 청구인이 건설업을 영위하는 사업자에 해당하므로, 이 건 처분은 양도소득이 아닌 사업소득을 전제로 하여 경정하여야 한다고 주장하고 있다. (다) 처분청 세무공무원의 청구인에 대한 조사보고서(2015년 6월)에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. 1) 청구인은 2005.12.23. 쟁점토지①을 경락받은 후 건축물을 신축하기 위해 OOO이 보유하고 있던 건물신축허가OOO를 활용하여 2006.2.28. OOO로 하여금 OOO에게 착공신고를 하게 하였다. 그러나, OOO이 허가일로부터 1년 내에 공사를 착수하지 아니함에 따라 건축허가가 취소되었고, 건축허가 취소에 따른 가압류(2007.7.20.) 등 소송이 진행되었다가 2010년 종결되었다. 청구인은 2014.2.18. OOO으로부터 건물신축허가를 재취득하였으나, 실제 공사를 착수하지 않고 쟁점토지를 나대지 상태에서 2014.12.1. 양도하였다. 2) 쟁점토지①의 취득가액과 관련하여 청구인이 쟁점토지①을 경매로 취득하여 쟁점토지① 일부를 2012년 OOO원에 양도한 후 2014년 쟁점토지① 일부를 OOO원에 재취득한 것으로 확인되어 당초 신고한 경매취득가액 중 2012년 양도한 쟁점토지① 일부에 해당하는 취득가액 OOO원을 차감하여야 하고, 청구인은 2014년 재취득한 쟁점토지① 일부에 대한 취득가액을 매도인 OOO과 작성한 지불각서에 따른 금액인 OOO원으로 신고하였으나, 취득세 신고서상 과세표준이 OOO원으로 확인되므로, 실제 취득가액을 OOO원으로 보아 과다계상분 OOO원을 차감하여 경정하여야 한다. 3) 쟁점토지②의 취득가액과 관련하여 청구인은 쟁점토지②를 OOO원에 취득한 것으로 신고하였으나, 취득세 신고서상 과세표준이 OOO원으로 확인되므로, 실제 취득가액을 OOO원으로 보아 과다계상분 OOO원을 차감하여 경정하여야 한다. 4) 기타 필요경비와 관련하여 전소유자에게 지급하였으나 법률상 지급의무 없는 것으로 확인된 명도비용 및 실제 착공되지 않은 건물 신축 관련 설계비 등 OOO원은 필요경비 부인하고, 소송비용으로 변호사에게 지급한 OOO원, 중개사수수료 중 증빙으로 확인되는 OOO원 및 양도소득세 신고수수료 OOO원 합계 OOO원은 필요경비로 인정한다. (라) 청구인 및 OOO이 작성한 확약서에 따르면, 청구인과 OOO은 공동투자하여 공동으로 이익배분을 OOO로 하기로 한다고 기재되어 있고, 청구인과 OOO이 서명하였으며, 날짜는 기재되어 있지 않다. (마) 청구인이 제출한 확인서에 따르면, 청구인 소유의 쟁점토지① 외 4필지 약 350평을 OOO과 OOO으로 나누기로 하고, 이후 추가투자시 분배를 증감하기로 한다고 기재되어 있으며, 확인자 성명과 날짜는 기재되어 있지 않다. (바) 청구인 및 처분청이 쟁점토지의 취득가액과 관련하여 제출한 자료에 대하여 살펴본다. 1) 쟁점토지① 일부의 취득가액과 관련하여 청구인은 2014.8.11. 쟁점토지① 일부를 OOO로부터 재취득하면서 계약서에는 취득가액이 OOO원으로 기재되어 있으나, 실제 지급액은 OOO원이라고 주장하면서 제출한 금융계좌 거래 내역에 따르면, 청구인은 2014.8.25. OOO에게 OOO원을 지급한 것으로 나타나는 반면, 청구인과 OOO이 작성한 쟁점토지① 일부의 매매계약서(2014.7.24.), OOO의 법인장부 거래내역(2014.7.24.), 청구인의 취득세 신고서 및 부동산거래계약신고필증(2014.8.11.) 등에 따르면, 쟁점토지① 일부의 매매가액은 OOO원으로 기재되어 있고, 쟁점토지①의 등기부등본에 쟁점토지① 일부의 거래가액은 OOO원으로 기재되어 있다. 청구인의 지불각서(채권자: OOO, 채무자: 청구인)에 따르면, 청구인은 2014.7.31. OOO 소방면허 및 부동산 면허에 사용된 차용금액 OOO원을 2014.8.31.