[요지] 청구인은 쟁점주택을 건축주로부터 최초로 분양 받은 것이 아니라 주택재건축조합의 조합원의 지위에서 원시취득한 것으로 보는 것이 타당하고 청구인은 쟁점주택 이외의 주택을 신축한 사실이 없으므로 임대사업자에 대한 취득세 면제 요건을 충족하지 못한 것으로 보는 것이 타당함
[요지] 청구인은 쟁점주택을 건축주로부터 최초로 분양 받은 것이 아니라 주택재건축조합의 조합원의 지위에서 원시취득한 것으로 보는 것이 타당하고 청구인은 쟁점주택 이외의 주택을 신축한 사실이 없으므로 임대사업자에 대한 취득세 면제 요건을 충족하지 못한 것으로 보는 것이 타당함
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인이 이 건 조합의 조합원 지위에서 이 건 아파트를 취득하였다고 하더라도 이는 형식적인 것일 뿐 실제로는 임대사업자인 청구인이 이 건 아파트의 건축주인 이 건 조합으로부터 최초로 분양받은공동주택이라 할 것이므로 이 건 아파트는지방세특례제한법제31조 제1항 제1호의 임대용 공동주택으로서 취득세 면제대상에 해당된다고할 것임에도 처분청이 청구인이 조합원의 지위에서 이 건 아파트를 취득하였다는 사실만으로 이 건 아파트의 취득을 최초 분양이 아닌 원시취득으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
(2) 설령 이 건 아파트의 취득이 원시 취득으로서 최초로 분양받은 경우에 해당되지 않는다고 하더라도 이 건 아파트는 청구인이 임대할목적으로 신축한 공동주택으로서 이 건 아파트는지방세특례제한법제31조 제1항 제1호의 임대용 주택에 해당하므로 이 건 취득세 등은 면제되어야 한다.
3. 심리 및 판단
① 청구인이 취득한 이 건 아파트를 건축주로부터 최초로 분양받은 공동주택으로 보아 임대주택에 따른 취득세 등을 면제하여야 한다는 청구주장의 당부
② 청구인을 건설임대주택사업자로 볼 수 있는지 여부
(1) 지방세법 제11조【부동산 취득의 세율】① 부동산에 대한 취득세는 제10조의과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을그 세액으로 한다.
3. 원시취득: 1천분의 28
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택을 취득하는 경우에는1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다.
(2) 지방세특례제한법 제31조【임대주택 등에 대한 감면】①임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는임대주택법제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔(주택법제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
(3) 임대주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.
2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을말한다.
3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택 [주택법제2조 제1호의2에 따른 준주택중 대통령령으로 정하는 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)을포함한다]을 말한다.
4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. 제6조【임대사업자의 등록】① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
(4) 임대주택법 시행령 제7조【임대사업자의 범위 및 등록 기준 등】① 법 제6조 제1항에서“대통령령으로 정하는 호수”란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대를 말한다.
1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대
2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대
(5) 건축법 제2조【정의】① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
12. “건축주”란 건축물의 건축·대수선·용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조(이하 “건축물의 건축등”이라 한다) 에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말한다.
(6) 건축물 분양에 관한 법률 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다.(단서 생략)
3. “분양사업자”란건축법제2조 제1항 제12호의 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다.
4. “분양받은 자”란 제6조 제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말한다.
(1) 청구인은 2012.3.20. 이 건 조합의 조합원 지위를 노OOO으로부터승계하여 이 건 아파트의 재건축사업에 참여하여 2014.9.30. 이 건 아파트를 취득한 후, 원시취득에 따른 세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 처분청에 신고·납부하였다.
(2) 청구인은 2014.10.22.OOO에게 임대사업자 등록을 신청하였고, OOO은 2014.11.11. 청구인에게 아래와 같은 내용의 임대사업자 등록증을 교부하였다.
(3) 청구인은 2014.11.25. 이 건 아파트는 임대사업자인 청구인이 임대하고자 건축주로부터 최초로 분양받은 전용면적 60㎡이하의 공동주택이므로 취득세 면제대상에 해당된다는 취지로 이 건 취득세 등의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2014.12.2. 이 건 아파트는 청구인이 원시취득한 주택으로서 건축주로부터 최초로 분양받은 공동주택에 해당되지않는다고 보아 청구인의 경정청구를 거부하였다.
(4) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가)지방세법제11조 제1항 제3호에서 원시취득은 1천분의 28의, 제7호는 유상거래를 원인으로 주택의 경우에는 그 취득가격에 따라 1천분의 10, 1천분의 20, 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다고 규정하고있고,지방세특례제한법제31조 제1항 및 제1호에서임대사업자가임대할 목적으로 건축주로부터 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택을최초로분양받은 경우 그 공동주택에 대하여 2015년 12월 31일까지 취득세를면제한다고 규정하고 있다. 한편,임대주택법제2조 제3호에서 매입임대주택이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다고 규정하고 있고,건축법제2조 제1항 제12호는 건축주란 건축물의 건축 등에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말한다고 규정하고 있으며,건축물 분양에 관한 법률제2조 제2호에서 분양이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말하고, 제3호는 분양사업자란건축법제2조 제1항 제12호의 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다고 규정하고 있다. (나) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 주택 재건축조합이 조합원으로부터 각자 부담할 건축자금을 제공받아 건축하는 공동주택은 건축 절차의 편의상 주택재건축 조합 명의로 건축허가와 사용승인을 받았다고 하더라도 당해 공동주택의 소유권은 건축자금 제공자인 조합원들이 원시 취득한 것으로 보아야 하는 점(대법원1994.6.24. 선고 93누18839 판결, 같은 뜻임), 이 건 아파트는 청구인이 건축주의 지위에서 신축한 주택인 점, “분양”이란 건축주가 건축하는건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한 것으로서청구인의 이 건 아파트 취득은 분양에 해당되지 아니하는 점, 청구인은 이 건 아파트의 취득을 원시취득으로 보아 1천분의 28을 적용하여 산출한 취득세를 신고·납부한 점 등에 비추어 청구인이 임대할 목적으로 이 건 아파트를 취득하였다고 하더라도 이 건 아파트는 취득세 등이 면제되는조세특례제한법제31조 제1항 제1호의 매입임대주택에 해당되지 않는다고 할 것이므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(5) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가)지방세특례제한법제31조 제1항 및 제1호에서임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로전용면적 60㎡ 이하인공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대하여2015년 12월31일까지 취득세를 면제한다고 규정하고 있고,임대주택법제2조제2호 가목에서 건설임대주택이란 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택으로 규정하고 있으며, 제4호에서 “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 등으로 규정하고 있고, 같은 법제6조 제1항 및 같은 법 시행령 제7조는 2세대 이상의 공동주택을 건설하여야만 임대사업자로 등록할 수 있다고 규정하고 있다. (나) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,임대주택법제6조 제1항 및 같은 법 시행령 제7조에서 2세대 이상의 공동주택을 건설하여야만 임대사업자로 등록할 수 있다고 규정하고있는 점, 청구인은 이 건 아파트 외에 다른 공동주택을 신축한 사실이없는 점, 이 건 아파트는 청구인의 임대사업자등록증에 매입임대주택으로 기재되어 있는 점 등에 비추어 이 건 아파트가조세특례제한법제31조 제1항 제1호의 건설임대주택에 해당되므로 취득세 등을 면제하여야 한다는 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세 기본법제123조 제4항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.