쟁점오피스텔이 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다는 청구주장의 당부

OOO장이 2015.8.27. 청구인에게 한 2014년 제2기 부가가치세 OOO원의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 주택신축판매 및 건물신축판매를 위하여 사업자등록하고 OOO 외 1필지에서 지상 2층～6층까지는 업무시설(전용면적 63.26㎡～67.70㎡의 오피스텔 15세대), 7층～10층까지는 다세대주택(전용면적 44.92㎡～48.18㎡의 주택 11세대)으로 2014.6.27. 건축허가를 받고 2014.11.28. 사용승인을 받았다. 청구인은 2014.7.1.부터 2014.12.31.까지 업무시설(오피스텔) 5세대(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)와 다세대주택 3세대(이하 “쟁점외주택”이라 한다)의 분양수입금액 OOO원에 대하여 쟁점외주택은 면세매출로 하고, 쟁점오피스텔은 토지와 건물가액을 안분하여 건물에 대한 부가가치세 과세표준을 OOO원으로 하여 2015.1.26. 2014년 제2기 부가가치세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 청구인은 쟁점오피스텔이 공부상 오피스텔로 되어 있으나 전용면적이 국민주택 규모 이하이고 실제 주거목적이므로 쟁점오피스텔과 쟁점외주택의 분양대금 합계 OOO원 전부를 면세매출로 하여 2015.6.15. 2014년 제2기 부가가치세 OOO원을 환급하여 달라는 경정청구를 하였다.
• 다. 처분청은 쟁점오피스텔이 업무시설 및 오피스텔로서, 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 에서 규정한 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당하지 아니한다 하여 2015.8.27. 청구인의 경정청구를 거부하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2015.11.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점오피스텔을 부가가치세가 과세되는 재화로 보아 세금계산서를 발행한 후 부가가치세를 신고한 것은 오피스텔로 건축허가되어 있어 부가가치세가 면제되는 국민주택 규모 이하의 공급임을 알면서도 쟁점오피스텔 입주자가 부담하게 되어 있는 부가가치세를 거래징수 없이 부득이하게 공급자인 청구인이 부담하면서 부가가치세를 신고․납부한 것이다. 국세기본법 제14조 제2항 의 규정에 따라 청구인은 공부상 오피스텔인 쟁점오피스텔을 최초 건축 및 주거용 주택으로 사용되도록 설계 및 분양하였고, 쟁점오피스텔 입주자들도 주거용 오피스텔로 확인하여 계약 및 분양받았으며, 현재 주거용 주택으로 사용하고 있으므로 실질과세에 부합하게 국민주택의 공급으로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2014.6.27. 면세사업자로 사업자등록신청을 하고, 2015.1.20. 과․면세 겸업자로 사업자등록 정정신고를 한 것으로 확인되는바, 이는 사업자 스스로 오피스텔이 과세 대상이 되는 재화의 공급임을 인지한 것이다. 건축물대장 등에 의하면, 쟁점오피스텔 2층∼6층은 업무시설(오피스텔, 각 층 면적 219.51㎡) 15호이고, 7층∼10층은 연립주택 11세대이며, 청구인은 쟁점오피스텔을 주거용으로 분양하였다고 주장하나, 2014년 제2기에 쟁점오피스텔에 대해 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 신고․납부한 것은 쟁점오피스텔이 사업용 부동산임을 전제로 하는 것이다. 청구인은 증빙으로 분양확인서와 도시가스 공급신청서 등을 제출하였으나 쟁점오피스텔이 주택으로 사용되고 있음을 입증하기에는 불충분하며, 주택 전세계약서 등의 입증 서류가 없으므로 실질적인 사용 용도가 확인되지 아니한다. 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 에서 규정하는 부가가치세가 면제되는 국민주택은 그 법의 목적 등에 비추어 주택의 용도로 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당되는바, 2층～6층의 쟁점오피스텔은 공부상 업무용시설로 등재된 사실이 확인되고, 각 호별 등기에도 별도의 용도 내역이 확인되지 아니한다. 또한, 쟁점오피스텔이 주거용으로 분양되어 사용되고 있다고 하더라도 언제든지 업무용으로 용도변경이 가능한바, 당초 오피스텔로 건축허가를 받고 용도변경 허가를 받음이 없이 단순히 주택으로 사용하였다고 주장하는 쟁점오피스텔은 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당된다고 볼 수 없다.

