쟁점부동산 취득가액 불분명하여 환산가액 과세 처분 당부

심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 OOO(토지취득일자 2011.3.31., 건물취득일자 2011.7.29., 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2014.10.14. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 양도하고 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 해당 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 양도소득세에 대한 세무조사를 실시하여 청구인이 신고한 쟁점부동산 중 건물의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 이를 환산취득가액으로 하여 2015.7.10. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정?고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.9.21. 이의신청을 거쳐 2016.1.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 취득 근거 증빙의 소실로 이에 대한 구체적인 증빙을 제출하지 못하므로 쟁점부동산에 대한 감정자료나 국가기관에서 감정한 보상감정기준을 참작하여 취득가액을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 실제 취득시 소요된 자재와 인건비가 취득가액에 반영되지 않은 것으로 주장하나, 우사 및 퇴비사 등 자가신축에 대한 세금계산서, 영수증, 금융증빙 등 구체적인 증빙이 없으므로, 청구인이 신고시에 제출한 견적서 금액인 OOO원을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없으므로 환산취득가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 중 자가 신축한 건물의 취득당시의 실거래가액이 확인되지 않는다고 보아 이를 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제2조 제9호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 ×취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 ×취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

(3) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제16조(보상평가의 의뢰 및 평가 등) ① 사업시행자는 법 제68조 제1항의 규정에 의하여 대상물건에 대한 평가를 의뢰하고자 하는 때에는 별지 제15호서식의 보상평가의뢰서에 다음 각 호의 사항을 기재하여 감정평가업자에게 평가를 의뢰하여야 한다.

4. 대상물건의 취득 또는 사용의 구분

5. 건축물등 물건에 대하여는 그 이전 또는 취득의 구분

6. 영업손실을 보상하는 경우에는 그 폐지 또는 휴업의 구분

7. 법 제82조 제1항 제1호의 규정에 의한 보상액 평가를 위한 사전 의견수렴에 관한 사항

8. 그 밖의 평가조건 및 참고사항

③ 감정평가업자는 제1항의 규정에 의하여 평가를 의뢰받은 때에는 대상물건 및 그 주변의 상황을 현지조사하고 평가를 하여야 한다. 이 경우 고도의 기술을 필요로 하는 등의 사유로 인하여 자기가 직접 평가할 수 없는 대상물건에 대하여는 사업시행자의 승낙을 얻어 전문기관의 자문 또는 용역을 거쳐 평가할 수 있다.

④ 감정평가업자는 평가를 한 후 별지 제16호 서식의 보상평가서(이하 "보상평가서"라 한다)를 작성하여 심사자(감정평가업에 종사하는 감정평가사를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 1인 이상의 심사를 받고 보상평가서에 당해 심사자의 서명날인을 받은 후 제1항 제3호의 규정에 의한 제출기한 내에 사업시행자에게 이를 제출하여야 한다.

• 다. 사실관계 조사

(1) 청구인이 신고한 양도소득세 내역은 다음과 같다.???

(2) 처분청의 조사내용은 다음과 같다. (가) 양도가액에 대하여 위 양도물건인 OOO는 OOO지방법원 OOO지원 임의경매 OOO에 의하여 양도되었고, 경락가액은 OOO원으로 확인되는바, 신고된 양도소득금액과 동일하여 과소신고 혐의를 발견할 수 없다. (나) 취득가액에 대하여

1. 토지의 취득가액

• 가) 쟁점부동산 중 토지의 취득가액에 대하여 양도 토지는 당초 2011.4.13. OOO 총면적 OOO㎡를 OOO과 공동으로 매입하였다가, 2011.7.27. 공유물분할에 의하여 양도 토지인 OOO 총면적 OOO㎡을 양도인이 소유하게 되었다.
• 나) 쟁점부동산 중 토지의 취득가액은 등기부 기재가액에 의해 안분계산한 바, 실거래가액이 OOO원이고, 취득세 및 등록세 OOO원을 포함한 양도토지의 총 취득가액은 OOO원으로 양도소득세신고서 상 취득가액은 OOO원 과다 신고한 것으로 되어 있다.

