쟁점분양권의 양도로 인해 발생한 소득은 양도소득이 아닌 사업소득이라는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2012.7.2. OOO의 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 취득한 후, 분양대금 중 중도금과 잔금의 납입을 연체하다가 2014.11.14. 양도한 후 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인으로부터 쟁점분양권을 양수한 OOO이 청구인을 대신하여 부담한 분양대금의 연체이자 OOO원을 청구인의 쟁점분양권 양도차익으로 산정하여 2015.12.7. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.1.13. 이의신청을 거쳐 2016.5.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 공인중개사인 지인과 상담을 하는 과정에서 공기업이 공급한 분양권을 전매하면 이익이 발생할 수 있다는 것을 알게 되었고, 쟁점분양권을 최초로 분양받은 OOO이 이를 개인적인 사유로 급히 매도하기를 희망한다는 이야기를 전해듣고 OOO로부터 쟁점분양권을 취득(2012.7.2.)하였으며, 당초 기대와 달리 쟁점분양권이 잘 매도되지 않아 고민하던 중 해당 부지에 모텔을 신축하여 매도하면 더 큰 수익을 얻을 수 있고 매매도 용이할 것으로 보아 숙박업 영위와 관련한 시장조사를 하여 사업성을 판단하고 금융기관에 OOO대출을 신청하였으나, 대출이 이루어지지 않아 쟁점분양권의 중도금과 잔금을 납입하지 못해 연체이자를 부담하던 중 OOO 이를 매수하고자 하여 청구인의 쟁점분양권 분양대금의 연체이자 OOO원을 대신 부담하는 조건으로 매도(2014.10.22.)하게 되었다. 청구인이 쟁점분양권을 OOO로부터 취득한 날은 2012.7.2.이고, 쟁점분양권의 중도금 OOO원의 납입일자는 2013.2.7., 잔금 OOO원의 납입일자는 2013.11.7.이었으며, 애초에 모텔을 지어 숙박업을 영위하려 하였다면 금융기관에 OOO대출이 가능한지를 먼저 확인한 후에 쟁점분양권을 취득하였을 것인데, 이를 취득한 목적이 분양권 전매였기 때문에 금융기관에서 대출을 받는 것을 소홀히 하여 분양대금 중 중도금과 잔금을 연체하는 결과를 초래하게 되었다. 청구인은 쟁점분양권 이외에 OOO의 분양권을 2015.2.21. 취득OOO하여 2016.1.15. 양도OOO하였고, 같은 아파트 OOO의 분양권을 2015.4.7. 취득OOO하여 2016.1.27. 양도OOO하였으며, 같은 아파트 OOO의 분양권을 2015.2.24. 취득OOO하여 2015.12.2. 양도OOO한 사실도 있다. 위 아파트 분양권을 거래한 시기가 쟁점분양권을 매도한 이후이긴 하나, 사업성 여부를 판단하는 기준인 계속성․반복성은 쟁점분양권의 거래시기 전후를 모두 참작하여야 하고, 그러하지 아니할 경우 쟁점분양권의 매매차익은 양도소득으로 구분하고, 위 아파트 분양권들의 매매차익은 사업소득으로 구분되는 불합리한 결론에 이르게 될 수 있으며, 청구인이 분양권 매매를 계속․반복적으로 하였으므로, 쟁점분양권의 매매차익을 사업소득으로 구분함이 타당하고, 그러할 경우 쟁점분양권 분양대금의 연체이자 OOO원이 필요경비에 포함되므로 청구인의 사업소득금액은 OOO원으로 산정된다. 청구인이 숙박업을 영위하는 것으로 하여 사업자등록을 신청한 것은 분양권매매업이라는 업종이 별도로 존재하지 않았기 때문이고, 사업자등록증상의 업종에 관계 없이 실질과세의 원칙에 따라 소득의 유형을 구분하여야 하므로, 처분청이 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법제94조 제1항 제2호 가목에서 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 발생하는 소득은 양도소득에 해당하다고 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점분양권을 취득할 당시 부동산매매업을 영위업종으로 하여 사업자등록을 한 사실이 없고, 청구인도 양도한 아파트 분양권들에 대하여 양도소득세 신고를 하였으며, 청구인은 부동산매매업을 영위하였다고 주장할 뿐 이를 입증하는 객관적인 증거가 없고, 쟁점분양권을 거래한 이후인 미래에 분양권을 계속․반복적으로 거래할 수 있다 하여 쟁점분양권의 양도로 인하여 발생한 소득을 사업소득으로 구분하여야 한다는 청구주장을 받아들일 수 없다. 이 건 부과처분에 대한 이의신청시 청구인 스스로도 쟁점분양권을 취득한 이유가 전매차익을 취하기 위한 것이 아니라 OOO 인근에 위치한 OOO에 숙박업소가 부족한 사실을 확인하고 숙박업소를 신축하여 숙박업을 영위할 목적으로 쟁점분양권을 취득하였다고 주장하면서 그 구체적인 사실관계를 밝힌바 있고, 청구인이 쟁점분양권을 취득(2012.7.2.)한 후 2012.8.30.