청구법인의 직원이 매도인과 부동산매매계약을 체결하여 청구법인의 자금으로 매매대금을 지급하고 등기한 것이 계약명의신탁에 해당하므로 청구법인에게 취득세 납세의무가 없다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2011지0932

[주 문] OOO의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2013.7.1. OOO에게 각 명의신탁함으로써 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반하였다는 사실을 통보받고, 이 건 토지의 등기사항전부증명서를 발급받아 확인한 결과, 이 건 토지가 제3자에게 매각된 사실을 확인하였다.
• 나. 처분청은 청구법인이 사실상 이 건 토지를 취득한 후 명의수탁자에게 명의신탁한 것으로 보아, 이 건 토지의 신고가액인OOO을 부과고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2014.12.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 부동산 분양 및 임대를 주업으로 하는 법인으로서, 농지법제6조에 따라 농지 소유가 제한되어 청구법인의 직원인 명의수탁자와 각 명의신탁 약정을 하고 명의수탁자 명의로 이 건 토지를 취득하여 분양한 것은 사실이나, 이 건 토지의 매도인들이 명의수탁자와 직접 매매계약을 체결하였고 매매대금도 청구법인이 명의수탁자 명의의 은행계좌에 송금하면 그 대금을 매도인들의 은행계좌로 다시 송금하여 매도인들은 이 건 토지의 매매계약에 명의신탁 약정이 있다는 사실을 알지 못하였고, 대법원(대법원 2012.10.25. 선고, 2012두14804 판결)에서 ‘3자간 등기명의신탁’은 명의신탁자의 사실상 취득을 인정하는 반면, 청구법인의 경우와 같은 ‘계약명의신탁’에 있어 명의신탁자의 입장에서는 매도인이나 명의수탁자 모두에게 소유권이전등기청구를 할 수 있는 지위를 갖지 못하여 명의신탁자가 당해 부동산의 매수대금을 실질적으로 지급하였다고 하더라도 당해 부동산을 사실상 취득하였다고 볼 수 없으며, 또한, 처분청 의견인 실질과세원칙의 경우에도, 계약명의신탁의 경우에는 매도인이 악의이면 권리의 이전 자체가 이루어지지 않는 것이고, 선의이면 명의수탁자가 확정적으로 그 재산에 대한 권리를 취득하게 되므로 그에 대한 권리귀속이 명의일 뿐이라고 볼 수 없어 선의 및 악의 어느 경우이든 그 재산에 대한 권리가 명의신탁자에게 귀속되지는 않으므로 명의신탁자에 대하여 취득세 부과처분을 할 수 없다고 판결하고 있으므로 청구법인과 같이 대금을 명의신탁자가 지급하였더라도 명의신탁자가 계약명의신탁에 해당되는 경우라면 매도인과는 계약당사자가 아니어서 그 소유권이전등기청구권도 가질 수 없어 명의신탁자는 아무런 권리를 취득하지 못하여 청구법인에게는 취득세 납세의무가 없다고 보는 것이 타당한데도 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 지방세법제7조 제2항의 “사실상의 취득”이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는 것이므로(대법원 2006.11.9. 선고 2005두2261 판결) 대금 지급 또는 등기 중 어느 하나라도 충족하면 이에 해당된다고 보아야 할 것이다. 이에 대하여 청구법인은 이 건 토지의 명의신탁은 임의경매를 통해 취득함으로써 매도인들이 명의신탁약정이 있었음을 모르는 ‘계약명의신탁’에 해당한다며 그 증거로 입찰보증금 영수증, 법원보관금 영수증서 등을 제시하고 있으나, 명의신탁약정이 3자간 등기명의신탁인지 아니면 계약명의신탁인지의 구별은 계약당사자가 되는 상대방이 명의신탁약정의 존부에 대해 선의인지 악의인지에 따라 결정되는 것이 아니라, 계약당사자가 누구인가를 확정하는 문제로 귀결되는 것으로서, 계약명의자가 명의수탁자로 되어 있다 하더라도 계약당사자를 명의신탁자로 볼 수 있다면 이는 3자간 등기명의신탁이 되는바, 계약명의자인 명의수탁자가 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 사정이 인정된다면 명의신탁자가 계약당사자라고 할 것(대법원 2010.10.28. 선고 2010다52799 판결)인바, 청구법인의 경우를 보면 이 건 토지를 취득하기 위하여 사실상 매매대금을 지급한 것이 인정사실에 의하여 확인되는 점, OOO에서 통보한 청구법인의 명의신탁 내역에서 청구법인이 부동산매매업 등의 사업을 위해 2012년 3월부터 2012년 7월 사이에 이 건 토지를 명의수탁자 명의로 취득하였던 점, 그 중 이 건 토지를 제3자에게 매각하였으며 그에 따른 경제적 이득의 귀속 주체가 청구법인임이 분명한 점, 청구법인도 이를 인정하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구법인은 이 건 토지의 매매계약에 따른 법률효과를 청구법인에게 직접 귀속시킬 의도로 계약을 하였다고 보이므로 이 건 토지의 명의신탁은 3자간 등기명의신탁에 해당한다고 보는 것이 타당하다고 판단되므로 처분청에서 청구법인이 명의신탁에 따라 이 건 토지를 사실상 취득한 후 미등기 전매한 것으로 보아 취득세 등을 부과 고지한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구법인의 직원이 매도인과 부동산매매계약을 체결하여 청구법인의 자금으로 매매대금을 지급하고 등기한 것이 계약명의신탁에 해당하므로 청구법인에게 취득세 납세의무가 없다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법률: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 2009.3.4. OOO을 소재지로 하고, 부동산임대 및 관리업, 부동산매매, 중개업, 부동산에 대한 권리분석 및 취득알선업 등을 목적으로하여 설립되었다.

