청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고시 기준시가 신고가 가능함에도 이중계약서를 작성하여 실가신고를 한 사실이 나타나므로, 후소유자의 매매계약서가 허위라는 사실에 대한 입증책임은 청구인에게 있다
청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고시 기준시가 신고가 가능함에도 이중계약서를 작성하여 실가신고를 한 사실이 나타나므로, 후소유자의 매매계약서가 허위라는 사실에 대한 입증책임은 청구인에게 있다
[주 문] 심판청구를 기각한다 [이 유]
(1) 청구인이 쟁점토지를 양도한 경위는 다음과 같다. (가) 청구인은 OOO대학교에서 교수로 재직 중이었던 2005년 8월경 부동산 중개업자로부터 쟁점토지를 팔지 않겠느냐는 연락을 받아 양도하게 되었는데, 당초 계약서 작성시 부동산 중개업자(상호, 이름은 기억나지 않지만 머리가 희끗한 70대 노인으로 기억함)는 당시 김OOO이 중국에 나가 있어서 대리계약을 한다면서 계약서를 대신 작성하였고, 매매대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하는 것으로 작성을 했던 것으로 기억되며, 계약금으로 몇 백만원을 받았다. (나) 이후, 중도금 기일에도 중도금 지급이 없다가 쟁점토지를 담보로 대출을 받아서 매매대금을 지급하겠다는 연락이 와서 중개소에 가서 쟁점토지를 팔지 않겠다고 하고 계약금을 돌려주고 왔는데, 나중에 김OOO측으로부터 전화가 와서 미안하다면서 매매대금을 모두 지급하겠다고 하여 2005.9.9. 통장으로 입금된 내용을 확인하고 김OOO측의 요청으로 OOO시청 정문에서 오른쪽으로 약 10미터 거리에 있는 법무사 사무실(상호는 기억나지 않음)에서 등기이전 서류를 넘겨주게 되었다. (다) 김OOO이 제출한 계약서처럼 매매대금 OOO원을 일시불로 지급하는 매매계약이 아니라 매매대금 OOO원을 계약금, 중도금, 잔금 형태로 지급하는 일반적인 매매계약이었는데 위와 같은 사정으로 매매대금을 일시불로 수령하면서 등기이전을 하게 된 것이다.
(2) 김OOO이 제출한 OOO원의 매매계약서는 실제 계약서가 아니다. (가) 청구인이 제출한 부동산 매도용 인감증명발급내역 및 인감증명서를 보면 알 수 있듯이 청구인은 당시 매도용 인감증명서를 발급받은 후 동 인감도장을 사용해서 매매계약서를 작성하였으나, 김OOO이 제출한 매매계약서에 날인된 매도인 도장은 청구인의 인감도장이 아닐 뿐만 아니라 청구인의 도장도 아니다(청구인은 1991.12.11.부터 현재까지 제출한 인감증명서에 표시된 인감도장을 사용하고 있으며 이는 주민센터에서 직접 확인하였다). (나) 또한, 계약서 작성일자는 2005.9.29.인데 김OOO은 그 보다 훨씬 앞선 2005.6.16. 매매대금 중 OOO원을 현금으로 지급했다고 주장하고 있어 날짜도 일치하지 않는다.
