[요지]
① 매도법인이 청구법인에게 분양권을 양도하면서 분양권 프리미엄에 대하여 원래의 수분양권자인??? 외 3인에게 이를 직접 지급하였다고 보는 것이 실질과세의 원칙상 타당하다고 보이므로 처분청이 쟁점금액을 취득세 과세표준에 포함한 것은 타당함. ② 청구법인이 쟁점금융비용과 관련하여 차입한 금액, 쟁점토지의 취득과 관련하여 지급한 비용이 구체적으로 확인되지 아니하므로 이를 재조사하여 쟁점토지의 취득과 관련되어 소요된 차입금 비율에 해당하는 금융비용만 취득세의 과세표준에 포함하는 것이 타당함.
[참조결정] 조심2014중3394
[주 문] OOO 토지의 취득에 소요된 차입금 비율을 재조사하고, 그 확인된 비율에 해당하는 금융비용을 취득비용에 포함하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요 가.청구법인은 2010.5.28. OOO을 신고·납부하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 첫째, 처분청은 청구법인이 매도법인의 주식을 인수하면서 지급한 쟁점금액을 쟁점토지의 취득비용에 포함하여야 한다는 의견이나, 청구법인과 관련된 국세 심판청구사건에서 매도법인은 명목상의 회사이거나 도관법인이 아닌 정상적인 목적사업을 수행하였던 법인에 해당된다고 결정하였고, 쟁점금액은 분양권의 개발가치, 설계비 등 투입원가, 시공사와의 건축협의 노하우 등의 가치가 복합적으로 반영되어 청구법인이 매도법인의 주주들에게 정상적인 주식거래대금으로 지급한 것이며, 매도법인의 주식가치의 상당부분이 분양권의 개발가치로 구성되어 있지만 법률상 주식은 법인에 대한 주주권을 행사할 수 있는 권리이고, 분양권은 토지를 취득할 수 있는 권리로서 전혀 별개의 권리이며, 매도법인은 명목상의 회사에 해당되지 아니하므로 주식거래가액에 매도법인이 소유한 분양권의 개발가치가 포함되어 있는 것은 당연하다고 할 것이고, 주식가치의 실질을 분양권의 가격으로 보아 주식거래행위를 부인하여 실질에 따라 과세하고자 한다면 이에 대하여 지방세법상 개별적이고 구체적인 부인규정이 있어야 할 것임에도, 처분청이 아무런 법률상 근거 없이 청구법인과 매도법인 간의 거래형식을 부인하고 주식거래행위에 대하여 지급한 쟁점금액을 분양권의 거래대가로 보는 것은 잘못이라 하겠으므로 쟁점금액은 취득세 과세표준에서 제외되어야 할 것이다.
(2) 둘째, 청구법인이 유동화전문회사로부터 자금을 차입하면서 유동화채권발생수수료 등을 지급하였는바, 차입금은 토지 취득대금 뿐만 아니라 일반관리비, 분양경비 등 초기 사업경비를 포함하여 부동산 개발사업 전반을 위하여 차입한 금액으로서, 건설자금이자의 경우에도 토지의 취득과 관련된 자금의 이자만을 취득세 과세표준에 포함하도록 규정하고 있는 점에서 쟁점토지의 취득과 관련되어 소요된 쟁점금융비용의 경우에도 쟁점토지의 취득에 소요된 차입금의 비율에 해당하는 비율만큼만 취득세 과세표준에 포함되어야 할 것임에도 처분청이 쟁점금융비용 전부를 쟁점토지의 취득세 과세표준에 포함한 것은 잘못이라 할 것이므로, 이 건 취득세 부과처분은 경정되어야 한다.