부터 2012.9.12.까지의 기간동안에 관할 군청으로부터 도로점용허가 및 숙박업 건축허가를 득하는 등 숙박업을 영위할 목적으로 쟁점분양권을 취득한 사실이 확인되며, 숙박업을 영위하기 위하여 OOO컨설팅비용․설계비․인허가 비용 등을 지출하면서 숙박시설 건축을 추진하다가 OOO대출을 받지 못하여 자금조달에 실패하자 쟁점분양권을 양도한 것이므로, 청구인이 쟁점분양권을 분양권 매매업을 영위하여 거래한 것으로 볼 수 없는바, 쟁점분양권의 양도로 인하여 발생한 소득은 양도소득으로 구분함이 타당하며, 이를 사업소득으로 구분하여야 한다는 청구주장은 쟁점분양권의 분양대금 납입지연에 따른 연체이자를 필요경비에 산입할 목적으로 사실과 다른 주장을 하는 것이므로 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점분양권의 양도로 인하여 발생한 소득을 양도소득이 아니라 사업소득으로 구분하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제19조[사업소득] ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다. 제94조[양도소득의 범위] ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 OOO에서 분양한 상업용지를 취득할 수 있는 권리인 쟁점분양권을 최초로 분양계약을 체결한 OOO로부터 2012.7.2. 취득한 후, 분양대금 중 중도금과 잔금을 연체하다가 그 연체이자를 양수인인 OOO이 부담하는 조건으로 이를 2014.11.14. 양도하였고, 처분청은 쟁점분양권의 양수인이 청구인을 대신하여 부담한 연체이자OOO 상당액을 청구인의 쟁점분양권 양도차익으로 산정하여 이 건 양도소득세 부과처분을 하였다. (나) 청구인이 2014.10.22. OOO과 체결한 쟁점분양권 매매계약서(지급약정서)를 보면, 청구인의 쟁점분양권 분양대금의 연체이자OOO를 매수인이 지급하기로 한 것으로 나타난다. (다) OOO의 쟁점분양권 분양대금 수납내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> OOO의 쟁점분양권 분양대금 수납내역 (단위: 원) ◯◯◯ (라) 청구인이 2015.12.29. 과세관청에 제출한 소명서(탄원서)의 주요 내용을 보면, 2012.7.2. 쟁점분양권을 취득한 후, 관할 군청으로부터 2012.8.30. 도로점용허가를 받고, 2012.9.12. 숙박업 건축허가를 받았으며, 관할 세무서에서 2012.11.22. 사업자등록증(업종: 숙박업)을 발급받았고, 2012.11.16. 숙박업 관련 시장조사를 하였으며, 2012.11.20. 금융기관에 OOO여신심사 요청을 하였는바, 쟁점분양권을 투기 목적이 아니라 OOO 인근 OOO에서 숙박업소에 방이 부족한 사실이 시장조사시 파악되어 이를 매매하게 되었고, 숙박업을 영위하기 위하여 사업을 진행하던 중 당초 약속되었던 금융기관의 OOO에 차질이 생겨 중단되었으며, 그 동안 인허가 비용, OOO컨설팅 비용, 설계비(모텔 설계도 제출함) 등을 지출하여 약 OOO원 이상 손해를 본 상태라는 등의 내용이 기재되어 있다. (마) OOO이 청구인에게 2012.8.31. 발송한 도로점용허가 공문을 보면, 청구인이 제출한 숙박시설 진출입로 설치에 따른 도로점용 허가신청에 대하여 허가증을 교부한다는 내용이 기재되어 있고, OOO이 청구인에게 2012.9.13. 발송한 건축허가 공문을 보면, 쟁점분양권 관련 부지에 숙박시설 건축을 위한 건축허가 신청에 대하여 건축을 허가한다는 내용이 기재되어 있으며, 청구인은 2012.11.22. OOO세무서장으로부터 ‘OOO’이라는 상호의 숙박업(모텔) 사업자등록증을 교부받았다. (바) 처분청이 제출한 청구인의 2010년부터 2015년까지 기간동안의 분양권 등 거래내역 및 양도소득세 신고현황 등은 아래 <표2>와 같다. <표2> 청구인의 2010년～2015년 분양권 거래 및 양도소득세 신고현황 등 (단위: 천원) ◯◯◯

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 숙박업을 영위할 목적으로 상업용지분양권인 쟁점분양권을 취득(2012.7.2.)한 후, 숙박시설 건축을 위하여 도로점용허가 및 건축허가를 받고, 업종을 숙박업으로 하여 사업자등록을 하는 등 숙박업을 영위하기 위한 사업활동을 하던 중 자금조달에 차질이 생겨 쟁점분양권을 양도(2014.11.14.)한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점분양권을 양도하여 발생한 소득은 분양권을 매매하는 사업을 영위하여 발생한 소득으로 보기 어려우므로, 처분청이 소득세법제94조 제1항 제2호 가목에 따라 청구인이 쟁점분양권을 양도하여 발생한 소득을 양도소득세 과세대상으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.