(3) 이 건 매매계약의 실지거래금액 등을 살펴보면 다음과 같다. (가) 먼저, 김OOO이 제출한 매매계약서와 매매대금을 지급하였다는 내용을 요약하면 아래 <표1>과 같다. <표1> 매매계약서 및 매매대금 지급 요약 (나) 김OOO은 2015.6.16. 서울에서 현금 OOO원을 인출하여 OOO까지 내려와 커피숍에서 청구인을 만나 현금 OOO원을 지급하였다고 주장하나, 청구인은 김OOO을 2005.9.29. 은행 대출금으로 매매대금을 정산하여 등기이전할 때 처음 만났으며, 그 이전에는 만나거나 현금을 받은 사실이 없다. (다) OOO원은 OOO원의 30%가 넘는 금액인데 일반적인 거래관행상 계약금으로 볼 수도 없고, 김OOO이 제출한 매매계약서에는 계약금 또는 중도금으로 OOO원을 지급한다는 아무런 기재가 없으며, 계좌이체가 아닌 현금지급을 주장하면서도 관련 영수증도 제출하지 못하고 있다. 또한, OOO원과 비슷한 금액도 아닌 OOO원을 출금하였고, 출금한 날짜도 계약서 작성일보다 3개월 가까이 앞서 있어 쟁점토지의 매매대금과 관련이 있다고 할 수도 없다. (라) 처분청이 제출한 자료에 의하면 중개업자 최△△(1959년생, OOO 거주)가 2005.9.27. 쟁점토지를 OOO원에 소개하면서 중개수수료 OOO원을 받았다는 확인서와 엄○○(1967년생, OOO 거주)가 중개수수료 OOO원을 받았다는 확인서가 있는데, 최△△가 청구인과 양수인 사이에서 쟁점토지를 OOO원에 중개했다는 내용을 입증할 관련 증빙이 없으며, 당시 중개인 이름은 기억 못하지만 70세 전후의 노인으로 기억하는데 최△△(당시 40대), 엄○○(당시 30대)는 이름도 생소하고 나이도 전혀 맞지 않는다. (마) 처분청은 김OOO이 모델하우스를 건축하기 위하여 984-2번지 토지를 매입한 후 주차장 등의 문제로 청구인의 쟁점토지를 추가로 매입하여야 했기 때문에 984-2번지 토지와 가격을 비슷하게 산정하여 쟁점토지를 매입하였다는 의견이나, 청구인은 984-2번지 토지의 취득내용을 몰랐으며, 지적도에 나와 있는바와 같이 984-2번지 토지와 쟁점토지는 비슷한 가격으로 거래될 수도 없다. (바) 처분청은 감정평가서에 거래가격이 OOO원으로 기재되어 있고, 감정평가서 거래가격이 OOO원이므로 계약파기 후 재계약시에는 그 보다 높은 가격으로 했을 것이라는 의견이나, 청구인은 동 금액의 계약서를 작성한 바 없으며, 대금지급을 지체하였기에 계약을 파기하려 하였다가 상대방이 대금을 마련하여 그대로 거래하였을 뿐으로 재계약한 것은 아니다. (사) 처분청은 감정평가서의 매매가격이 진실 된 것인지, 김OOO이 토지를 취득하려는 목적을 청구인도 알고 있었는지 등에 대한 확인은 하지 않은 채 단지 김OOO의 입장에서 김OOO이 주장하는 금액을 합리적인 금액이라고 추정하고 있을 뿐, 청구인의 입장에서 합리적인 금액인지 여부는 고려하지 않고 있을 뿐만 아니라 취득가액 또는 필요경비의 입증에 있어서 가장 중요한 매매대금 지급 등 직접적인 증거에 대하여는 전혀 언급이 없다. (아) 청구인은 쟁점토지의 양도 당시 별 문제가 없을 줄 알고 관행처럼 법무사사무실에서 작성한 양도가액 OOO원의 다운계약서로 양도소득세 신고를 하였다. 만일, 추후 세무조사 등에 대비해 실지 매매금액을 숨기고자 했다면 OOO원만 계좌로 받고 나머지는 차명계좌 또는 현금으로 받았을 것이나, 청구인은 양도대금 OOO원 전부를 청구인의 급여계좌를 통하여 받았다. (자) 결론적으로 2005.6.16. 김OOO의 계좌에 나타나는 OOO원의 현금 출금기록은 그 사용처가 확인되지도 않고 시기상으로나 금액상으로 쟁점토지의 매매대금과 전혀 관계가 없는 출금 사실일 뿐이므로, 김OOO이 주장하는 취득가액 즉, 청구인의 양도가액 OOO원은 객관적인 지급증빙이 없는 당사자 일방이 주장하는 임의금액에 불과하며, 객관적인 지급증빙으로 확인되는 쟁점토지의 실지 거래금액은 OOO원이다. (4) 따라서, 객관적인 지급증빙으로 볼 수 없는 현금 출금기록과 날짜도 일 치하지 않고 부동산 중개인의 기재도 없는 등 실지 매매계약서로 보 기 어려운 계약서를 근거로 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 결정하는 것은 위법한 처분이므로 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다.
(1) 청구인은 2005년 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고시 기준시가 신고가 가능함에도 이중계약서를 작성하여 실거래가 신고를 한 사실이 나 타나므로 양수인의 매매계약서가 허위라는 사실에 대한 입증 책임은 청구인에게 있다고 할 것(조심 2012광3870, 2012.11.13. 참고)이다.
(2) 양수인 김OOO의 OOO원 매매계약서가 실지계약서가 아니라는 주장과 관련하여, 청구인은 당시 부동산 매도용 인감증명서를 발급받고, 동 인감도장을 사용해서 매매계약서를 작성하였다고 인감증명발급내역 및 인감증명서 등을 제출하여 양수인의 매매계약서가 허위임을 주장하나, 청구인이 당초 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서에도 인감도장이 날인되지 않았으며, 인감도장을 날인하였다고 주장하는 OOO원의 부동산매매계약서를 제시하지 않고 있어 청구주장은 신빙성이 없다.