(1) 청구법인은 주식취득가액인 쟁점금액은 쟁점토지의 취득과 전혀 별개의 권리인 주식(사업권)을 취득한 대가로 지급한 것이므로 이를 쟁점토지의 취득세 과세표준에 포함한 것은 잘못이라고 주장하나, 지방세법 시행령(2010.9.20. 대통령령 제22395호로 전부개정되기 전의 것) 제82조의2 제1항에서 법 제111조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격은 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서, 각 호에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용, 할부 또는 연불조건부 계약에 따른 이자상당액 및 연체료(다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다) 등을 규정하고 있고, 청구법인과 OOO을 약정한 날(2010.5.28.)까지OOO 외 3인에게 대신 변제한 후에야 청구법인은 매도법인으로부터 쟁점토지의 분양권을 취득한다는 선행조건을 제시하면서, 이 선행조건이 충족되는 경우 주식 양·수도 절차를 이행하기로 하고 토지분양권과 주식에 대한 잔금이 동시에 지급되어야 계약이 유효하게 성립한다고 명시하고 있으며, 법인장부가액을 사실상의 취득가격으로 인정한 취지는 객관화된 조직체로서 거래가액을 조작할 염려가 적은 법인의 장부가액은 특별히 취득가액을 조작하였다고 인정되지 않는 한 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하는 것인 바, 사업권이라 함은 다른 법인의 사업을 양수함에 있어서 양수하는 자산과는 별도로 그 사업에서 소유하고 있는 인가, 허가 등 법률상의 특권이나, 사업상 편리한 지리적 여건, 영업상의 비법, 신용, 명성 등 영업상의 이점 등을 감안하여 적절한 평가방법에 따라 유상으로 취득하는 금액을 말하는 것으로, 청구법인의 법인장부에서 주식취득가액인 쟁점금액을 ‘사업권’으로 기장하고 있다 하더라도, 매도법인은 쟁점토지에 대한 개발행위, 사업계획 승인 등 별도의 인·허가 또는 사용 수익을 할 수 있는 어떠한 권리도 사실상 가지고 있지 아니한 상태로서, 매도법인이 ‘사업권’을 가지고 있었다고 보기 어려운 점, 또한 매도법인은 OOO 외 3인이 쟁점토지의 분양권을 취득(2009.12.16.)한 직후에 설립(2009.12.17.)하여 특별히 영위한 사업이 없이 쟁점토지의 분양권을 매도한 후 해산한 점, 청구법인이 법인장부(사업권계정)에 사업권인수비로 계상하였다가 이를 상각하여 제조 분양원가에 포함하여 대체하고 있는 점 등 쟁점토지 및 주식 취득과 관련한 일련의 과정을 종합하면, 청구법인은쟁점금액을 토지 분양권을 소유한 매도법인의 주식을 취득하는 형식으로 지급하였으나, 청구법인이 분양권을 승계한 날 주식을 같이 인수한 것은 향후 쟁점토지의 개발이익을 반영한 프리미엄을 주식대금형태로 지급한 것에 해당한다 할 것으로서 쟁점금액은 쟁점토지를 취득하기 위해 지급하였거나 지급하여야 할 비용으로 보는 것이 합리적이라 할 것이다.
(2) 청구법인은OOO도 해당 비율(69.3%)로 안분한 금액만 토지취득가액에 포함하여야 함에도 쟁점금융비용을 모두 쟁점토지의 취득세 과세표준에 포함한 것은 부당하다고 주장하나, 청구법인의 법인장부에서 확인되는 유사금융비용의 내역을 살펴보면 OOO 회계자문수수료로 청구법인이 쟁점토지의 취득자금을 조달하기 위하여 유동화전문회사를 설립하고, 그 유동화전문회사가 유동화증권을 발행하여 그 매각대금을 쟁점토지의 매매대금으로 지급한 이상쟁점토지를 취득하기 위하여 제3자에게 지급한 일체의 비용에 해당된다할 것으로서 유동화증권발행 관련 비용도 쟁점토지의 과세표준에 포함되어야 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점금액과 쟁점금융비용 등을 쟁점토지의 취득가액에 포함하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
② 쟁점토지의 취득자금을 조달하고자 유동화증권을 발행하면서 발생한 금융비용 중 쟁점토지의 취득에 소요된 차입금 비율을 초과하는 금융비용은 취득세 과세표준에서 제외되어야 하는지 여부
(1) 지방세법(2010.3.30. 법률 제10221호로 전부개정되기 전의 것) 제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법제101조 제1항 또는 법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
1. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 제130조(과세표준) ① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록 당시의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조제2항 각 호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조동항의 규정에 의한 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기·등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.
