청구인은 종합소득세 신고시 장부가액을 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 한 점, 거래상대방의 확인서만으로 추가 지출비용을 인정하기 어려운 점등에 비추어 쟁점건물의 취득가액을 실지거래가액으로 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
청구인은 종합소득세 신고시 장부가액을 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 한 점, 거래상대방의 확인서만으로 추가 지출비용을 인정하기 어려운 점등에 비추어 쟁점건물의 취득가액을 실지거래가액으로 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 양도소득세 신고시 쟁점건물의 취득가액을 장부가액 OOO 및 자본적 지출액 OOO의 합계액인 OOO으로 신고하였으나, 장부가액 OOO은 쟁점건물의 취득에 소요된 비용이 전부 반영된 금액이 아니고 실지취득가액을 확인할 증빙이 없으므로 소득세법 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항 제1호에 따라 환산가액을 적용하여야 한다.
(2) 쟁점건물의 신축 당시에 청구인은 소규모공사를 수행한 경험이 있어서 쟁점건물의 골조공사 외의 공사는 청구인이 직접 수행하되, 골조공사에 대해서는 ㈜OOO과 공사계약을 체결하면서 지급자재(레미콘, 철근)는 별도로 청구인이 구입하는 것으로 하였다. 그에 따라, ㈜OOO의 신축공사비, OOO의 설계ㆍ감리비, OOO㈜와 ㈜OOO의 레미콘 비용에 대해서는 세금계산서를 교부받아 장부에 기재하였으나, 철근과 창호공사, 석공사, 방수공사, 엘리베이터 비용 등에 대해서는 세금계산서를 교부받지 못하여 장부에 기재하지 아니하여, 해당 비용이 쟁점건물의 취득가액에서 누락되었다.
(3) ㈜OOO의 대표이사 OOO의 확인서에서 청구인이 별도의 공사대금을 지출한 사실이 확인되며, 쟁점건물의 장부가액은 기준시가인 OOO 보다도 작은 금액으로 쟁점건물의 취득에 든 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 환산가액을 적용하는 것이 타당하다.
(2) 청구인의 주장대로 철근, 엘리베이터 비용 등이 누락되었다면 이를 확인할 수 있는 영수증이나 금융증빙 등을 제시하여 추가로 취득가액을 인정받을 수 있을 것인데, 청구인은 ㈜OOO과의 도급계약서 외에 다른 자료를 제출하지 않아 추가 비용이 누락되었음을 확인할 수 없다.
(3) 청구인의 예정신고 및 양도소득세 실지조사과정에서 쟁점건물의 취득가액이 OOO으로 확인되었고, 장부가액에 근거하여 종합소득세 신고시 감가상각비 등 경비를 공제받았음에도 장부가액을 부인할만한 명백한 근거자료 없이 환산가액을 적용하여야 한다는 청구인의 주장은 부당하다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. 제100조[양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제9호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
(1) 처분청의 양도소득세 조사종결 보고서에 따르면, 처분청은 청구인이 쟁점건물의 취득가액으로 신고한 OOO에서 사업소득금액 계산시 필요경비로 공제된 감가상각누계액 OOO을 차감하고, 자본적 지출액 중 실제 지출한 사실이 불분명한 OOO을 차감하여 쟁점건물의 취득가액을 OOO으로 경정하였다.
(2) 청구인이 제출한 청구인과 ㈜OOO 간의 민간건설공사 표준도급계약서에 따르면, 쟁점건물의 신축공사 계약금액은 OOO(부가가치세 포함)으로 하되 기타사항에 ‘지급자재(레미콘, 철근) 별도’로 기재되어 있다.
(3) 청구인이 제출한 ㈜OOO 대표이사 OOO가 작성한 확인서에 따르면, OOO는 청구인과 체결한 민간건설공사 표준도급계약서가 계약 당시에 작성되었고, 청구인이 철근과 레미콘을 별도로 구매하여 주었으며, 건물 내에 설치된 엘리베이터와 건물 뒤에 설치된 외부 주차기계와 관련된 비용이 도급계약서상 계약금액에 포함되지 않았다고 확인하였다. (4) 소득세법 제97조 제1항 제1호 에서 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액으로 하되, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 적용하도록 하고, 같은 법 시행령 제176조의2 제1항 제1호에서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우란 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우로 규정하고 있다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 부동산임대업을 영위하면서 종합소득세 자진신고시 감가상각비 등 경비를 공제받아 온 장부가액을 근거로 실지거래가액을 적용하여 양도소득세 예정신고를 하였고, 장부에 기재된 신축공사비가 쟁점건물의 건설공사 도급계약서상의 계약금액과 일치하므로 이 건의 경우 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목의 ‘취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우’로 보기 어렵다. 청구인은 처분청의 양도소득세 조사에 따라 취득가액의 일부가 부인되자 당초 신고한 취득가액에 일부 비용이 반영되지 않았다며 실지거래가액이 아닌 환산가액을 적용할 것을 주장하고 있으나, 청구인이 쟁점건물을 신축하면서 추가로 지출한 비용이 있다는 점을 거래상대방의 확인서만으로 인정하기 어렵고, 추가로 지출한 비용에 대해서는 영수증이나 금융증빙 등을 통해 입증하여야 함에도 실지거래가액이 아닌 환산가액을 적용하는 것을 허용한다면 청구인이 임의로 환산가액의 적용 여부를 선택할 수 있게 되어 부당하다.
(6) 따라서 처분청이 쟁점건물의 취득가액을 실지거래가액으로 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.