취득가액보다 시세가 떨어진 공동주택의 과세표준이 과도하게 높다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2011.11.2.OOO를 매매를 원인으로 취득하고, 2013.9.23. 이 건 주택을 임대주택으로 등록하였다.
• 나. 처분청은 이 건 주택을 2015년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 재산세 과세대상 주택으로 보아,지방세법제115조 제1항 제3호에 따라 주택분 재산세액 등 OOO의 2분의 1은 2015.8.8., 나머지 2분의 1은 2015.9.10. 각 부과·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.10.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 이 건 주택을 매매가액OOO으로 할인분양받아 전세를 주고 있으나, 융자금에 대한 이자, 부동산중개수수료 및 수리비 등의 부담만 있을 뿐 계속적으로 손실을 보고 있으며, 매도를 하고 싶어도 팔리지 않는 상황임에도 불구하고, 처분청에서 인구유입이나 아파트 가치를 높이는 것에는 신경을 쓰지 않고 과도한 재산세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 이 건 주택을OOO에 팔려고 해도 팔리지 않고, 세입자를 구하기도 힘든 상황임에도 불구하고, 재산세가 너무 과도하다고 주장하나, 지방세법 제107조 제1항에서 “재산세 과세기준일(6.1.) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다”고 규정하고 있고, 같은 법 제110조 제1항에서 “토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 공정시장가액 비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다”고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제109조에서 “대통령령으로 정하는 공정시장가액 비율이란 주택의 경우 시가표준액의 100분의 60의 비율을 말한다”고 규정하고 있고, 같은 법 제4조 제1항 및 같은 법 시행령 제2조에서 “주택의 시가표준액 결정은 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다”고 규정하고 있으며, 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 조세로서 재산가액을 그 과세표준으로 하고 재산의 소유 자체를 과세요건으로 하는 것으로 임대 여부, 은행대출이자 및 수선충당금 지급 유무 등 납세자 개개인의 특수한 사정은 재산세 부과의 직접적인 고려 요소가 아니므로, 처분청이 이 건 주택에 대하여 국토교통부장관이 2015.4.30. 고시한 공동주택가격 OOO을 과세표준으로 하고, 같은 법 제111조 제1항 제3호 나목의 세율을 적용하여 산출한 재산세 등 OOO을 부과·고지한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 취득가액보다 시세가 떨어진 공동주택의 과세표준이 과도하게 높다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1)지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액)① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다. 제104조(정의)재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. "주택"이란주택법제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.(단서 생략)

③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다. 제110조(과세표준)① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 제111조(세율)① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

3. 주택

• 나. 그 밖의 주택 제115조(납기)① 재산세의 납기는 다음 각 호와 같다.

3. 주택: 해당 연도에 부과·징수할 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지. 다만, 해당 연도에 부과할 세액이 10만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 하여 한꺼번에 부과·징수할 수 있다.

(2) 지방세법 시행령 제109조(공정시장가액비율)법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이란 다음 각 호의 비율을 말한다

2. 주택: 시가표준액의 100분의 60

(3) 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면)③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축·매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 재산세를 감면한다.

3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 25를 경감한다.

(4) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제17조(공동주택가격의 공시)① 국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 "공동주택가격"이라 한다)을 조사·산정하여 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 바에 따라 국세청장이 국토교통부장관과 협의하여 공동주택가격을 별도로 결정·고시하는 경우를 제외한다.

(5) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제39조(공동주택가격의 공시기준일)법 제17조 제1항 본문의 규정에 의한 공시기준일은 1월 1일로 한다. 다만, 국토교통부장관이 법 제17조 제1항의 규정에 의한 조사에 소요되는 인력·소요기간, 공동주택의 수 등을 감안하여 부득이하다고 인정되는 때에는 일부지역을 지정하여 당해 지역에 대하여는 따로 공시기준일을 정할 수 있다. 제42조(공동주택가격의 산정 및 공시)① 국토교통부장관은 매년 4월 30일까지 공동주택가격을 산정·공시하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세근거에 의해서 확인되는 사실관계는 다음과 같다. (가) 국토교통부 공고 제2015-533호(2015.4.30.)의 ‘2015년 1월 1일 기준 공동주택가격 공고’에 의하면,부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률제17조 제1항 및 제3항의 규정에 따라 이 건 주택에 대한 2015년 1월 1일 기준 공동주택가격을 결정ㆍ공시한 것으로 나타나는바, 이 건 주택의 공동주택가격은 다음 <표1>과 같다. (나) 이 건 주택의 공동주택가격의 연도별 변동 현황은 다음 <표2>와 같다. (다) 처분청이 조회한 ‘전국임대사업자등록현황조회’에 의하면, 청구인은 임대개시일을 2013.9.23.자로 하여 이 건 주택을 임대주택으로 등록한 것으로 나타난다. (라) 처분청의 이 건 주택에 대한 재산세 산출내역은 다음 <표3>과 같다. (2)지방세법제4조 제1항은 “이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다”고 규정하고 있고, 같은 법 제110조 제1항은 “토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다”고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제109조는 “법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율이란 다음 각 호의 비율을 말한다”고 규정하면서 제2호에서 주택은 시가표준액의 100분의 60으로 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 이 건 주택의 실지거래가액이 낮음에도 불구하고 재산세 등이 과도하게 부과되었다고 주장하나, 재산세는 납세의무자가 보유하고 있는 재산에 담세력을 인정하는 보유세의 일종으로서 재산을 보유한다는 사실에 착안하여 부과하는 조세인 점, 재산세의 과세표준은 재산을 일정한 방법으로 평가하여 금전적으로 환산한 가액으로서 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하며, 지방세법령에서 규정하고 있는 재산의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 객관적으로 가치를 반영할 수 있도록 하고 있다고 볼 수 있는 점 등에 비추어 설령, 이 건 주택의 시가표준액이 높다고 하더라도 그러한 사실만으로 이 건 주택의 과세표준 산정에 잘못이 있다고 볼 수는 없으므로, 처분청이부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 공동주택가격에 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준액을 산정한 후 지방세법령에서 규정한 세율을 적용하여 산출한 이 건 재산세 등의 부과처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제123조 제4항, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.