(2) 지방세법 시행령(2010.9.20. 대통령령 제22395호로 전부개정되기 전의 것) 제82조의2(취득가격의 범위) ① 법 제111조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격은 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지불하여 일정액을 할인받은 때에는 그 할인된 금액으로 한다. 1.건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연불조건부 계약에 따른 이자상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료
5. 취득대금 외에 당사자 약정에 의한 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 제1호부터 제5호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용 2.전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용 제82조의3(취득가격의 입증등) ① 법 제111조 제5항 제3호에서 "판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.
1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 의제자백에 의한 것은 제외한다)
2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서
(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가)OOO와 쟁점토지를각 4분의 1의 지분으로 취득하고자 매매계약을 체결하였고, 매매계약서상 매매대금 지급방법은 아래〈표1〉과 같다. (나) 쟁점토지의 공동매수인 중 김민수는 2009.10.13.OOO의 지분 중 100분의 5를 각각 양수한 것으로 권리의무양도계약서에서 나타나며, 이러한 지분매각에 따라 2009.12.16. 현재 쟁점토지에 대한 소유지분은 아래〈표2〉와 같다. (다) OOO으로, 목적사업을 주택 및 상가 신축판매업으로 하여 매도법인을 설립하였고, 2009. 12.18.OOO 외 3인은 쟁점토지의 분양권을 매도법인에게 양도하는 권리의무승계계약을 체결하였다. (라) 청구법인은 2010.4.7. OOO 외 3인과 매도법인의 주식 전부(100％)를OOO을 청구법인이 대신 변제하기로 하는 내용의 주식양수도계약을 체결하였으며, 그 주요내용은 다음과 같다. (마) 청구법인은 2010.9.17.까지 OOO을 지급하고 소유권이전등기하였고, 이와 관련하여 법인장부상 건설용지 계정에 아래 〈표3〉과 같이 계상한 것으로 나타난다. (바) 청구법인은 OOO 외 3인으로부터 매도법인의 주식을 취득하면서 지급한 금액을 사업권으로 계상한 후 매년 이를 상각하여 분양원가로 대체하고 있는 것으로 나타난다. (사) 청구법인이 법인장부상 지급수수료 계정에 계상한 쟁점금융비용내역은 아래 〈표4〉와 같다. (자) 청구법인은 매도법인이 명목상 회사가 아니라는 증빙으로 사무실 임대차계약서, 세무·회계자문용역계약서, 건축물 설계계약서 등을 제시하고 있으며, 그 내용은 다음과 같다.
1. 매도법인은 2009.12.28. OOO에 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하였다.
2. 매도법인은 2009.12.21. OOO을 지급하기로 하는 내용의 세무·회계자문용역계약을 체결하였다.
3. 매도법인은 2009.12.21. OOO와 쟁점토지상에 지하 3층 지상 17층의 업무시설 등을 건축하는 건축물 설계용역계약을 체결한 것으로 나타난다. (차) 청구법인이 국세 부과처분과 관련하여 제기한 심판청구(조심 2014중3394) 결정서에 다음과 같은 내용이 나타난다. 1)OOO에는 “앞서 본 바와 같은 매매 및 전매계약의 체결행위나 매매대금의 액수 등에 비추어 볼 때 양도소득세 부과나 뒤에서 보는 바와 같은 계약해제의 위험을 회피하기 위하여 위와 같이 주식양도양수 등의 절차가 이용된 것으로 보이는 점, OOO로부터 낙찰받은 토지를 당초 낙찰가에 전매하는 것에 대하여는 위 공사로부터 승인을 얻을 수 있지만, 낙찰가에 추가적으로 프리미엄을 받고 전매하는 경우에는 계약이 해제될 위험을 감수하여야 하는 점, 