장기임대주택에 대하여 사업자등록을 하지 않았으므로 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 없음.

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2011.11.9. ○○시 ○○구 〇〇동 아파트(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득한 후, 2015.4.3. 한〇〇에게 쟁점주택을 〇〇〇백만원에 양도하였고, 쟁점주택이 소득세법 시행령 제155조 제19항 에 따른 1세대 1주택 비과세 특례 적용 부동산에 해당한다고 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 소유하고 있는 ○○시 ○○구 ○○동 아파트(이하 “장기임대주택”이라 한다)가 임대 주택법 제5조 에 따른 임대사업자 등록만 하였을 뿐 소득세법에 따른 사업자등록을 하지 않아 쟁점주택에 대하여 소득세법 시행령 제155조 제19항 에 따른 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용할 수 없다고 보아 2016.7.25. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 〇〇백만원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.10.4. 심판청구 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택을 양도하기 이전인 2015.2.12. 장기임대주택에 대해 주택임대사업자 신고를 하였고, 국세청 콜센터(126번)에 문의한 결과 비과세 혜택을 받는다는 답변을 받고 쟁점주택을 양도하였는바, 청구인은 양도소득세 면제대상자에 해당하므로 신고의무가 없어 신고를 하지 아니하였다. 또한, 부동산 투기목적으로 쟁점주택을 양도하지 아니하였으므로 쟁점주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택에 대해 소득세법 시행령 제155조 제19항 에 따른 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용받기 위해서는 장기임대주택에 대해 소득세법 제168조 에 따른 사업자등록 및 임대주택법제5조에 따른 임대사업자 등록을 하여야 하는 것인바, 청구인은 쟁점주택 양도 당시 장기임대주택에 대해 임대 주택법 제5조 에 따른 임대사업자 등록만 하고 소득세법상 사업자등록을 하지 않아 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용받을 수 없다. 또한, 청구인은 국세청 콜센터 직원의 답변에 의해 쟁점주택이 비과세 대상임을 확인하고 양도하였다고 하나, 국세청 콜센터 직원의 답변은 일반적인 상담행위에 불과한 것으로 과세관청의 공적인 견해표명으로 볼 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 장기임대주택에 대하여 소득세법에 따른 사업자등록을 하지 아니하고 쟁점주택을 양도한 경우, 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있는지 여부
• 나. 관련 법률 (1) 소득세법 제168조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】① 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. 다만, 분리과세 주택임대소득만 있는 사업자의 경우에는 그러하지 아니하다. (2) 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】⑲ 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록 및 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제4항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

• 가. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제3호 에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택

(3) 임대주택법 제6조[임대사업자의 등록] ① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.

③ 제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(4) 임대 주택법 시행령 제8조[임대사업자의 등록절차] ③ 제2항에 따라 등록증 발급받은 자는 등록 사항이 변경되는 경우에는 변경 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 시장·군수·구청장(변경 사항이 임대사업자의 주소인 경우에는 전입지의 시장·군수·구청장을 말한다)에게 이를 신고하여야 한다. 다만, 등록 사항의 변경이 법 제6조의2에 따른 준공공임대주택의 등록 및 등록 사항의 변경신고로 인한 경우는 제외한다.

④ 제2항의 임대사업자 등록부는 전자적 처리가 불가능한 특별한 사유가 없으면 전자적 처리가 가능한 방법으로 작성·관리하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택 및 장기임대주택에 대한 양수·양도 및 임대사업자 등록내역은 아래와 같이 나타나고, 청구인은 쟁점주택 양도일 전인 2015.2.12. 장기임대주택에 대해 〇〇시 〇○구청장에게 임대사업자 등록을 하였으나, 관할 세무서장에게 사업자등록을 하지 아니한 것으로 확인된다. 구분 취득일 양도일 임대사업자등록일 비고 쟁점주택 2012.1.25. 2015.4.30.

• 장기임대주택 2001.3.24.

• 2015.2.12 구청

(2) 처분청이 쟁점주택에 대해 결정한 양도소득세 내역은 아래와 같다. (단위: 백만원) 구 분 결 정 양도가액 〇〇〇 취득가액 〇〇〇 필요경비 〇 양도차익 〇〇〇 장기보유특별공제 〇〇 과세표준 〇〇〇 총결정세액 〇〇

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택을 양도하기 전 장기임대주택에 대하여 주택임대사업자 신고를 하였고, 국세청 콜센터로부터 비과세 혜택을 받는다는 답변을 받아 쟁점주택을 양도하였으므로 쟁점주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여야 한다고 주장하나, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건의 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하는 점, 소득세법 시행령 제155조 제19항 에 의하면 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1세대 1주택 비과세요건을 충족하려면 장기임대주택과 관련하여 양도일 현재 소득세법 제168조 에 따른 사업자등록 및 임대 주택법 제6에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있어야 함에도 불구하고 청구인은 이를 충족하지 못한 것으로 나타나는 점, 국세청 콜센터 직원의 답변은 일반적인 상담행위에 불과한 것으로 과세관청의 공적인 견해표명으로 볼 수 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 특례대상에 해당되지 않는 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.