쟁점부동산의 취득세 과세표준을 시가표준액으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은OOO을 2015.3.26. 신고ㆍ납부하였다.
• 나. 청구인은 2015.4.7. 취득세 등의 과세표준을 시가표준액이 아닌 실제 매매가액으로 하여야 하고 쟁점부동산의 시가표준액도 높게 책정되었다는 이유로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2015.6.1. 거부처분을 하였다. 다.청구인은 이에 불복하여 2015.6.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산의 실거래가로 신고한 가액 OOO은 실질적인 부동산의 가치로 보는 것이 타당하고, 시가표준액 역시 부동산의 가치를 공식에 의해서 산출하여 현재의 부동산의 가치를 평가한 것이나 이는 매년 변동되고 있어 모든 부동산의 시가표준액은 대략적으로 매매가액의 70%로 산출되지만, 쟁점부동산의 경우는 매매가액보다 시가표준액이 월등히 높아 현실에 맞게 책정되지 않았는데도 이를 인정하지 아니하고 취득세 과세표준을 실제거래가격이 아닌 시가표준액을 적용한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인의 경우 쟁점부동산에 대하여 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에 의거 부동산거래계약신고필증을 교부받은 사실이 확인되고 있고, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제28조에 따라 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 하나, 가격검증대상은 거래물건유형이 공동주택, 단독주택 및 토지인 경우에만 실시하고 있어 쟁점부동산과 같은 상가의 경우에는 가격검증체계가 구축되어 가격검증이 이루어진 경우에 해당되지 아니하므로 청구인이 실제 취득가액이라고 주장하는 가액을 취득세의 과세표준으로 할 수는 없는 것이며, 또한, 지방세법제4조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제4조 제1항에서 토지의 경우에는 개별공시가격으로, 주택 이외의 건축물에 대하여는 건물신축가액을 기준으로 구조·용도·위치·경과연수와 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등을 감안한 가감산율을 적용하여 시가표준액을 산정하도록 규정하고 있고, 이와 같은 평가방법이 청구인의 경우에 있어서 실제 거래시가보다 높다 하여도 법령에 의하여 일정한 기준으로 정하고 지방자치단체의 장이 이를 결정·고시한 이상 당해 평가방법이 개별적인 거래에 있어서 불합리한 점이 있다고 하여 그 적용을 배제할 수는 없다고 할 것이므로, 처분청의 경정청구 거부처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 개인간의 매매계약으로 취득한 상가에 대하여 실제거래가격이 아닌 시가표준액을 취득세 과세표준으로 한 것이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 증빙자료에서 다음과 같은 내용이 확인된다. (가) 청구인은 2014.9.22. 쟁점부동산을 매도인 김OOO에 매수하기로 약정하고 2014.11.18. 처분청으로부터 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 따른 부동산거래계약신고필증을 교부받은 후 2015.3.23. 쟁점부동산을 취득하였다. (나) 쟁점부동산 중 토지의 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액에 의하여 산정되었고, 건물의 시가표준액은 거래가격, 신축가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 그 특성을 고려하여 관련 법령에 정한 방식에 따라 산정된 것으로서 쟁점부동산의 시가표준액 산정내역은 다음의 <표>와 같다. (다) 청구인이 경정청구를 한 후인 2015.5.28. 처분청 담당공무원이 쟁점부동산 소재지에 현지 출장한 다음 그 결과를 작성한 보고서에 의하면, 쟁점부동산은 도로변에 위치하여 일대 상가를 형성하고 있으며 상가 36개호가 공가 없이 운영 중이고, 민원이 제기된 상기 건물은 2개호를 1개호로 합쳐 OOO의 월세를 지불하고 있다고 하였고, 또한 쟁점부동산은 거래는 적으나 상가운영이 활성화 되어 있어 인근 빌딩건물과 과세표준을 달리하여 과세할 대상이 아니며, 쟁점부동산과 유사한 거래가 거의 없어(2014년 1건, 2015년 2건 등) 불특정 다수가 거래하는 통상 가액을 산정하기 어려우며, 지방세법 제4조 제2항에 따르면 주택 이외의 건축물의 시가표준액은 건물신축가액에 구조, 용도, 경과연수 등을 고려하여 정하도록 되어 있고, 같은 법 제10조 제3항에 의하면 신고가액이 시가표준액 보다 낮을 경우 시가표준액을 과세표준으로 하는 것으로 규정하고 있는바 경정대상은 아니라고 판단된다고 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 취득세 과세표준을 실제거래가격으로 적용하여야 한다고 주장하나,지방세법제10조 제1항 및 제2항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하고, 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다고 규정하고 있으며, 지방세법제4조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제4조 제1항에서 토지의 경우는 개별공시지가로, 주택 이외의 건축물에 대하여는 건물신축가액을 기준으로 구조·용도·위치·경과연수와 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등을 감안한 가감산율을 적용하여 시가표준액을 산정하도록 규정하고 있고, 이와 같은 평가방법이 청구인의 경우에 있어서 실제 거래시가보다 높다 하여도 법령에 의하여 일정한 기준으로 정하고 지방자치단체의 장이 이를 결정·고시한 이상 당해 평가방법이 개별적인 거래에 있어서 불합리한 점이 있다고 하여 그 적용을 배제할 수는 없다고 할 것이므로, 처분청이 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가격이 시가표준액에 미달하여 시가표준액이 과세표준에 해당한다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 따라 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하“시장·군수”라 한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및소득세법제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다. 5.공인중개사법제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

(2) 지방세법 시행령 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 안전행정부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물:소득세법제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물 신축가격 기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의여건에 따른 가감산율

(3) 공인중개사법 제27조(부동산거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라상대방이 단독으로 신고할 수 있다.

1. 토지 또는 건축물

③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장.군수 또는구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.

④ 중개업자 또는 거래당사자가 제3항에 따른 신고필증을 교부받은때에는 매수인은 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다. 제28조(부동산거래 신고가격의 검증 등) ① 국토교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.

② 시장·군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.