(2) OOO의 확인서에서 청구법인은 농지인 이 건 토지를 직원들 명의로 등기하여 양도한 사실이 있다고 기재되어 있다.

(3) 청구법인은 이 건 토지의 취득이 계약명의신탁에 해당한다는 증거자료로 직원들인 명의수탁자가 매도인들 간에 각각 체결한 이 건 토지의 매매계약서 사본, 직원들의 금융기관 통장 사본 및 청구법인이 직원들에게 입금한 타행환 입금표, 이 건 토지의 취득세 영수증 등을 제출하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 계약명의신탁이란 명의신탁자와 명의수탁자가 명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 직접 매도인과 부동산 매매계약을 체결한 후 등기를 명의수탁자 앞으로 이전하는 형식의 명의신탁으로, 매도자가 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 계약명의신탁이 있음을 안 때에는부동산실권리자 명의등기에 관한 법률제4조에 의하여 매매계약 자체가 무효가 되는 것이며, 취득세는 실질로 완전한 내용의 소유권을 취득하는지에 관계없이 사실상 취득행위 자체를 과세객체로 하고, 사실상 취득은 최소한 장래에 소유권을 취득할 수 있는 잠재적 가능성이 전제가 되어야 하는 것으로, 계약명의신탁에서 명의신탁자는 매도인이나 명의수탁자에게 소유권이전등기청구를 할 수 있는 지위를 갖지 못하며, 장래에 적법한 소유권을 취득할 수 있는 잠재적 가능성이 전혀 존재하지 않으므로 부동산을 사실상 취득했다고 볼 수 없다 할 것(대법원 2012.10.25. 선고, 2012두14804 판결 및 조심 2011지932, 2012.7.26., 같은 뜻임)인바, 이 건 토지의 경우, 매도인이 매매계약을 체결할 당시 계약명의신탁이란 사실을 알고 있었다 하더라도 이로 인하여 청구법인은 이 건 토지에 대해 매도인이나 명의수탁자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있는 지위를 갖지 못하며, 장래에 적법한 소유권을 취득할 잠재적 가능성이 없다 하겠으므로 청구법인이 이 건 토지를 사실상 취득하였다고 볼 수 없다 할 것이다. 한편, 처분청은 명의신탁자인 청구법인에게 취득세 납세의무가 성립하지 않는다고 보는 것은 실질과세의 원칙에 반하는 것이라는 의견이나, 실질과세의 원칙은 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다는 것인데, 계약명의신탁의 경우 매도인이 악의이면 권리의 이전 자체가 이루어지지 않는 것이고, 선의이면 명의수탁자가 확정적으로 그 재산에 대한 권리를 취득하게 되어 그에 대한 권리귀속이 명의일 뿐이라고 할 수 없다 하겠으므로 어느 경우이든 그 재산에 대한 권리가 명의신탁자에게 귀속되지는 않는다 할 것(대법원 2012.10.25. 선고, 2012두14804 판결, 같은 뜻임)이므로, 처분청의 의견을 받아들일 수 없다 하겠다. 따라서, 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세기본법 제34조(납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 시기에 성립한다.

1. 취득세: 취득세 과세물건을 취득하는 때 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

8. “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득․승계취득 또는 유상․무상의 모든 취득을 말한다.

(2) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권 또는 종합체육시설 이용회원권(이하 이 장에서 "부동산등"이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

② 부동산등의 취득은 민법, 자동차관리법, 건설기계관리법, 항공법, 선박법, 입목에 관한 법률, 광업법 또는 수산업법 등 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.

(3) 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 제1조(목적)이 법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(名義)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기ㆍ탈세ㆍ탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "명의신탁약정"(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 "실권리자"(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다.

• 가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우
• 나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우
• 다. 신탁법 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우

2. "명의신탁자"(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다.

3. "명의수탁자"(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다.

4. "실명등기"(實名登記)란 법률 제4944호 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 법률 제4944호 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 시행일 이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다. 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.

② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. 제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다.

② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

(4) 농지법 제6조(농지 소유 제한) ① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.