[요지] 담보대출확약수수료는 미래에 발생할지 모르는 불확실한 위험(미분양)에 대비한 것으로 쟁점토지를 취득할 당시 존재하지 않는 미분양건축물을 담보로 한 대출에 대한 수수료이기는 하나, 청구법인이 쟁점토지를 취득하기 위하여 필수적으로 지급하여야 하는 간접비용에 해당하므로 쟁점토지의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당함
[요지] 담보대출확약수수료는 미래에 발생할지 모르는 불확실한 위험(미분양)에 대비한 것으로 쟁점토지를 취득할 당시 존재하지 않는 미분양건축물을 담보로 한 대출에 대한 수수료이기는 하나, 청구법인이 쟁점토지를 취득하기 위하여 필수적으로 지급하여야 하는 간접비용에 해당하므로 쟁점토지의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당함
[참조결정] 조심2013지0352
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 OOO 상당의 Project Finance(이하 “초기대출금”이라 한다)를 받았고, 이와 별도로 아파트 미분양 사태에 대비하여 OOO 상당액까지의 대출을 받는 담보대출확약서(아파트 준공일부터 4개월이 되는 날까지 아파트 미분양으로 인한 초기대출금의 미상환원리금이 있는 경우 청구법인에 부도가 발생되지 않도록 OOO가 청구법인에게 초기대출금 금액을 한도로 미분양건축물 담보대출을 해 주기로 약정)를 받았는데, 이러한 미래의 부도위험을 회피하기 위한 담보대출약정의 대가로 청구법인은 2012.3.29. OOO에게 담보대출약정수수료로 지급한 바 있으며, 이를 장기선급금 계정으로 회계처리 하였다가 아파트 분양이 완료된 2013년에 비용처리하였다. 토지의 취득가액은 OOO은 2012년 3차례(3.29./4.30./10.16.)에 걸쳐 대출이 기표되었는데, 처분청은 청구법인이 기 신고한 토지의 취득세 과세표준에 OOO 등이 포함되어 있다.
(2) 담보대출확약수수료를 쟁점토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 취득부대 비용으로 보아 취득세를 과세한 처분은 부당하다. 담보대출확약수수료는 토지취득 이후 미래에 발생할지도 모르는 아파트 미분양 사태의 위험에 대비하여 미래의 대출을 약정하는 대가로, 담보대출확약수수료가 기존토지의 취득과 관련된 차입금에 대한 것이라면 기존 차입금액의 일정율이 수수료로서 결정되어야 하나, 미래의 불확실한 별도의 잠재적인 대출금액(확률적인)예상액을 기준으로 수수료가 정해진 것으로, 담보대출확약서상의 계약당사자가 기존차입처가 아니고 그 중 하나인 OOO인 사실과, 취득시점 이후인 미분양시 발생될 잠재적인 차입금과 관련한 수수료를 선급(장기선급금으로 회계처리 하였다가 분양완료 시점에 비용처리)한 사실로 보아도 담보대출확약수수료가 토지 등의 취득과 관련 없는 차입금이라는 것이 확인된다. 즉, 잠재적인 대출시기가 토지, 건물의 취득시점 이후인 아파트 준공 후 4개월이 되는 날 이후의 시점인 점，대출의 실행이 아파트가 미분양되는 경우에만 이루어지는 점，담보대출확약서에 따른 미래의 대출은 토지취득시에는 존재하지도 않는 미분양건축물을 담보로 하여 대출을 하도록 되어 있는 점 등으로 보아 담보대출확약수수료는 토지 취득과는 아무 관계가 없는 수수료이므로 이를 토지취득에 관련된 부대비용으로 보고 이 중 토지에 대하여 안분계산된 금액을 취득세 과세표준에 산입하는 것은 부당하다.
(1) 지방세법(2013.1.1. 법률 제11617호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제10조 제1항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하고, 제5항 제3호에서 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득의 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서, 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용(제1호), 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료 등(제4호)을 규정하고 있다.