까지 반드시 지불하되, 만일 약속을 이행치 못할 경우에는 어떤 법적 조치도 감수하겠다고 기재되어 있다. 2) 쟁점토지②의 취득가액과 관련하여 청구인은 계약서상 쟁점토지②의 매매가액이 OOO원으로 기재되어 있으나, 실제로는 임차인인 OOO의 전세보증금 OOO원을 부담하였고, OOO의 배우자 OOO에게 OOO원을 송금하였으며, 현금으로 OOO원을 추가 지급하였으므로, 쟁점토지②의 취득가액이 OOO원이라고 주장하면서 제출한 OOO와의 전세계약서, 청구인의 금융계좌 거래 내역 등에 따르면, 청구인은 2014.3.8. OOO에게 쟁점토지②를 OOO원에 임대하기로 계약을 체결하였고, 2014.3.7. OOO에게 OOO원을 송금한 것으로 나타나는 반면, 청구인과 OOO이 작성한 쟁점토지②의 매매계약서(2014.3.8.), 청구인의 취득세 신고서 및 부동산거래계약신고필증(2014.3.10.) 등에 따르면, 쟁점토지②의 매매가액은 OOO원으로 기재되어 있고, 쟁점토지②의 등기부등본에 따르면, 쟁점토지②는 2013.7.30. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2013.8.5. OOO에게 소유권이전등기되었다가 2014.3.8. 매매를 원인으로 2014.3.11. 청구인에게 OOO원에 소유권이전등기된 것으로 나타난다. (사) 청구인의 계좌별 거래명세표 및 대출거래내역 등에 따르면, 청구인은 2005년 12월부터 2014년 12월까지 설정료, 인지대 및 대출이자 등으로 OOO, OOO 및 OOO 등에게 OOO원을 지급한 것으로 나타나며, 청구인은 쟁점토지①의 취득을 위해 금융기관으로부터 자금을 대출받고, 이후 건축물 신축공사를 위해 공사대금 및 기존 차입금 상환을 위해 대출이자를 지출하였는바, 이는 쟁점토지①의 취득을 위해 지출한 금액이므로, 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있다. (아) 청구인이 화해비용으로 OOO에게 OOO원을 지출하였다고 주장하면서 제출한 자료에 대하여 살펴본다. 1) OOO의 착공신고필증에 따르면, OOO은 2006.2.28. OOO에게 쟁점토지① 외 4필지상 아파트 신축공사(착공예정일 2006.3.2.)와 관련하여 착공신고필증을 교부한 것으로 나타난다. 2) OOO의 ‘건축허가 취소처분 사전통지’ 공문 및 처분사전통지서에 따르면, OOO은 OOO이 쟁점토지① 외 4필지상 아파트 신축공사와 관련하여 1년 이내에 공사에 착수하지 아니함에 따라 건축허가 취소를 위해 2007년 5월 OOO에게 처분사전통지서를 송부한 것으로 나타난다. 3) 청구인의 금융계좌 거래 내역에 따르면, 청구인은 2008.12.18.부터 2009.4.6.까지 OOO원을 OOO에게 송금하였고, OOO의 영수증에서 OOO은 OOO원을 영수하였으며, 컨테이너를 6월 5일까지 치우기로 한다고 기재되어 있는바, 청구인은 이를 근거로 쟁점토지상 아파트 신축공사에 대한 건축허가가 취소된 후, OOO이 쟁점토지를 불법점유하고 투자금 반환 등을 요구하면서 쟁점토지에 대한 가압류를 신청하여 부득이하게 불법점유물(컨테이너 등으로서, 2010.9.10. 촬영된 현장사진이 첨부됨)을 이전하는 것에 대한 화해비용으로 OOO에게 위 OOO원을 지급하였다고 주장하고 있다. 4) OOO의 확인서(2010.9.1.)에 따르면, OOO은 2009년 4월부터 청구인의 부탁으로 쟁점토지(OOO주차장)에서 근무하였는바, OOO이 주차장 부지 한 쪽에 컨테이너 박스 등을 설치하여 무단으로 불법점유하였음을 확인하고 있다. (자) 청구인이 설계비 및 경영컨설팅 비용 등으로 OOO 등에게 OOO원(OOO OOO원, OOO OOO원, OOO OOO원)을 지급하였다고 주장하면서 제출한 자료에 대하여 살펴본다 1) 청구인이 OOO와 작성한 건축물 설계 계약서(2011.7.29.) 및 청구인의 금융계좌 거래 내역에 따르면, 청구인은 2011.7.29. 