일반건축물의 취득가액이 시가표준액보다 낮은 경우, 시가표준액을 과세표준으로 적용하여 취득세 등을 부과한 것이 적법한지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2014.7.1. OOO을 신고·납부하였다.
• 나. 청구인은 쟁점부동산의 시가표준액이 실거래가격보다 현저히 높다는 이유로 2014.7.9. 처분청에 경정청구(시가표준액 조정신청)를 하였고, 처분청은 2014.7.16. 시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례를 적용하여 재산정한 OOO을 감액결정하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.8.12. 이의신청을 거쳐 2014.11.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 당초 분양가액이 OOO인 점, 신축한지 14년이 경과된 점 등을 고려하지 않고, 감정가 및 실거래가와 비교해 월등히 높게 결정된 시가표준액을 과세표준액으로 적용한 것은 부당하다. 이러한 결과는 당초 과세관청에서 지방세법 시행령제4조에서 규정하고 있는 바와 같이 신축 제조 가격, 거래가격, 위치·구조·경과년수 등을 고려하지 않고 임의대로 건물 시가표준액을 결정한 결과이며, 실지거래가액 및 감정가액을 인지하고서도 또 다시 시가표준액을 기존의 금액에서 20%의 차등율만을 적용하여 감액하는 것은 행정편의주의적이며 재량의 남용이라 보이고, 과세관청이 2013년 또는 그 이전부터 쟁점부동산의 시가표준액을 실질 시가에 유사하게 사실조사하여 시가표준액을 결정하여 왔다면 이 건의 2014년 시가표준액이 터무니없이 높게 산정되지 않았을 것이며, 설혹 주의를 하지 아니하고 착오가 있었다 하더라도 그 착오를 발견했다면 당연히 시가에 맞춰서 감액하는 것이 합당할 것이며 실질과세 원칙과 시가표준액이란 용어에도 부합하는 행정행위일 것이다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산은 사실상의 취득가격 적용대상이 아니고, 그 신고가액이 시가표준액에 미달하므로 처분청이 지방세법제4조 제2항의 규정에 의하여 쟁점부동산의 시가표준액을OOO으로 산정하여 취득세 과세표준액으로 적용하였다가, 이후 청구인의 조정신청에 따라 시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등감산특례를 적용하여 OOO으로 조정하여 결정한 것으로, 산정절차에 잘못이 없는 이상 청구인의 주장은 달리 이유가 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 일반건축물의 취득가액이 시가표준액보다 낮은 경우, 시가표준액을 과세표준으로 적용하여 취득세 등을 부과한 것이 적법한지 여부
• 나. 관련 법령:〈별지〉기재
• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인과 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은사실들이 나타난다. (가) 청구인은 2014.7.1. 쟁점부동산을 취득한 후, 그 취득가격 OOO을 신고·납부하였다. (나) 청구인은 쟁점부동산의 시가표준액이 실거래가격보다 현저히 높다는 이유로 2014.7.9. 처분청에 경정청구(시가표준액 조정신청)를 하였고, 처분청은 2014.7.16. 아래 산정내역과 같이 시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례를 적용하여 재산정한 OOO을 쟁점부동산의 시가표준액으로 조정 결정하고, 종전과세표준액과의 차액에 대한 취득세 등 1,347,490원을 감액결정 하였다. (다) OOO의 2014년 건물의 시가표준액 조정기준에서 ‘시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등 감산특례’에서 산정시가표준액 대비 시가비율에 따라 건물의 시가표준액을 10/100에 90/100까지 감산하여 적용할 수 있게 규정되어 있다. (라) 구 건설교통부의 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령(2005.12.)에 나타난 가격검증 대상은 다음과 같다. (마) 처분청의 2014년도 건물시가표준액조정기준은 아래와 같다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 지방세법제10조에서 취득세의 과세표준은 취득 당시 가액으로 하되, 취득당시의 가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 한다고 규정하면서, 다만, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조의 규정에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득 등은 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 건설교통부의 부동산 거래신고제도 업무처리요령에 의하면 부동산 거래 신고가격의 검증은 부동산거래계약신고 및 주택거래계약신고처리가 완료된 거래정보 중 거래물건 유형이 토지, 단독주택(단독, 다가구, 다중), 공동주택(아파트, 연립, 다세대)인 경우에만 실시한다고 하고 있어 일반건축물(근린생활시설) 및 그 부속토지인 쟁점부동산은 위 가격검증 대상 부동산에 해당하지 아니하여 지방세법제10조 제5항 제5호에서 규정한 사실상 취득가액의 적용대상에 해당하지 않는 점, 지방세법제4조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제4조 제1항에서 토지의 경우에는 개별공시가격으로, 주택 이외의 건축물에 대하여는 건물신축가액을 기준으로 구조·용도·위치·경과연수와 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등을 감안한 가감산율을 적용하여 시가표준액을 산정하도록 규정하고 있고, 이와 같은 평가방법이 청구인의 경우에 있어서 실제 거래시가보다 높다 하여도 법령에 의하여 일정한 기준으로 정하고 지방자치단체의 장이 이를 결정·고시한 이상 당해 평가방법이 개별적인 거래에 있어서 불합리한 점이 있다고 하여 그 적용을 배제할 수는 없는 점 등에 비추어 처분청에서 지방세법제4조 제2항의 규정에 의하여 쟁점부동산의 시가표준액을 산정하고, 이후 시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등감산특례를 적용하여 재산정한 시가표준액으로 취득세 등을 적법하게 부과한 이상, 청구인의 주장은 달리 이유가 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제123조 제4항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 〈별지〉관련 법령

(1) 지방세법 제4조(부동산등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용되는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장이 같은 법에 따라 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 이외의 건축물(새로 건축하여 건축당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만,신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상 취득 및소득세법 제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고사실상의 취득가격또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득 5.공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

(2) 지방세법 시행령 제2조(토지 및 주택의 시가표준액) 지방세법제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은지방세기본법제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시의 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다. 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등준) ① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물:소득세법제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율

③ 법 제4조 제2항에 따른 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장ㆍ군수"라 한다)이 제1항의 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 산정하여 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사(이하 "도지사"라 한다)의 승인을 받아 결정한다. 다만, 시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 행정안전부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다.

④ 도지사는 제3항에 따라 시가표준액을 승인하거나 변경결정할 때 필요하다고 인정되는 경우에는 관할 지방국세청장과 협의할 수 있다.

⑤ 행정안전부장관은 제3항 본문에 따라 결정된 시가표준액에 대하여 조정이 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장과 협의하여 조정기준을 정한 후 해당 도지사에게 통보할 수 있다.

⑥ 도지사는 제3항에 따라 승인하거나 변경결정한 시가표준액을 관할 지방법원장에게 통보하여야 한다.

⑦ 제3항 본문에 따라 결정된 시가표준액은 시장ㆍ군수가 고시하고, 같은 항 단서에 따라 변경결정된 시가표준액은 도지사가 고시하여 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

⑧ 행정안전부장관은 제1항ㆍ제3항 또는 제5항에 따라 시가표준액에 관한 기준을 정하거나 승인을 할 때에는 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다.

(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다. 유상승계취득의 경우에는 다음 각호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 토지 또는 건축물

③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다. 제28조(부동산 거래 신고가격의 검증 등) ① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.