• 가. 쟁 점 청구인이 공급한 쟁점오피스텔이 조세특례제한법 제106조 제1항 에 따른 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 부가가치세법 제4조[과세대상] 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

제31조[거래징수] 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 제29조 제1항에 따른 공급가액에 제30조에 따른 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 징수하여야 한다. (2) 조세특례제한법 제106조[부가가치세의 면제 등] ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다) (3) 조세특례제한법 시행령 제51조의2[자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례] ③ 법 제55조의2 제4항에서 "대통령령으로 정하는 규모"란 주택법에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.

④ 법 제55조의2 제5항에서 "대통령령으로 정하는 규모 이하의 주택"이란 주택의 연면적(공동주택의 경우 전용면적)이 149제곱미터 이하인 주택을 말한다. 제106조[부가가치세 면제 등] ④ 법 제106조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택 (4) 주택법 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. 주택 이란 세대(세대)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 1의2. 준주택 이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

3. 국민주택 이란 제60조에 따른 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 주거전용면적 이라 한다)이 1호(호) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조 제1호 에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 국민주택규모 라 한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다. (5) 주택법 시행령 제2조의2[준주택의 범위와 종류] 법 제2조 제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다.

4. 건축법 시행령 별표 1 제14호 나목에 따른 오피스텔

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인의 경정청구에 대하여, 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 에 따라 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급은 주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 공급에 한하며, 쟁점오피스텔은 이에 해당하지 아니한다고 하여 2015.5.26. 경정청구를 거부한 것으로 나타난다.

(2) 쟁점오피스텔 및 쟁점외주택에 대한 청구인의 2014년 제2기 부가가치세 신고서 및 쟁점오피스텔 분양계약서에 의하면, 매출세액(세금계산서발행분) OOO원, 매입세액(세금계산서 수취분) OOO원(공제받지 못할 매입세액)으로 하여 납부할 세액 OOO원으로 신고·납부하였고, 쟁점오피스텔의 분양대금에는 부가가치세가 포함되어 있지 아니한 것으로 나타나며, 쟁점오피스텔 및 쟁점외주택의 분양수입금액에 대한 부가가치세 과세표준 신고 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 2014년 제2기 쟁점오피스텔 및 쟁점외주택 분양 내역