(2) 청구법인은 담보대출확약수수료가 토지취득 이후 미래에 발생할지도 모르는 아파트 미분양 사태의 위험에 대비하여 미래의 대출을 약정하는 대가로 수수료를 지급한 것으로, 쟁점부동산의 취득과는 직접적 연관이 없는 수수료이므로 토지취득과 관련된 부대비용으로 보아 과세표준에 산입하여 부과고지 한 것은 부당하다고 주장하나, 취득가격에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 밖에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다(대법원 2013.1.16. 선고 2011두27773 판결)고 하였으며, 취득 이전에 발생한 부동산 사업성평가비, 법률자문료, 금융자문용역비, 대출취급수수료, 대리사무수수료 등은 취득 과정에서 발생한 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다(조심 2013지352, 2013.10.23., 같은 뜻임)고 하겠는 바, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점부동산의 취득자금을 조달하기 위하여 2012.3.28. 체결한 ‘사업 및 대출약정서’에 청구법인이 최초 대출실행일까지 담보대출확약서를 담보대출확약기관으로부터 징구하여 대주들에게 제출하여야 한다고 규정하여 대출실행을 위한 담보대출확약서 제출을 의무화 하고 있는 점, 종국에는 담보대출확약서의 자금용도가 초기대출금 OOO이 미상환될 경우 청구법인의 부도위험을 미연에 방지하고 대주들의 채권확보 및 손실위험을 최소화하기 위한 것인 점, 또한, 담보대출확약서 미제출시 초기대출금 OOO의 대출이 실행될 수 없었을 뿐만 아니라 결국 담보대출확약서의 목적이 초기대출금 OOO의 대출실행으로 귀결되는 점 등을 종합적으로 살펴볼 때, 담보대출확약수수료는 쟁점토지 부동산 취득 과정에서 발생된 필요불가결한 간접비용에 해당한다 하겠다. 또한, 청구법인이 담보대출확약수수료를 장기선급금으로 회계처리하였다가 분양완료 시점에 비용처리하였다 하더라도, 청구법인이 쟁점토지를 취득하기 전인 2012.3.28. 담보대출확약서를 작성하고, 2012.3.29. 및 2012.4.2. 2회에 걸쳐 총OOO의 담보대출확약수수료를 지급하였음이 법인장부를 통해 확인될 뿐만 아니라, 지방세법 시행령제18조 제1항에 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접의 비용 일체를 포함한다고 되어 있는바, 청구법인이 담보대출확약수수료를 기업회계기준서에 따라 자본화하지 않고 영업외비용으로 처리하였다 하더라도, 비용처리는 회계기술상의 문제일 뿐 담보대출확약수수료가 쟁점부동산 취득을 위한 간접비용에 해당한다는 본질에 변함이 없는 이상 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인이 2012.3.28. 담보대출확약기관OOO과 체결한 ‘담보대출확약서’의 주요내용은 아래와 같다. (나) 2012.3.28. 작성된 초기대출금 OOO에 대한 ‘사업 및 대출약정서’ 중 제6-6조에 ‘담보대출확약서의 제출’과 관련조항이 있으며 주요 내용은 아래와 같다. (다) 이 건 심리 중 청구법인이 제출한 장기차입금의 계정별 원장의 내용을 요약하면 다음과 같다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 지방세법제10조 제5항 제3호에서 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득의 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서, 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용(제1호), 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료 등(제4호)을 규정하고 있는바, 담보대출확약수수료는 미래 발생이 불확실한 위험(미분양)에 대비한 것으로 토지의 취득시에는 존재하지 않는 미분양건축물을 담보로 한 대출에 대한 것이기는 하나, 청구법인이 2012.3.28. 체결한 ‘사업 및 대출약정서’에 청구법인이 최초 대출실행일까지 담보대출확약서를 담보대출확약기관으로부터 징구하여 대주들에게 제출하여야 한다고 하여 대출실행을 위한 담보대출확약서 제출을 의무화 하고 있고, 청구법인이 2012.3.28. 담보대출확약기관인 OOO 주식회사와 체결한 ‘담보대출확약서’ 제2조 제9항에서 담보대출확약수수료는 담보대출확약 한도금액의 3.0%를 지급하는 것으로 하되, 담보대출의 실행 여부와 상관없이 여하한 사유로도 반환되지 아니한다고 규정하고 있는 점에 비추어 담보대출확약수수료는 미래의 위험발생여부와 관계없이 청구법인이 쟁점토지의 취득을 위하여 지급한 수수료로서 취득 간접비용에 해당하는 것으로 보이므로 처분청이 이를 취득세 과세표준에 포함하여 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세법(2013.1.1. 법률 제11617호로 개정되기 전의 것) 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(2) 지방세법 시행령(2013.1.1. 대통령령 제24296호로 개정되기 전의 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다(단서 생략).
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택법 제68조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용
③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서
④ 법 제10조 제6항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격"이란 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 말한다.
1. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명된 금액
2. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명되지 아니하는 금액 중 소득세법 제163조에 따른 계산서 또는 부가가치세법 제16조에 따른 세금계산서로 증명된 금액