[요지] 청구인은 검인계약서상 취득가액이 쟁점토지를 담보로 한 대출금보다도 낮아 신빙성이 없으므로 실지 취득가액으로 적용할 수 없다고 주장만 할 뿐 동 계약서가 실제와 달리 작성되었다고 인정할 만한 입증서류를 제시하지 못하는 점,당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 계약내용 그대로 작성되었다고 추정되고 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장하는 자가 입증하여야 하는 점 등에 비추어검인계약서상의 기재가액을 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인이 쟁점토지를 매수할 당시 그 매수가액은 OOO원(평당 약OOO원)이고 그 중OOO원은 쟁점토지를 담보로 한 대출금으로지급하였으나 9년 이상 오랜 기간의 경과 등으로 매매계약서를 보관하고있지 않다. 그러나,청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 양도차익의 산정은기준시가로 계산하도록 되어 있고, 검인계약서를 실제 거래가액보다 훨씬 낮은금액으로 신고하는 것이 관행화 되어 있어 통상적으로 토지의 실제거래가액은 공시지가보다 2～3배 높게 형성되는바, 쟁점토지는 2002.8.12. OOO지점에서 근저당을 설정한 사실이 있고, 실제 대출금액이 OOO원으로 통상적으로 금융기관에서대출을 하는 경우 담보물건 시가의 약 70% 상당 금액 한도내에서 대출하는 것이 일반적 관례인 점에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 취득가액은 검인계약서상의 거래가액보다 높다고 보는 것이 타당하다. 따라서, 쟁점토지의 경우 취득 당시의실제거래가액을 확인할 수 없는 사정 등을 감안하여 그 취득가액을 환산가액으로 경정하여야 한다.
(2) 설령, 환산가액을 적용하지 않더라도 쟁점토지와 같은 해에 거래된 인접한 같은 동 823-8 대 214㎡의 거래가액이 OOO원/㎡로서 쟁점토지의 거래금액 OOO원/㎡보다 약 1.5배 정도 높고 인접토지 소유자는 법인으로 회계처리상 그 매수가격을 실제 거래가액으로 신고하였을 개연성이 높으므로 이를 매매사례가액으로 보아 쟁점토지의 취득가액을 경정하여야 한다.
(1) 청구인은 쟁점토지 매매대금과 관련된 금융증빙을 전혀 제출하지 못하고 있는 점,지방세법제111조 제5항은 법인으로부터 취득한 경우 사실상의 취득가격을 취득시 과세표준으로 하고 있는 점 등 청구인이 주장하는 금융기관 대출액 OOO원 및 실제거래가액보다 낮은 금액으로 신고하는 것이 관행화 되어 있었다는 사정만으로 당사자가 제출한 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다고 볼 수 없으므로 쟁점토지의 취득가액을 검인계약서상 거래가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
(2) 또한 청구인은 환산가액을 적용하지 않더라도 최소한 연접토지의매매사례가액을 적용하여 취득가액을 산정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 주장하는 쟁점토지와 연접한 토지(823-8 대 214㎡)의 거래가액은 쟁점토지 거래후 5개월이 지난 점, 인접토지 면적은 쟁점토지면적의 1/3밖에 되지 않는 점 등에 비추어 매매사례가액을 적용하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다.
3. 심리 및 판단
1. 취득가액 가.제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
(2) 소득세법 시행령(2013.2.15. 대통령령 제24356호로 개정되기전의 것) 제163조 [양도자산의 필요경비] ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2 [추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도 당시의 기준시가)
(1) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사종결 보고서 등 심리자료에는 아래와같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점건물을 신축하여 양도한 것으로 양도소득세를 신고하였으나, 건물 부속토지인 쟁점토지를 건물 보존등기 전 양수인인 심OOO에게 양도하고 심OOO이 쟁점건물을 직접 시행·시공한 것으로 나타난다. (나) 처분청은 양도가액의 경우 청구인이 쟁점부동산의 거래에 대하여 이OOO(청구인의 시숙)에게 모든 사항을 위임하여 구체적인 거래사실을 확인할 수 없고 거래 관련 매매계약서나 대금수수 관련 증빙서류를 보관하고 있지 않으며 이OOO 또한 거래 전반에 대해 불성실한답변으로 양도가액을 은폐하고 있고 양수인인 심OOO은 사업부도로 거소불명(연락두절) 상태이므로 쟁점토지 양도가액으로 신고한 OOO원을 실지거래가액으로 보아 신고시인하였다. (다) 처분청은 청구인이 쟁점토지 취득가액을 환산취득가액인OOO원으로 신고한데 대하여 쟁점토지는 ㈜OOO이 시행한 토지구획정리(OOO지구) 체비지로 지방자치단체인 OOO구청으로부터당시 신고된 취득(분양)가액이 OOO원임을 확인한 것으로나타난다. (라) 처분청은쟁점토지 등기부등본상 근저당설정액은 실지취득가액보다 OOO원 상당 높게 설정되어 있으나,문서보존기간이 경과하여 실제 채권액이나 쟁점토지의 평가근거를 확인할 수 없고, 매매사례가액의 경우2002.8.12. 거래된 쟁점토지의 거래가액은 1㎡당OOO원이고,2002.10.24., 2002.12.6. 각 거래된 연접토지의 거래가액은 1㎡당OOO원으로 쟁점토지가 거래된후 2～3개월마다 가파른 상승세를 보이고 있어 매매사례가액으로 적용할 수 없다는 의견이고, 쟁점토지와 연접토지의 매매가액 및 공시지가 변동내역은 아래 <표1>, <표2>와 같다. OOO
(2) 청구인은 통상적으로 토지의 거래가액은 공시지가보다 2～3배높게 형성되고, 실제 쟁점토지의 매매대금으로 검인계약서상 매매가액(OOO원) 보다 더 많은 OOO원을지급한 것으로 주장하며 그 증빙으로 등기부등본,금융거래내역서 등을 제출한바, 2002.8.12. 청구인이쟁점토지를 담보로 제공하고OOO축산업협동조합으로부터 OOO원(채권최고액OOO원)을 대출받은 사실이 대출금 원장조회서 등에 나타난다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 제97조 제1항 제1호 가호에 따르면 거주자의 양도차익을 계산할 때 토지의 경우 취득가액은 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하여야 하고, 같은 법 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항 제1호에서 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그중요한 부분이 미비하여 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 환산가액 등에 의하여추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있는바, 청구인은검인계약서상 취득가액이 쟁점토지를 담보로 한 대출금보다도 낮아 신빙성이 없으므로 실지취득가액으로 적용할 수 없다고 주장만 할 뿐 동 계약서가 실제와 달리 작성되었다고 인정할 만한 입증서류를 제시하지 못하는 점, 당사자들이 작성하여 시장, 군수등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한계약내용 그대로 작성되었다고 추정되고 실제와 달리작성되었다는 점은 주장하는 자가 입증하여야 하는 점(대법원 1993.4.9. 선고93누2353 판결 같은 뜻임) 등에 비추어 검인계약서상의 기재가액을 실지취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.