청구인이 쟁점부동산을 주택 임대 외의 용도로 사용한 것으로 보아「지방세특례제한법」제31조의 적용을 배제한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 OOO를 2013.12.18. 분양받아 취득하고, 2013.12.24. 지방세특례제한법제31조 제1항 제1호에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 오피스텔을 최초 분양받은 경우에 해당하여 취득세를 전액 면제받는 것으로 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 주거용으로 임대하지 않았다 하여, 쟁점부동산의 분양가액 OOO을 부과·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.2.4. 이의신청을 거쳐 2015.6.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 당초 쟁점부동산을 주거용으로 임대하기 위하여 주택임대사업자 등록까지 하며 취득한 것으로, 추운 겨울이라 임대가 되지 않아 일주일 정도 공실로 두었다가 쟁점부동산 인근에 청구인이 일하는 사업장의 직원들과 청구인이 가끔 이용하였으며, 여러 사정으로 쟁점부동산에 청구인 차량 등록 및 입주카드를 작성하게 되었으나, 쟁점부동산을 취득한지 약 5개월이 경과된 후 오피스텔 임차를 희망하는 이OOO에게 주거용으로 임대(부가가치세를 별도로 받지 아니함)한 것으로, 임차인이 청구인의 의지와는 상관없이 쟁점부동산에 사업자등록을 하였다 하여 쟁점부동산을 임대 외의 목적에 사용한 것으로 보아 감면받은 취득세를 추징한 것은 부당한 것으로, 청구인이 쟁점부동산을 업무용으로 사용하려 했다면OOO이 넘는 부가가치세를 환급받았을 것임에도 그렇지 아니한 것은 쟁점부동산을 주택으로 임대하기 위해서였으므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 지방세특례제한법제31조 제1항을 적용받는 임대주택은 취득세를 면제하되 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있는데, 여기서 임대 외의 사용이란 임대의무기간 5년 이내에 타인에게 임대하지 않고 본인이 직접 거주한 기간도 포함된다 할 것이며, 청구인은 쟁점부동산을 업무용이 아닌 주거용으로 임대차계약을 체결하였다고 주장하면서 월세임대차계약서 등을 증빙자료로 제시하고 있으나, 당초 청구인이 이의신청시 증빙자료로 제출한 월세임대차계약서와 다르고, 제출한 임대차계약서상 계약일은 2014.5.28.이나 청구인이 2014.12.15.에도 등기우편물을 수령한 것으로 보아 청구인이 제시한 증빙자료는 신빙성이 없으며, 임차인이 쟁점부동산으로 주소지를 이전한 적이 없고, 쟁점부동산을 사업장 소재지로 하여 사업자등록하고 사업장으로 사용한 사실이 확인되므로 쟁점부동산을 주택임대로 사용하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점부동산을 주택 임대 외의 용도로 사용한 것으로 보아 감면된 취득세를 추징한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: 〈별지〉기재
• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인과 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은사실들이 나타난다. (가) 청구인은 2013.12.18. 쟁점부동산을 분양가액 OOO을 감면받았다. (나) 청구인은 2013.12.20. 청구인 명의로 쟁점부동산 관리실에 입주자명부를 작성하였고, 2013.12.23. 임대주택법제2조 제3호에 따른 임대사업자로 등록한 후, 2014.1.27. 쟁점부동산 소재지로 주민등록 전입을 하고 쟁점부동산 관리실에 차량등록을 하여 스티커를 발급받은 사실이 확인된다. (다) 2014.5.30. 청구인은 임차인 이OOO은 쟁점부동산을 소재지로 하여 아래와 같은 내용의 사업자등록을 하였다. (라) 청구인은 2014.12.10. 쟁점부동산에서 OOO으로 주민등록을 전출하였고, 처분청은 2014.12.12. 쟁점부동산을 현지출장하여 청구인이 쟁점부동산을 임대 외 용도로 사용한 것으로 보아 취득세 등을 부과·고지하였다. (마) 청구인이 이의신청 당시 제출한 쟁점부동산 임대차계약서와 이 건 심판청구시 제출한 임대차계약서는 다음과 같은 차이가 있다 (바) 청구인이 이 건 심판청구시 제출한 쟁점부동산 임대차계약서상 중개인으로 표기된 OOO는 “쟁점부동산의 임대인과 임차인은 주거용으로 임대차를 체결하였다”는 내용의 사실확인서를 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 지방세특례제한법제31조 제2항에서 임대의무기간(5년)에 임대 외의 용도로 사용하는 경우 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있고, 임대 외의 사용에는 타인에게 임대하지 않고 본인이 직접 거주한 행위도 포함되는 것으로 해석되는바, 청구인은 쟁점부동산을 2013.12.18. 취득한 후 2013.12.20. 청구인 명의로 입주자명부를 작성하였고, 2014.1.27. 주민등록전입을 하고 차량등록을 하였으며, 2014.12.10.까지 쟁점부동산에 주민등록을 유지하였던 점 등으로 보아 공실에 따라 쟁점부동산을 청구인이 일시 사용한 것이라 하기 보다는 상당 기간 주택으로 사용한 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이고, 임차인 이OOO은 쟁점부동산으로 주소지를 이전한 사실이 없고 오히려 쟁점부동산에 사업자등록을 하여 쟁점부동산을 사업장으로 사용하였으며, 쟁점부동산의 임대차계약서가 2건이 존재하고 있어 청구인과 임차인이 쟁점부동산을 주거용으로 사용하기로 하고 임대차계약을 체결하였다는 청구주장을 신뢰하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 청구인이쟁점부동산을 주택으로 임대하지 아니한 것으로 보아 이 건 취득세 등을 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 〈별지〉관련 법령

(1) 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터공동주택 또는 임대주택법제2조 제3호에 따른오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우그 공동주택 또는 오피스텔(주택법제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

② 제1항을 적용할 때임대주택법제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. 제178조(감면된 취득세의 추징) 부동산에 대한 감면을 적용할 때 이 법에서 특별히 규정한 경우를 제외하고는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 감면된 취득세를 추징한다.

1. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우

2. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우

(2) 임대주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택 [주택법 제2조 제1호의2에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 오피스텔(이하 "오피스텔"이라 한다)을 포함한다]을 말한다.

4. "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. 제6조(임대사업자의 등록) ① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 제16조(임대주택의 매각 제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.

1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년

2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년 2의2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년

3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년

4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간

(3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1의2. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

(4) 지방세특례제한법 시행령 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조 제2항에서 "대통령령으로 정한 경우"란 임대주택법제16조 제3항과 같은 법 시행령 제13조 제2항 제2호 및 제3호에서 정하는 경우를 말한다.

(5) 임대주택법 시행령 제2조의2(오피스텔의 범위) 제2조의2(오피스텔의 범위) 법 제2조 제3호에서 "대통령령으로 정하는 오피스텔"이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 오피스텔을 말한다.

1. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것

2. 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것 제7조(임대사업자의 범위 및 등록 기준 등) ① 법 제6조제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대를 말한다.

2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대 제13조(임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제16조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 2.그 밖의 임대주택: 임대 개시일부터 5년

② 법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.

2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우

• 가. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토교통부장관의 허가
• 나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조 제3항에 따른 승인
• 다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가

3. 법 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조 제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.

(6) 주택법 시행령 제2조의2(준주택의 범위와 종류) 법 제2조 제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다.

4. 건축법 시행령별표 1 제14호 나목에 따른 오피스텔

(7) 건축법 시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류

14. 업무시설

• 나. 일반업무시설: 다음 요건을 갗춘 업무시설을 말한다.

2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)