2. 건물의 취득가액

• 가) 양도인은 2011년 4월 당해 토지 취득 후 2011년 7월 우사 및 퇴비사 등을 직접 자가 신축하여 사용하던 것으로, 건물 신축과 관련된 세금계산서 등 관련 거래 증빙 및 금융자료를 제시하지 못하여 실제 건물 취득가액이 확인되지 아니함에도 건물 신축예정이던 2011년 3월 당시 철구조물 전문 건설업체인 OOO에게 견적을 의뢰하여 받은 견적서상의 금액 OOO원을 건물의 취득가액으로 신고하였다.
• 나) 소득세법제97조 및 같은 법 시행령 제163조, 제176조의2에서 취득 당시의 실거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 신고하도록 되어 있는바, 위 양도건물의 취득가액은 실거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로 환산가액으로 계산한 결과, 건물의 취득가액은 OOO원에 해당하여 신고서상 기재된 취득가액이 OOO원 과다신고 한 것으로 나타난다.
• 다) 청구인은 제시 외 건물 상당부분이 평가누락된 것으로 주장하고 있으나, 청구인이 신고한 면적 OOO㎡OOO은 감정평가서상의 면적으로 제시 외 건물을 포함하여 양도소득세 신고하였고, 처분청은 양도소득세 조사 결정하면서 양도소득세 산출시 신고면적을 기준으로 건물 기준시가를 산정하였고 취득가액 환산시 반영한 것이 확인된다.
• 라) 청구인이 쟁점부동산을 2014.10.14.자에 양도 후, 양도소득세 신고시 자가신축 건물 취득가액에 실제 취득시 소요된 자재와 인건비가 반영되지 않은 것으로 주장하고 있으나, 청구인에 대한 처분청의 조사 실시 이전인 현지확인과 조사과정에서도 우사 및 퇴비사 등 자가신축에 대한 세금계산서, 영수증이나 금융증빙 제시 없이 취득가액을 주장하고 있고, 신고시 제출한 견적서 거래처 OOO의 견적서 OOO원을 취득가액으로 주장하고 있을 뿐 구체적인 증빙 제시 하지 않고 있다.

(3) 청구인이 제시한 증빙은 다음과 같다. (가) 주식회사 감정평가법인 OOO가 OOO에게 보낸 보상평가 의뢰에 대한 2014.6.12.자 회신공문에는 동 감정평가법인이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙제16조 제4항의 규정에 의하여 2014.5.12.시점으로 OOO㎡를 OOO원, 채양 OOO㎡OOO를 OOO원으로 평가한 내역이 나타난다. (나) 주식회사 OOO OOO가 OOO에게 보낸 보상평가 의뢰에 대한 2014.6.12.자 회신공문에는 동 감정평가법인이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙제16조 제4항의 규정에 의하여 2014.5.12.시점으로 OOO㎡를 OOO원, 채양 OOO㎡OOO를 OOO원으로 평가한 내역이 나타난다. (다) 주식회사 OOO가 OOO에게 보낸 보상평가서 제출에 대한 2014.10.1.자 회신공문에는 동 감정평가법인이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙제16조 제4항의 규정에 의하여 2014.10.1.시점으로 OOO를 OOO원으로 평가한 내역이 나타난다. (라) 주식회사 OOO가 OOO에게 보낸 보상평가서 제출에 대한 2014.10.1.자 회신공문에는 동 감정평가법인이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙제16조 제4항의 규정에 의하여 2014.10.1.시점으로 OOO㎡를 OOO원으로 평가한 내역이 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,소득세법제97조 제1항 제1호에서 거주자의 양도차익을 계산할 때 취득가액은 실지거래가액에 의하고, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제2호에 의하면 감정가액은 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액으로 규정하고 있는바, 이 건의 경우 청구인이 제시한 위 보상을 위한 평가액은 쟁점부동산의 건물 취득일인 2011.7.29. 전후 각 3개월을 벗어난 평가액이어서 쟁점부동산의 취득가액으로 인정되는 감정가액에 해당한다 볼 수 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산 중 건물에 관해 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보아 환산취득가액으로 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.