매도법인은 OOO 등이 쟁점토지상에 신축분양사업을 추진하는 과정에서 설립한 회사로서 PF(Project Financing) 등 절차상 편의를 위하여 설립된 이른바 페이퍼 컴퍼니에 불과한 것으로 보이는 점, 매도법인은 자본금이 OOO에 불과하고, 별다른 인적 조직이 존재하지 않으며, 쟁점토지에 관한 사업권이나 인허가를 취득한 바도 없는 점, 매도법인의 위와 같은 인적 물적 조직에 비추어 (생략) 주식양수대금 명목으로 지급된 위 OOO은 실질적으로 쟁점토지에 관한 매수인 지위 이전의 대가 즉, 프리미엄으로서의 성격을 가지는 것으로 봄이 상당하고, 이에 반하는 듯한 김민수의 일부 증언은 이를 믿지 아니하며, 달리 반증이 없다”고 기재되었다
2. 위 판결에 대한 항소심 판결서에는 “앞서 본 전제사실과 위 인정사실 및 피고가 이 사건 토지를 매수하여 소유하고 있는 OOO 토지와 연계하여 공동으로 개발하여 수익률을 높이기 위해서 원고와 토지매입 위탁계약을 체결하였고, 매도법인은 쟁점토지를 개발하기 위한 목적에서 설립한 특수목적법인으로 보이고 그 주식가치는 대부분 이 사건 토지를 개발하여 얻을 수 있는 수익이 반영된 것이며, (생략) 피고가 이 사건 토지의 매수인으로서의 계약상의 지위를 양수하는 양수대금은 그 명목이 비록 매도법인의 주식양도대금으로 되어 있다고 하더라도 그 실질은 피고가 OOO 등으로부터 토지 매수인의 계약상 지위를 양수하기 위하여 지급하는 매수인의 지위에 대한 프리미엄으로 보아야 하므로 피고의 매수인 지위에 대한 실질적인 양수대금은 주식양도대금 명목의 프리미엄 OOO으로 봄이 타당하다”고 기재되었다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점금액이 취득세 과세표준에 포함되는 비용에 해당하는지 여부에 대하여 살펴보면, 지방세법 시행령제82조의3 제1항에서 취득가격의 범위에 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방뿐만 아니라 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 비용도 취득가격으로 보도록 규정하고 있는바, 청구법인과 OOO 외 3인으로부터 쟁점토지에 대한 분양권을 승계하였으나 그 대금을 지급하지 아니한 상태에서 청구법인이 이를 대신 변제하고, 매도법인의 주식을 양수하는 것으로 약정한 점에서 주식 취득행위와 쟁점토지의 분양권 취득행위는 하나의 취득행위로 결합되어 이루어졌다고 보이고, 매도법인은 쟁점토지에 대한 개발행위, 사업계획 승인 등 별도의 인·허가 또는 사용 수익을 할 수 있는 어떠한 권리도 사실상 가지고 있지 아니한 상태였으므로 매도법인의 주식가치는 실질적으로 쟁점토지의 분양권 프리미엄이라고 보아야 할 것이고, 이러한 분양권 프리미엄은 매도법인이 OOO 외 3인과 매도법인은 이러한 분양권 프리미엄을 반영한 쟁점토지의 분양권 대가를 법인장부상 반영하여야 함에도 이를 정상적으로 법인장부상 반영하지 아니하고 있다가, 매도법인이 청구법인에게 분양권을 양도하면서 분양권 프리미엄에 대하여 원래의 수분양권자인 OOO 외 3인에게 이를 직접 지급하였다고 보는 것이 실질과세의 원칙상 타당하다고 보이고, 청구법인도 이러한 주식인수대금을 유가증권으로 인식하지 아니하고 사업권인수비로 법인장부상 계상한 점에서, 처분청이 쟁점금액을 취득세 과세표준에 포함한 것은 타당하다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점금융비용이 쟁점토지의 취득세 과세표준에 모두 포함되어야 하는 비용에 해당하는지 여부를 살펴보면, 쟁점금융비용은 청구법인이 쟁점토지를 취득하기 위한 자금을 조달하고자 유동화전문회사를 설립하고, 그 유동화전문회사가 유동화증권을 발행하여 자금을 조달하는 과정에서 발생한 금융비용으로서, 이러한 차입금이쟁점토지의 취득을 위한 자금뿐만 아니라 그 이후의 사업비용과도 관련이 있다면 이를 안분하여 과세표준을 산정하는 것이 합리적이라 하겠으나, 청구법인이 쟁점금융비용과 관련하여 차입한 금액, 쟁점토지의 취득과 관련하여 지급한 비용이 구체적으로 확인되지 아니하므로 이를 재조사하여 쟁점토지의 취득과 관련되어 소요된 차입금 비율에 해당하는 금융비용만 취득세의 과세표준에 포함하여야 할 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.