(3) 처분청이 쟁점토지 양도와 관련한 사실관계를 확인한 내용은 다음과 같다. (가) 김OOO이 쟁점토지를 취득하게 된 경위는 984-2번지 토지를 먼저 취득한 후 동 토지 위에 가설된 모델하우스의 건축허가를 위해 쟁점토지의 매입이 반드시 필요하였을 것이므로, 청구인이 쟁점토지를 양도하는데 있어서 우월한 위치에 있었던 것으로 판단된다. (나) 984-2번지 토지의 종전 소유자 장OOO은 2005년 984-2번지 토지를 양도한 후 양도가액 OOO원으로 신고하였으나, 본인(장OOO)에 대한 양도소득세 조사종결 후 984-2번지 토지의 실지거래가액 OOO을 인정하여 양도소득세를 OOO원 가까이 추가 납부한 사실이 있다. (다) 청구인은 처분청이 결정한 양도가액 OOO원을 인정하지 않고 입금내역이 확인되는 OOO원을 쟁점토지의 양도가액으로 주장하고 있으나, 쟁점토지의 양도가액이 OOO원이라면 ㎡당 매입가격이 OOO원으로 984-2번지 토지 매입가액의 70%에도 미치지 않는다. (라) 984-2번지 토지는 쟁점토지와 인접하여 있고 984-2번지 토지의 가치가 쟁점토지와 크게 다르다고 볼만한 특별한 사정이 없고, 김OOO이 건축허가와 관련하여 쟁점토지를 반드시 취득하여야 하는 입장이어서 청구인이 쟁점토지를 시가보다 싸게 팔아야 할 정황도 보이지 않으며, 청구인이 합리적인 경제인이라면 우월한 위치에서 그렇게 할 이유도 없다고 할 것이다. (마) 또한, 2005.9.15. 감정평가법인이 작성한 평가보고서의 감정평가액은 OOO원, 호가가격은 OOO원 이상으로 산정되어 있어 청구인이 주장하는 양도가액 OOO원과는 차이가 있으며, 금융기관의 담보대출을 위한 감정평가액은 통상 시가보다 낮게 산정됨을 감안할 때 청구인이 주장하는 양도가액 OOO원은 인정하기 어렵다.
(4) 따라서, 청구인은 본인이 실지라고 주장하는 부동산거래계약서를 제시하지 못하고 있으며, 김OOO이 쟁점토지를 매입하게 된 경위와 매입가격은 사회통념에 부합하고, 김OOO에게 쟁점토지의 인근토지인 984-2번지 토지를 양도한 장OOO이 김OOO이 주장하는 실지거래가액을 인정하여 수 억원의 양도소득세를 부담한 것으로 보아 김OOO이 주장하는 실지거래가액이 신빙성이 있는 것으로 보이는 반면, 청구인이 주장하는 양도가격은 합리적인 가격으로 인정하기 어렵다.
(1) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
1. ～
4. (생 략)
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액・매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
(1) 처분청의 제출한 심리자료에 의하면, 청구인에 대한 과세내역은 다음과 같다. (가) 장OOO은 2005.6.21. 984-2번지 토지를 김OOO에게 양도하고 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였다. (나) 청구인은 2000.11.13. 취득한 쟁점토지의 취득가액을 OOO원, 양도가액을 OOO원으로 하여 실거래가액으로 2005.11.28. 양도소득세를 신고․납부를 하였다. (다) 쟁점토지와 984-2번지 토지는 2014.9.29. OOO동 984-2로 합병되었고, 김OOO은 합병된 토지를 2014.9.30. 양도하고 양도소득세 신고를 하면서 쟁점토지 및 984-2번지 토지의 취득가액을 OOO원 및 OOO원으로 신고하였다. (라) 김OOO의 주소지 관할 세무서장인 OOO세무서장은 필요경비의 확인을 위하여 2015.8.19.부터 2015.10.4.까지 김OOO 및 984-2번지 토지의 종전 소유자인 장OOO에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 김OOO의 취득가액을 실지거래가액으로 인정하고, 청구인의 주소지 관할 세무서인 처분청에 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 하는 실가상이자료를 과세자료로 통보하였다. (마) 처분청은 이에 따라 쟁점토지의 실거래가액을 OOO원으로 보아 2016.4.6. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다. (바) 한편, OOO세무서장은 장OOO에 대하여 당초 984-2번지 토지의 실거래가액을 OOO원으로 보아 2015년 12월 양도소득세를 OOO원(지방소득세 OOO원 별도) 경정․고지하였다. (사) 청구인에 대한 양도소득세 경정 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 청구인의 양도소득세 경정 내역
(2) 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 별도의 실지거래계약서를 작성하였다는 증빙으로 인감증명 발급내역과 인감증명서를 제출하였고, 2005년 인감증명의 발급일시는 2005.9.16. 15시 44분으로 되어 있으며, 용도는 부동산매도용으로 나타난다. (나) 청구인이 양도소득세 신고 당시 제출한 검인계약서의 사본과 김OOO이 양도소득세 신고시 제출한 계약서의 사본을 제출하였다. (다) 청구인은 양도대금으로 수수한 증빙으로 김OOO의 매매대금 이체내역과 청구인의 새마을금고 통장 입금내역을 제출하였다.