쟁점토지에서 시행하는 도시형 생활주택 및 오피스텔 개발사업과 관련하여 OOO와 건축물 설계 계약을 체결하였고, OOO 대표 OOO에게 2006.1.26. OOO원을 송금하였으며, 2011.8.1. OOO의 배우자 OOO에게 OOO원을 송금한 것으로 나타난다. 2) 청구인이 OOO과 작성한 경영컨설팅 양해각서(2011년 10월) 및 청구인의 금융계좌 거래 내역에 따르면, 청구인은 OOO과 2011년 10월 쟁점토지에서 시행하는 도시형 생활주택 및 오피스텔 개발사업과 관련하여 경영컨설팅 양해각서(자문수수료 OOO원)를 작성하였고, 2011.6.2.부터 2011.12.15.까지 부동산투자자문사 OOO 등에게 OOO원을 송금한 것으로 나타난다. 3) 청구인이 OOO과 작성한 건축물 설계 계약서(2012.3.2.) 및 청구인의 금융계좌 거래 내역에 따르면, 청구인은 2012.3.2. 쟁점토지에서 시행하는 도시형 생활주택 및 오피스텔 개발사업과 관련하여 OOO과 건축물 설계 계약(계약금액 OOO원)을 체결하였고, OOO 대표이사 OOO에게 2012.9.26. OOO원을 각 송금한 것으로 나타난다. (차) 청구인은 도시형 생활주택 및 오피스텔 개발사업을 포기한 후 쟁점토지에서 1층에 마트, 2～7층에 요양병원을 건축하려 하였으나, 당시 점유자인 OOO 등의 명도 거부로 인해 부득이하게 위 건축물의 신축을 포기하면서 설계 및 건축 등의 계약 불이행으로 손해배상금 등으로 OOO원을 OOO에게 지급하였다고 주장하면서 제출한 건축허가서, 건축물 설계 계약서 및 청구인의 금융계좌 거래 내역 등에 따르면, 청구인은 2014.2.18. OOO으로부터 쟁점토지에 제1종 근린생활시설(수퍼마켓)의 신축을 허가받았고, 2014.4.2. OOO OOO과 건축물 설계 계약을 체결하였으며, 2014.8.12.부터 2014.11.28.까지 OOO에게 다음 <표1>과 같이 OOO을 송금한 것으로 나타난다. <표1> 청구인이 OOO에게 송금한 내역 (카) 청구인이 쟁점토지①의 취득을 위해 OOO에게 지상권, 권리금 및 허가권 비용으로 OOO원을 지출하였다고 주장하면서 제출한 금융계좌 거래 내역에 따르면, 청구인은 OOO의 배우자인 OOO에게 2005.2.3.부터 2006.4.17.까지 다음 <표2>와 같이 OOO원을 지급한 것으로 나타난다. <표2> 청구인이 OOO에게 송금한 내역 (타) 청구인이 쟁점토지① 일부를 재취득하면서 원활한 건축허가 등을 위해 압류를 해제하기 위해 전소유자인 OOO이 체납한 산재보험료 및 세금 등 OOO원을 대신 부담하였다고 주장하면서 제출한 OOO의 공매대행통지서(2014.8.26.), 이체확인증(2014.10.13.) 및 이체확인서(2014.10.13.) 등에 따르면, 청구인은 2012.6.25. OOO에게 쟁점토지① 일부를 OOO원에 양도하였고, 신용보증기금, OOO장 등이 2014년 7월 및 2014년 8월 위 토지에 대해 가압류하였으며, 청구인이 2014.8.11. 쟁점토지① 일부를 OOO원에 재취득함에 따라 위 가압류 등이 2014년 10월 말소되었고, 청구인은 2014.10.13. OOO의 법인세 OOO원을 납부하였으며, OOO의 차입금(신용보증기금) OOO원을 상환한 것으로 나타난다. (파) 청구인은 중개수수료로 공인중개사에게 OOO원을 지급하였다고 주장하나, 공인중개사가 발급한 OOO원의 현금영수증 외에 다른 증빙자료를 제출하지 못하고 있다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 자신을 건설업을 영위하는 사업자로 보아야 한다고 주장하나, 청구인은 ‘OOO’이라는 상호로 2011.12.5.부터 2014.12.31.까지 부동산임대업을 사업자등록한 사실은 있으나, 이에 대한 사업실적이 없고, 건설업․부동산매매업으로는 사업자등록된 사실이 없는 점, 청구인이 2005.6.21.부터 2006.5.2.까지 OOO의 감사로 등재되어 있었다는 사실만으로 청구인이 건설업을 영위하였다고 보기 어려운 점, 청구인은 쟁점토지에 건축물을 착공하지도 않은 채 동 토지를 나대지 상태로 양도한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지①의 취득가액을 OOO원으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인은 2005.12.23. 