양도토지 중 주차장 기준면적을 초과한 토지가 비사업용 토지에 해당한다고 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인 OOO, 청구인 OOO, 청구인 OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 1998.7.13. OOO 대 806㎡, 같은 동 493-6 대 704㎡, 같은 동 494-2 대 144㎡(3필지의 토지를 이하 “양도토지”라 한다)를 OOO원에 공동으로 취득하여(지분 각 1/3) 부동산 임대업을 영위하였고, 양도토지를 합병 및 분할한 후, 2014.12.17. OOO, 2014.12.26. OOO에게 총 OOO원에 양도하고 청구인들 각각의 지분에 대하여 2015.2.2. 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인들에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과 양도토지 중 주차장 기준면적을 초과한 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제가 부당하게 적용된 부분을 경정하여 2015.9.11. 청구인들에게 2014년 귀속 양도소득세 합계 OOO원(청구인 OOO OOO원, 청구인 OOO OOO원, 청구인 OOO OOO원)을 각 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2015.11.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장

(1) 청구인들은 양도토지를 취득한 후, OOO이라는 상호로 사업자등록을 하여 양도토지의 소유기간 중 OOO에 상당하는 기간을 초과하는 기간(1998.8.1.～2012.4.23.) 동안 OOO와 임대차계약을 체결하여 부동산 임대업을 영위하였으므로, 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

(2) 임차자 OOO의 차고지 신고이력 중 OOO 부지는 양도토지를 포함하여 3,395㎡이고, OOO에 주차된 차량은 대형 67대 및 중형 1대이며 이에 대한 기준면적은 3,618㎡[={(67대×36㎡)+(1대×23㎡)}×1.5배]이므로, OOO 부지 전체가 소득세법 시행령 제168조의11 제1항 제2호 나목에서 규정하는 업무용자동차의 주차장용 토지에 대한 기준면적 범위에 포함됨에 따라 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하며, 처분청이 최저차고기준면적을 계산함에 있어서, OOO의 전산 미비에 따른 이유로 OOO가 소유하는 업무용자동차의 차종별 대수를 2009년부터 2011년까지의 3년간 평균 대수로 계산한 것 또한 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인들이 부동산 임대업을 영위하였다는 사실만으로 양도토지가 소득세법상 비사업용 토지에서 제외되는 것이 아니며, 임대목적으로 제공된 토지가 사업에 사용되어야 하는데, 소득세법상 업무용자동차의 주차장용 토지에 대해서는 ‘소유하는 업무용자동차의 차종별 대수’에 ‘여객자동차 운수사업법에 규정된 차종별 대당 최저보유차고면적기준’을 곱하여 계산한 면적을 합한 면적(이하 “최저차고기준면적”이라 한다)에 1.5를 곱하여 계산한 면적 이내의 토지에 한하여 사업용 토지로 사용된 것으로 보므로, 이를 초과한 부분에 대해서는 장기보유특별공제를 부인하여 청구인들에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

(2) 임차자인 OOO의 차고지 신고이력에 따르면 OOO가 업무용자동차의 주차장용으로 사용하는 토지의 면적은 ① 양도토지를 포함한 OOO 3,395㎡와 ② 청구인 OOO이 소유하는 OOO 4,645.46㎡(5,686㎡에서 차고부대시설면적 1,040.54㎡를 차감한 면적)를 합한 8,040.46㎡이며, OOO를 통해 확인한 OOO의 연도별 소유차량 및 최저차고기준면적은 아래 <표1>과 같은 바, OOO의 최저차고기준면적에 1.5를 곱한 면적은 5,236㎡인데 OOO가 주차장용으로 사용하는 전체 토지는 8,040.46㎡이므로, 소득세법상 업무용자동차의 주차장용 토지로 인정되는 부분을 초과한다. <표1> OOO의 연도별 소유차량 및 최저차고기준면적 따라서, 쟁점토지의 장기보유특별공제액 계산에 있어서는 업무용자동차의 주차장용 토지로 인정되는 비율(5,236㎡/8,040.46㎡)만큼만 공제를 허용하고 이를 초과하는 부분은 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다. 또한, OOO의 정확한 차량대수 확인을 위하여 OOO에 공문의뢰를 하였으나 전산 미구축으로 인해 2009년 이후분에 한하여 확인이 되었고, 당초 조사과정에서 청구인들이 제출한 연도별 차량보유내역은 근거자료가 없어 신뢰하기 어려우므로 정확하게 확인된 3년간의 평균 대수를 적용한 것이다.

• 가. 쟁점

① 양도토지 중 주차장 기준면적을 초과한 토지가 비사업용 토지에 해당되는지 여부

② 주차장용 토지의 기준면적 산정이 적정한지 여부

• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제104조의3[비사업용 토지의 범위] ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

• 다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제168조의6[비사업용 토지의 기간기준] 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

• 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
• 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
• 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. 제168조의11[사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위] ① 법 제104조의3 제1항 제4호 다목에서 "거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