(3) 청구인은 쟁점오피스텔을 업무시설(오피스텔)로 건축허가를 받았으나 당초 설계시부터 주택으로 시공하였고 주거용 주택으로 사용하고 있으므로 면세대상 주택으로 보아야 한다고 아래와 같이 주장하면서 증빙자료로 건축허가서 및 건물개요도, 토지이용계획확인원, 사용전검사확인증, 도시가스공급신청서 및 분담금 납부정보, 쟁점오피스텔 설계자 확인서, 쟁점오피스텔 분양계약서 및 확인서, 쟁점오피스텔 내부 사진 등을 제시하였다. (가) 당초부터 쟁점오피스텔을 주택으로 건축허가를 받아 준공하여야 하였으나 쟁점오피스텔의 부속토지는 준주거지역으로 건축법상 주택으로 사용하는 층수가 5층 이상이면 아파트로 허가를 받아야 함에도 대지면적이 414㎡로 용적률이 부족하고 아파트로 건축허가를 받기에는 제한사항이 많아 부득이하게 오피스텔과 주택을 혼합하여 건축허가를 받았다. (나) 쟁점오피스텔의 기본 골격은 주택으로 시공하였고, 준공검사 전 2014.11.13. 각 호의 전기시설을 주거용으로 신청하였으며, 특이사항 없이 합격하였고, 도시가스 시설도 미리 완성하여 OOO사에서 난방용으로 모든 세대에 신청하여 2014.10.23. 분담금을 납부하고 사용승인을 받은 후 내부시설을 완비하여 실수요자에게 분양하였다. (다) 쟁점오피스텔 설계 및 감리자인 OOO 사무소 대표 OOO는 청구인의 요청으로 쟁점오피스텔을 최초 설계시부터 주거용 오피스텔로 설계하고 각 호별로 바닥 난방시설과 가스보일러를 설치하였고, 주방에 씽크대 및 아일랜드 식탁을 계획하여 주거용으로 사용하는데 불편함이 없게 쟁점외주택과 동일하게 설계하였다고 확인하였다. (라) 쟁점오피스텔 거주자인 OOO 외 4명은 준공 전에 당초 신축 모델하우스에 방문하여 난방시설, 주방시설, 화장실, 거실 및 침실, 베란다, 신발장 및 기타 인테리어 공사를 직접 확인하고 주거용 오피스텔임을 고지받았고, 주거용으로 사용하기 위해 쟁점오피스텔 분양 이전에 계약을 완료하고 준공 이후 최종 분양받아 현재도 주택으로 사용하고 있으며, 전입신고 및 재산세를 주거용으로 감면 신청하여 OOO으로부터 주택분 재산세로 고지받아 납부하였다. (마) 청구인이 쟁점오피스텔 입주자에게 양해를 구하여 촬영한 내부사진을 보면, 각 호실별로 화장실, 욕실, 방문, 침실, 거실, 씽크대, 발코니, 가스보일러실이 갖추어져 있고 주택으로 허가된 쟁점외주택과 동일하게 출입문 및 디지털 가스계량기가 설치되어 있고 가스관도 매립되어 재설치가 불가능하게 되어 있다.

(4) 쟁점오피스텔에 입주한 분양자들이 분양확인서를 작성하였고, 지방세 과세증명서에 주택분 재산세를 납부한 것으로 아래 <표2>와 같이 나타난다. <표2> 쟁점오피스텔 전입 및 재산세 신고 현황

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점오피스텔 건축 당시 과세사업자로 등록하고 세금계산서를 교부하여 신고․납부하였고, 쟁점오피스텔은 업무시설로 분류되는 오피스텔로 건축허가 및 사용승인을 받은 것이므로 부가가치세가 면제되는 국민주택 규모 이하의 주택에 해당하지 아니한다는 의견이나, 부가가치세법상 면제대상인 국민주택에 해당하는지 여부는 건축허가에서 정한 용도나 공부상의 용도를 기준으로 할 것이 아니라 분양할 당시 당해 건축물의 실제 용도를 기준으로 판단하여야 하는 것이 타당한바, 쟁점오피스텔은 호수별 전용면적이 85㎡ 이하이고, 건축 및 분양 당시부터 주방시설, 방과 거실, 화장실, 보일러실 등이 있는 공동주택 구조인 점, 바닥 난방시설, 도시가스 배관‧상하수도 공사가 모두 매립형으로 설치되어 건축시부터 주거용으로 분양하기 위한 것으로 보이는 점, 쟁점오피스텔 분양자가 쟁점오피스텔로 전입하여 실제 거주하고 있고 지방세법상 주거용 오피스텔로 분류되어 주택분 재산세로 과세되고 있는 점, 오피스텔의 경우 용도변경 없이 주거용으로 사용할 수 있는 점, 청구인이 쟁점오피스텔을 신축하면서 관련 부가가치세 매입세액 공제를 받은 사실이 없는 점, 쟁점오피스텔의 분양대금에는 부가가치세가 포함되어 있지 아니한 것으로 분양계약서 및 부가가치세 신고서에 나타나는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔은 분양 당시 주거용이고 국민주택 규모 이하의 주택에 해당하므로 부가가치세가 면제되는 국민주택으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.