쟁점토지①을 취득한 후 쟁점토지① 일부를 2012.6.22. 양도하고 2014.8.11. 다시 취득하였으므로 당초 신고된 쟁점토지①의 취득가액에서 2012.6.22. 양도한 쟁점토지① 일부에 해당하는 취득가액을 차감함이 타당한 점, 매매계약서, OOO의 법인장부 거래내역, 부동산거래계약신고필증 및 등기부등본 등에 쟁점토지① 일부의 매매가액이 OOO원으로 기재되어 있는 점, 청구인이 쟁점토지① 일부에 대한 2014년 귀속 취득세 신고시 과세표준을 OOO원으로 신고한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵고, 청구인은 쟁점토지②의 취득가액을 OOO원으로 보아야 한다고 주장하나, 매매계약서 및 부동산거래계약신고필증에 쟁점토지②의 매매가액이 OOO원으로 기재되어 있는 점, 청구인이 쟁점토지②에 대한 2014년 귀속 취득세 신고시 과세표준을 OOO원으로 신고한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려우며, 청구인은 쟁점토지의 기타 필요경비로 OOO원을 추가인정하여야 한다고 주장하나,소득세법은 양도소득세 양도차익을 계산함에 있어 건설자금에 충당한 금액의 이자를 별도로 양도가액에서 공제할 필요경비로 규정하고 있지 않은 점, 화해비용, 설계비, 보상금, 지상권․권리금․허가권 비용 및 압류해제비용 등의 경우 청구인은 법률상 지급 의무가 없음에도 이를 지급하였고, 쟁점토지에 건축물 신축 계획만 수립하였을 뿐 착공한 사실 없이 동 토지를 나대지 상태로 양도한 점, 공인중개사가 발급한 현금영수증에서 중개수수료가 OOO원으로 기재되어 있고, 청구인이 추가로 주장하는 중개수수료 OOO원에 대해서는 객관적인 증빙자료가 제출되지 않은 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제19조(사업소득) ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

20. 제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득

② 사업소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 하며, 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과하는 금액을 "결손금"이라 한다. 제27조(사업소득의 필요경비의 계산) ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 (2) 소득세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26067호로 개정되기 전의 것) 제55조(사업소득의 필요경비의 계산) ① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다. 1의2. 판매한 상품 또는 제품의 보관료, 포장비, 운반비, 판매장려금 및 판매수당 등 판매와 관련한 부대비용(판매장려금 및 판매수당의 경우 사전약정 없이 지급하는 경우를 포함한다)

2. 부동산의 양도 당시의 장부가액(건물건설업과 부동산 개발 및 공급업의 경우만 해당한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대해서는 해당 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조를 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. 제163조(양도자산의 필요경비) ①법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가.증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세

• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비