[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
- 가. 청구인은 1999.8.26. 취득한 OOO 전 1,022㎡, 같은 동 194 답 1,064㎡, 같은 동 195-2 답 2,919㎡ 및 같은 동 195-3 전 321㎡(합계 5,326㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004.2.10. OOO(미국인)에게 OOO달러에 양도하기로 계약하고 2004.3.10. 잔금을 지급받았으나, 소유권이전등기를 경료하지 아니하였다.
- 나. 처분청은 OOO으로부터 쟁점토지 양수인인 OOO이 소유권이전등기를 하지 아니한 것에 대하여 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 “부동산실명법”이라 한다) 위반으로 과징금이 부과되었다는 과세자료를 통보받아 청구인이 쟁점토지를 양도하였으나 양도소득세를 무신고한 것으로 보아 2015.4.23. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.
- 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.7.17. 이의신청을 거쳐 2015.11.17. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 쟁점토지를 양수인에게 사실상 이전하지 아니하였고, 설사 양도하였다고 하더라도 2015.6.30. 매매대금을 양수인에게 전부 상환하여 합의해제하였으므로 양도소득세를 부과할 수 없다. 양도인 경우 자산이 유상으로 사실상 이전되어야 하는데, 청구인은 2004.2.10. 양수인과 쟁점토지를 매매하기로 계약하고 2004.3.10. 잔금을 지급받았으나, 양수인이 외국인이라 농지취득허가를 받지 못하는 사정으로 인하여 소유권이전등기를 하지 못하였고, 이후 청구인이 쟁점토지에서 3천주 이상의 수목을 심고 이를 판매하기 위하여 2006.9.30.∼2013.6.30. 기간 동안 제1종 근린생활시설 부지조성을 위한 토지형질변경허가를 얻기도 하였으므로 사실상 이전하였다고 볼 수 없다. 당시 자금 여력이 없어 건축허가를 받지는 못하고, 주기적으로 개발행위에 대한 기간을 연장하다가 컨테이너 3동을 연결하여 주거용 및 창고용으로 사용하였으며, 현재는 시설의 노후로 인하여 창고용으로만 활용하고 있는 실정이다. 쟁점토지가 양도되었다고 보더라도 계약의 합의해제를 위하여 당초 받은 대금 중 OOO원을 2007.7.16. 먼저 반환하였고 나머지 금액을 반환하기 위하여 노력한 끝에 2015.6.30. 쟁점토지를 담보로 하여 양수인에게 매매대금을 반환한 점 등을 고려하면, 소유권이전등기 불가능함에 따라 쟁점토지의 매매계약은 합의해제되어 대금 전부가 양수인에게 반환되었으므로 양도로 볼 수 없다.
(2) 설사 쟁점토지의 양도가 있었다고 하더라도 양도시기는 잔금청산일인 2004.3.10.이므로 2005.5.31.까지 양도소득세를 신고하여야 하고 청구인은 단순 무신고자에 해당하여 부과제척기간은 7년이므로 2015.4.23. 부과처분을 할 당시 이미 경과하였다. 소득세법 제110조 제1항에 의하면 원칙적으로 해당 과세기간에 양도소득금액이 있는 거주자는 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 신고하여야 하나, 예외적으로 소득세법제105조 제1항 제1호 단서에서국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2005.3.31. 