[요지] 시가표준액이 실제 거래시가보다 높다고 하여도 법령에 의하여 일정한 기준으로 정하고 지방지치단체의 장이 이를 결정ㆍ고시한 이상 당해 평가방법이 개별적인 거래에 있어서 다소 불합리한 점이 있다고 하여 그 적용을 배제할 수는 없는 점 등에 비추어 처분청에서 시가반영차등감산특례를 적용하여 재산정한 이 건 부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없음
[요지] 시가표준액이 실제 거래시가보다 높다고 하여도 법령에 의하여 일정한 기준으로 정하고 지방지치단체의 장이 이를 결정ㆍ고시한 이상 당해 평가방법이 개별적인 거래에 있어서 다소 불합리한 점이 있다고 하여 그 적용을 배제할 수는 없는 점 등에 비추어 처분청에서 시가반영차등감산특례를 적용하여 재산정한 이 건 부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없음
[참조결정] 조심2015지1263 / 조심2015지0203
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
② 제1항 이외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 제10조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상 취득 및소득세법 제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득 5.공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에 따 른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득
(2) 지방세법 시행령 제2조【토지 및 주택의 시가표준액】지방세법제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은지방세기본법제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다. 제4조【건축물 등의 시가표준액 결정 등】① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정자치부장관이 정하는 기준을 말한다. 1.건축물:소득세법제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
③ 법 제4조 제2항에 따른 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 제1항의 행정자치부장관이 정하는 기준에 따라 산정하여 특별시장·광역시장 또는 도지사(이하 "도지사"라 한다)의 승인을 받아 결정한다. 다만, 시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 행정자치부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다.
(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조【부동산 거래의 신고】① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.
1. 토지 또는 건축물
③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다. 제28조【부동산거래 신고가격의 검증 등】① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축ㆍ운영하여야 한다.
② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.
(1) 처분청이 제시한 과세근거 및 청구인들이 제시한 증빙에 의하여 확인되는 사실관계는 다음과 같다. (가)취득 신고 및 자진납부세액계산서, 부동산(상가)매매계약서 및 부동산거래계약신고필증에 의하면, 청구인들은 2015.1.30. 및 같은 해 3.2. 이 건 부동산을 취득한 것에 대하여 시가표준액 OOO을 신고·납부한 것으로 나타난다. (나)건물시가표준액 조정요구 신청서, 부동산(상가)매매계약서, 영수증 및 무통장입금증 등 금융거래자료를 보면,청구인들은 이 건 부동산의 시가표준액이 실제 거래가격보다 현저히 높다는 이유로 처분청에 건물시가표준액 조정신청을 한 것으로 나타난다. (다) 감액결정결의서 및 취득세(부동산) 감액결의 내역서를 보면, 처분청은 청구인들의 건물시가표준액 조정신청에 대하여, 시가보다 높은건물의 시가반영 차등 감산특례를 적용·재산정하여이 건 부동산의 시가표준액을OOO을 감액·결정한 것으로 나타나는바, 처분청의 건물시가 조사보고서에 의하면, 이 건 부동산의 거래와 관련하여 매매사례가액을 파악하기 어렵고, 시가표준액이 실제 거래가액보다 현저히 높아서 시가표준액의 조정이 타당한 것으로 되어 있다. (라)2015년 건물의 시가표준액 조정기준에서 ‘시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영차등감산특례’에서 산정시가표준액 대비 시가비율에 따라 건물의 시가표준액을 10/100에서 90/100까지 감산하여 적용할 수 있도록 규정하고 있다. (마) 국토교통부의2015년도 부동산거래 신고제도 업무처리 매뉴얼에 의하면, 부동산거래관리시스템상 가격 적정성 진단대상은 거래물건 유형이 토지와 주택의 경우로 한정한 것으로 되어 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 처분청이 재산정한 시가표준액이 이 건 부동산의 실제 취득가액 에 비해 훨씬 높으므로 실제 취득가액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 환급하여야 한다고 주장하나, 지방세법제10조 제5항에서 “공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조의 규정에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득 등은 사실상의취득가액을 과세표준으로 한다”고 규정하고 있으나, 국토교통부의2015년 부동산 거래신고제도 업무처리 매뉴얼에 의하면, “부동산 거래 신고가격의 검증은 부동산거래계약신고 및 주택거래계약신고처리가 완료된 거래정보 중 거래물건 유형이 토지, 주택의 경우에만 실시한다”고 되어 있어, 일반건축물(근린생활시설) 및 그 부속토지인 이 건 부동산은 위 가격검증 대상 부동산에 해당하지 아니하여지방세법제10조 제5항 제5호에서 규정한 사실상 취득가액의 적용대상에 해당하는 것으로 보기 어렵다고 할 것이고, 지방세법제4조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제4조 제1항에서 토지의 경우에는 개별공시가격으로, 주택 이외의 건축물에 대하여는 건물신축가액을 기준으로 구조·용도·위치·경과연수와 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등을 감안한 가감산율을 적용하여 시가표준액을 산정하도록 규정하고 있고, 이와 같은 평가방법이 이 건 부동산의 경우에 있어서 실제 거래시가보다 높다고 하여도 법령에 의하여 일정한 기준으로 정하고 지방자치단체의 장이 이를 결정·고시한 이상 당해 평가방법이 개별적인 거래에 있어서 다소 불합리한 점이 있다고 하여 그 적용을 배제할 수는 없는 점 등에 비추어 처분청이 청구인들의 이 건 부동산에 대한 시가표준액 조정신청에 대하여지방세법제4조 제2항의 규정에 따라 ‘시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영차등감산특례’를 적용하여 재산정한 시가표준액으로 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(조심 2015지1263, 2015.12.1. 등 다수, 같은 뜻임).
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제123조 제4항, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.