임대사업자가 임대주택용 부속토지의 일부(쟁점토지)를 대지권등기를 위해 공동임대사업자와 “교환”한 경우 이를 기 감면받은 취득세가 추징되는 “매각”으로 볼 수 있는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요 가.청구인은2015.3.16.OOO을면제받았다.

• 나. 청구인은 2015.4.16. 이 건 토지 803㎡와 OOO토지 43㎡ 중 32㎡ 양 지상(1,023㎡)에 신○철과 공동으로 임대주택인 도시형생활주택 29세대를 신축(2015.4.21.)하였으며, 2015.4.28. 이 건 합병토지의 일부인 46.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 신OOO 토지 중 41㎡와 서로 교환한 후, 2015.4.29. 쟁점토지에 대하여 기 감면받은 취득세 OOO을 신고·납부하였다. 다.청구인은 쟁점토지에 대한 소유권이전은 대지권등기를 위한 형식적인 명의변경에 불과하므로 감면세액의 추징사유인 “매각”에 해당하지 않는다고 주장하며 2015.5.8. 기 신고·납부한 취득세의 환급을 구하는경정청구를 하였으나,처분청은 2015.5.13. 이를거부하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2015.7.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 교환은 임대주택 공동사업자 사이에 소유권보존 및 대지권등기를 위한 부득이한 교환에 불과하고, 지방세특례제한법제31조 제2항의 규정에 의한 추징사유인 “임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여”에 해당하지 아니함에도 청구인의 경정청구를 거부하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 이 건 합병토지 상에 2015.4.21. 도시형생활주택을 신축하였으나, 임대를 개시하지 아니한 상태에서 2015.4.28. 이 건 합병토지 중 일부인 쟁점토지를 공동사업자인 신○철에게 소유권을 이전하였고, 이와 관련한 처분청의 허가사항 등이 확인되고 있지 아니하는바, 이는 법령에 정한 사유가 아닌 사유로 임대의무기간 내에 감면받은 토지를 매각한 것으로 볼 수 있고, 더 나아가 이 건의 경우처럼 임대사업에 공하기 전에 소유권이 이전된 경우는 당초부터 취득세 감면대상 부동산에 해당하지 아니한다 하겠으므로 처분청의 경정청구 거부처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 임대사업자가 임대주택용 부속토지의 일부(쟁점토지)를 대지권등기를 위해 공동임대사업자와 “교환”한 경우 이를 기 감면받은 취득세가 추징되는 “매각”으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 증빙자료에서 다음과 같은 내용이 확인된다. (가) 청구인은 2015.3.16.과 2015.3.24. 이 건 토지를 취득하여 취득세를 감면받은 후, 2015.4.8. 신OOO을 한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 2015.4.16. 이 건 토지 2필지와 OOO토지 991㎡로 합병한 것으로 나타난다. (다) 청구인과 신OOO 토지 32㎡ 등 1,023㎡상에 지상 5층, 연면적 1,611.26㎡ 규모의 도시형생활주택 3개동 29세대를 신축하여 2015.4.10. 처분청으로부터 아래 <표3>과 같이 사용승인서를 교부받은 사실이 확인된다. (라) 청구인은 2015.4.28. 이 건 합병토지 991㎡ 중 46.7㎡(쟁점토지)를 신OOO토지 43㎡ 중 1,023분의 971에 해당하는 41㎡를 교환을 원인으로 각각 주고받았으며, 같은 날 도시형생활주택에 대한 소유권보존 및 대지권등기를 경료한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세특례제한법제31조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제13조 제1항에서 임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대하여는 지방세를 감면하되,임대주택법 시행령 제13조 제2항 제2호 및 제3호에서 정하는 경우(임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 국토교통부장관 등의 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우, 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환 하는 경우 등)가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있다. (나) 살피건대, 위 (가)의 규정에 따라 임대사업자가 임대의무기간에 임대주택을 매각하더라도 취득세 추징에서 제외되는 경우는 임대주택법 시행령제13조 제2항 제2호 및 제3호에 해당되는 경우에 한하는 것인바, 청구인은 2015.3.16. 이 건 토지를 임대주택 건축을 목적으로 취득하여 취득세 등을 감면받은 후, 감면받은 토지의 일부인 쟁점토지를 공동임대사업자와 교환한 사실이 확인되고 있고, 임대의무기간 내에 교환으로 인한 소유권이전은 지방세특례제한법제31조 제2항 및 같은 법 시행령 제13조 제1항, 임대주택법 시행령제13조 제2항 제2호 및 제3호에 의한 임대의무기간 내 매각 등이 허용되는 사유에 해당하지 아니할 뿐만 아니라, 교환은 유상거래의 일종으로서 광의의 ‘매각’에 해당한다 할 것이므로 기 감면한 취득세의 추징대상에 해당한다 할 것이어서 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 임대주택법제2조 제4호에 따른임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 임대주택법 제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔(주택법 제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 1.전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2. 임대주택법 제16조 제1항 제1호·제2호·제2호의2 및 제3호에 따른 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 25를 경감한다.

② 제1항을 적용할 때 임대주택법 제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. (2)지방세특례제한법 시행령 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조 제2항에서 "대통령령으로 정한 경우"란임대주택법 시행령 제13조 제2항 제2호 및 제3호에서 정하는 경우를 말한다.

(3) 임대주택법 시행령 제13조(임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제16조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.

1. 준공공임대주택으로 등록한 민간건설임대주택 또는 매입임대주택: 준공공임대주택의 임대 개시일부터 10년. 이 경우 임대사업자가 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대하고 있는 주택을 법 제6조의2 제1항 및 이 영 제8조의2 제1호에 따라 준공공임대주택으로 등록한 경우에는 5년의 범위에서 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대한 기간의 2분의 1에 해당하는 기간을 임대의무기간에 포함하여 산정한다.

2. 그 밖의 임대주택: 임대 개시일부터 5년

② 법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.

1. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우 2.임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우

• 가. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토교통부장관의 허가
• 나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조 제3항에 따른 승인
• 다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가

3. 법 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가국토교통부령으로 정하는 바에 따라시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환 하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조 제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.

(4) 지방세법 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1. "취득"이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다.