법률 제7470호로 일부개정되기 전의 것, 이하 “국토계획법”이라 한다)에 따른 토지거래허가구역 내에 소재한 경우 토지거래계약에 관한 허가일이 속하는 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 신고하게 되어 있다. 그런데, 같은 법(2005.9.8. 대통령령 제19036호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제121조 제15호에 의하면 외국인토지법(2008.12.2. 법률 제9186호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다)제4조에 따라 외국인이 토지취득의 신고를 하거나 허가를 받은 경우에는 토지거래허가제에 관한 규정이 적용되지 아니하므로 쟁점토지의 양수인이 외국인인 이 건의 경우 국토계획법상 토지거래계약허가에 관한 규정의 적용대상이 아니라 소득세법 제110조 제1항의 예외규정을 적용할 여지는 없다. 따라서 위의 일반원칙이 적용되므로 쟁점토지의 양도일은 잔금청산일인 2004.3.10.이고 확정신고기한은 2005.5.31.이며 부과제척기간의 기산일은 그 다음날인 2005.6.1.이다. 그리고 청구인은 양수인이 외국인이라 농지의 취득에 제한이 있어 등기를 경료하지 못하였고 이에 따라 양도가 없었다고 보아 양도소득세 신고의무를 알지 못하였고 이는 단순한 신고누락에 불과하고 조세를 회피할 목적으로 적극적인 행위를 하였다고 볼 수 없어 7년의 부과제척기간이 적용되어야 함에도 10년을 적용하여 과세한 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 소유권이전등기를 하지 못한 상태라 실질적인 양도가 없었다고 주장하나, 양도는 소유권이전등기를 마친 경우뿐만 아니라 그 대가적 급부가 전부 이행되었다고 볼 만한 정도에 이른 사실상의 소유권도 포함하는 개념인데, 청구인은 2004.3.10. 잔금을 지급받고 쟁점토지의 사실상 소유권을 양수인에게 이전하였다 할 것이다. 즉, 청구인과 양수인은 잔금을 청산한 후 양수인의 농지취득 제한에 대하여 인지하였고 2004년 3월 당시 계약파기 등을 할 수 있었음에도 매매계약을 계속하여 유지한 사정은 소유권이전등기를 함에 있어 법령상의 장애사유라고 할 수 없다. 따라서 정당한 사유 없이 이전등기를 하지 아니한 것이고 이에 따라 부동산실명법을 위반하여 과징금을 부과받은 것이다. 또한, 청구인이 제출한 부동산매매계약서 제9조(소유권이전)에서 ‘현재 소유권이전등기가 불가능하여농지법 개정 후 소유권을 이전할 때까지 근저당을 설정’하기로 약정하였는데, 이는 소유권이전등기라는 행정절차만 연기한 것이므로 사실상 양도가 아니라는 청구인 주장은 신빙성이 없다. 청구인은 근린생활시설 부지조성을 위한 토지형질변경허가를 받았으므로 토지 이전이 사실상 없었다고 주장하나, 이는 2004년의 양도거래 후 장기간농지법이 개정되지 아니하여 소유권이전등기가 여의치 아니하자 양수인에게 근저당권을 설정하여 준 뒤 쟁점토지는 청구인이 사용한 것으로, 이는 부동산 실명의자를 확인하기 어렵게 하는 명의신탁자 및 부동산실명법 위반자의 전형적인 행위이다. 한편, 청구인은 계약이 해제되었다고 주장하나, 청구인과 양수인은 잔금지급 이전에 양수인이 외국인이어서 농지취득에 제한이 있었음을 이미 알고 있었음에도 계약을 진행하였고 2007.7.16. OOO원을 지급한 것 외에 대금반환이 없었으며 그 금액 지급할 당시 합의해제계약서가 존재하지 아니하여 그 사유를 알 수 없다. 결국 청구인은 소유권이전등기가 불가능한 토지임을 알면서도 계약을 진행하고 토지 명의신탁을 유지하다가 2013.9.23. 양수인이 부동산실명법 위반으로 고발되고 2015.4.23. 청구인에게 양도소득세가 부과되자 이를 면탈하고자 합의해제를 주장하는 것으로 보인다.