2. 주차장용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 가. 주차장법에 따른 부설주차장(주택의 부설주차장을 제외한다. 이하 이 목에서 같다)으로서 동법에 따른 부설주차장 설치기준면적 이내의 토지. (단서 생략)
• 나. 지방세법 시행령 제101조 제3항 제1호 에 따른 사업자 외의 자로서 업무용자동차(괄호 생략)를 필수적으로 보유하여야 하는 사업에 제공되는 업무용자동차의 주차장용 토지. 다만, 소유하는 업무용자동차의 차종별 대수에 여객자동차 운수사업법 또는 화물자동차 운수사업법에 규정된 차종별 대당 최저보유차고면적기준을 곱하여 계산한 면적을 합한 면적(이하 "최저차고기준면적"이라 한다)에 1.5를 곱하여 계산한 면적 이내의 토지에 한한다.
• 다. 주차장운영업용 토지 주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고, 주차장법에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령이 정하는 율 이상인 토지 (3) 여객자동차 운수사업법 시행규칙 [별표2] 여객자동차운송사업의 면허기준 업 종 대당 면적(최저)
• 가. 시내버스운송사업, 농어촌버스운송사업 및 시외버스운송사업

1. 대 형

2. 중 형

3. 소 형 36㎡～40㎡ 23㎡～26㎡ 15㎡～18㎡ 비고

1. 차고는 자기 소유일 것. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 전용으로 사용하는 부분은 자기 소유로 본다.

• 가. 나. (생략)
• 다. 타인이 소유한 토지(차고지를 포함한다)를 2년 이상 임대하여 차고로 사용하는 경우

2. 차고부대시설의 면적은 차고면적에 포함하지 않는다. 다만, 자동차정비업을 겸영(兼營)하고 있는 경우에는 그 정비업에 지장이 없는 범위에서 정비업에 사용되는 차고시설을 위 표의 차고 기준면적으로 인정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료에 의하면, 청구인들은 양도토지를 1998.7.13.에 취득하였고, 1998.8.1.부터 OOO이라는 상호로 사업자등록을 하여 부동산임대업을 영위하면서 임차자 OOO에게 1998.8.1.부터 2012.4.23.까지 양도토지를 임대하다가 2014.12.17. 및 2014.12.26.에 나누어 양도하였다.

(2) 먼저, 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인들은 양도토지의 소유기간 중 OOO에 상당하는 기간을 초과하는 기간 동안 이를 부동산 임대업에 사용하였으므로 양도토지 전부를 사업용 토지로 보아야 한다고 주장한다. (나) 소득세법 제104조의3 제1항 제4호 다목은 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것은 사업용 토지로 규정하며, 같은 법 시행령 제168조의11 제1항 제2호 나목은 주차장용 토지로서 여객자동차운송사업 또는 화물자동차운송사업을 영위하는 사업자 외의 자로서 업무용자동차를 필수적으로 보유하여야 하는 사업에 제공되는 업무용자동차의 주차장용 토지 중 '소유하는 업무용자동차의 차종별 대수'에 '여객자동차 운수사업법에 규정된 차종별 대당 최저보유차고면적기준'을 곱하여 계산한 면적을 합한 면적에 1.5를 곱하여 계산한 면적 이내의 토지만을 사업용 토지로 규정하고 있다. (다) 살피건대, 청구인들이 부동산 임대업에 제공한 양도토지가 사업용 토지에 해당하는지 여부는 임차자에 의해 어떠한 용도로 사용되었는지에 따라 결정되며, 양도토지는 임차자인 OOO의 차고지로 사용되었으므로 여객자동차 운수사업법에 따라 OOO가 소유하는 업무용자동차의 차종별 대수를 기준으로 최저차고기준면적을 산정하여, 그 최저차고기준면적의 1.5배를 초과하는 면적에 대해서는 비사업용 토지로 보는 것이 타당하다.

(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 본다. (가) 임차자인 OOO의 차고지 신고이력에 따르면 OOO가 여객자동차 운송사업을 위해 차고지로 확보한 토지는 양도토지를 포함한 OOO 부지 3,395㎡와 청구인 OOO이 소유하는 OOO 부지 5,686㎡를 합한 9,081㎡이다. (나) 청구인들은 양도토지가 OOO 부지에만 포함되어 있으므로 OOO 부지만을 대상으로 최저차고기준면적을 산정하여야 하고, OOO가 소유하는 업무용자동차의 차종별 대수를 2009년부터 2011년까지의 3년간 평균 대수를 바탕으로 계산한 것은 부당하다고 주장하며 OOO의 연도별(2003년～2014년) 보유대수 확인서를 제시하였다. (다) 처분청은 OOO가 차고지로 사용하는 토지는 OOO 뿐만 아니라 OOO도 포함되므로 이를 모두 합하여 최저차고기준면적을 산정하여야 하며, OOO의 정확한 차량대수 확인을 위하여 OOO에 공문의뢰를 하였으나 OOO의 전산 미구축으로 인해 2009년 이후분에 한하여 확인이 되었고, 당초 조사과정에서 청구인들이 제출한 OOO의 연도별 차량보유내역(1998년～2012년)은 근거자료가 없어 신뢰하기 어려우며, 1998년부터 2002년까지의 차량 대수는 9대 내지 74대로서 이를 반영할 경우에는 오히려 기준면적이 작게 산정되어 청구인들에게 불리함에도 불구하고 정확하게 확인된 3년간의 평균 대수를 적용한 것이라고 주장한다. (라) 앞서 살펴본 바와 같이, 소득세법 제104조의3 및 같은 법 시행령 제168조의11에 따라 업무용자동차를 필수적으로 보유하여야 하는 사업에 제공되는 주차장용 토지 중 사업용 토지로 인정되는 기준면적은 임차자에 의해 주차장용으로 사용되는 면적을 기준으로 하는 것이므로, 여객자동차운송사업자인 OOO가 여객자동차 운수사업법에 따라 차고지로 사용하는 토지의 전체 면적을 대상으로 산정하는 것이 타당하다.

(4) 따라서, 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제가 부당하게 적용된 부분을 경정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.