(3) 처분청이 과세근거로 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 처분청은 김OOO이 청구인에게 2005.6.16. OOO원을 지급하였다는 증빙으로 김OOO의 OOO은행 OOO지점 계좌의 현금출금 내역을 제출하였다. (나) 처분청은 쟁점토지의 시가에 대한 증빙으로 OOO감정평가법인 주식회사가 2005.9.15. 작성한 감정평가서를 제출하였고, 감정평가내용에는 가격시점을 2005.9.14.자로 하여 감정가액을 OOO원(㎡당 감정가액: OOO원)으로 기재되어 있으며, OOO시 소재 공인중개사 사무소에 대한 시세조사결과에 따른 호가수준을 평당 OOO원(약 OOO원) 수준으로 기재되어 있다. (다) 처분청은 쟁점토지의 거래와 관련하여 중개인들(최△△ 및 엄○○)의 확인서와 영수증을 제출하였다. (라) OOO세무서장이 2015.8.19.부터 2015.10.4.까지 김OOO과 장OOO에 대하여 실시한 양도소득세 조사의 주요 내용은 다음과 같다. (마) 청구인은 처분청의 부과처분에 불복하여 2016.5.12. OOO지방국세청(이하 “재결청”이라 한다)에 이의신청을 제기하였고, 심리과정에서 재결청에서 조사한 주요내용은 다음과 같다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 2005년 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고시 기준시가 신고가 가능함에도 이중계약서를 작성하여 실가신고를 한 사실이 나타나므로, 김OOO의 매매계약서가 허위라는 사실에 대한 입증 책임은 청구인에게 있는 점, 청구인은 쟁점토지의 양도대금을 OOO원이라 주장하나, 이에 대한 증빙으로 입금내역 외 쟁점토지의 매매계약서 등을 제출하지 못하고 있는 점, 청구인은 김OOO이 제출한 쟁점매매계약서에 청구인의 인감도장이 날인되지 않았기에 허위의 계약서라고 주장하나, 청구인이 제출한 검인계약서에도 인감도장이 날인되지 않았으며 인감도장이 날인되지 않은 계약서라고 하여 이를 허위의 계약서로 단정할 수 없는 점, 김OOO이 쟁점토지를 취득하게 된 경위는 984-2번지 토지를 먼저 취득한 후 동 토지의 건축허가를 위해 쟁점토지의 매입이 반드시 필요 하였을 것이므로, 청구인이 쟁점토지를 양도하는데 있어서 우월한 위치에 있었던 것으로 보이는 점, 984-2번지 토지는 쟁점토지와 인접하여 있고 984-2번지 토지의 가치가 쟁점토지와 크게 다르다고 볼만한 특별한 사정이 없고 양수인이 쟁점토지를 반드시 취득하여야 하는 입장이어서 청구인이 쟁점토지를 시가보다 싸게 팔아야 할 정황도 보이지 않음에도, 청구인의 주장대로 쟁점토지의 양도가액이 OOO원이라면 ㎡당 매입가격이 OOO원으로 984-2번지 토지의 70%에도 미치지 않는 점, 984-2번지 토지의 종전 소유자 장OOO이 2005년 984-2번지 토지를 양도한 후 양도가액을 OOO원으로 신고하였다가, 김OOO의 양도소득세 신고 후 실거래가액 OOO원을 인정하여 양도소득세를 추가 납부한 사실이 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 양수인이 취득가액으로 신고한 OOO원을 쟁점토지 양도가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다. [참조결정] 조심-2012-광-3870