(2) 쟁점토지는 양도거래 당시 토지거래허가구역 내에 있었고,국토계획법 시행령제121조 제15항에외국인토지법제4조에 따라 외국정부 또는 국제기구가 토지취득의 신고를 하거나 허가를 받은 경우 토지거래계약허가제에 관한 규정을 적용하지 아니한다고 명시하고 있으나, 양수인은 농지를 취득할 수 없어외국인토지법제4조에 따라 관할 지방자치단체장에게 신고를 하지 못하였으므로 동 규정은 적용할 수 없다. 따라서 쟁점토지의 양도시기는 토지거래허가구역 지정해제일인 2009.1.30.으로 보아야 하고, 이 건 양도소득세의 부과제척기간 기산일은 확정신고기한인 2010.5.31.의 다음 날인 2010.6.1.이다. 청구인과 양수인은 소유권이전등기가 불가능함을 알고 있었음에도 매매계약을 체결하였고, 잔금 지급 후 양도소득세를 신고하지 아니한 채 11년 동안 명의신탁을 유지하여 의도적으로 양도소득세를 면탈하였으며, 처분청이 2015.4.23. 양도소득세를 부과한 후에도 정상적인 거래를 무효로 만들기 위하여 2015.6.10. 합의해제 내용증명을 발송하고 2015.6.30. 합의해제 계약서를 작성하는 등 조세의 부과와 징수를 현저히 곤란하게 하였으므로 부과제척기간 10년을 적용하여야 한다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점토지가 양도되지 아니하였다는 청구주장의 당부
② 국세부과제척기간이 경과되었다는 청구주장의 당부
- 나. 관련 법령 등: <별지> 기재
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 심리자료상으로 쟁점토지에 대한 매매계약 및 해제합의에 이른 경위는 다음과 같이 나타난다. (가) 청구인은 2004.2.10. 아래와 같이 대학 후배인 OOO에게 쟁점토지를 매도하기로 계약하고, OOO달러의 매매대금을 수령하였으나, 소유권이전등기를 하지 아니하였다. OOO (나) OOO구청장은 2013.9.23. OOO이 부동산실명법 제10조 제1항에 따라 소유권이전등기 신청의무가 있는 날부터 3년 내에 실명등기를 하지 아니하였다는 이유로 과징금 OOO원을 부과하였고, 처분청은 OOO구청장으로부터 받은 OOO에 대한 과징금 부과자료에 따라 쟁점토지가 양도된 것으로 보아 과세하였다. (다) 청구인은 1999.8.26. 쟁점토지를 취득하여 현재까지 소유자로 등기되어 있고 동 토지는 2003.12.1. 토지거래허가구역으로 지정되었다가 2009.1.30. 해제되었다.
(2) 쟁점토지의 양도에 대한 청구인의 구체적인 주장은 아래와 같다. (가) 청구인은 매매계약 후에도 쟁점토지에 관상수 등 묘목 3천주 이상을 심고 이를 판매하기 위하여 제1종 근린생활시설 부지조성을 위한 토지형질변경허가를 받는 등 사실상 양수자에게 이전한 것이 아니므로 양도에 해당하지 아니한다. (나) 처분청은 청구인이 부동산실명법을 위반한 전형적인 수법을 사용하였다는 의견이나, 청구인은 양수인이 한국인인 줄 알았고 소유권이전등기가 연기된 것은농지법이 개정될 것에 대한 기대 때문이며 외국인토지법을 몰랐기 때문일 뿐 악의적인 목적은 없었다. (다) 청구인은 소유권이전등기 후 양도소득세를 납부할 계획이었으나 등기가 곤란하게 되자 2007년부터 합의해제절차를 밟았다. 즉 2007.7.16. 양수인에게 OOO원을 상환하고 추가 대출을 시도하는 등 매매대금 반환을 위하여 노력하였으나 대금을 마련하지 못하였고, 미반환한 대금의 담보를 위하여 2007.11.13. 양수자를 채권자로 하여 OOO원의 근저당권을 추가로 설정하였으며, 2015.6.30. 미반환대금까지 상환하여 매매계약을 해제하였다.
(3) 청구인이 쟁점토지의 양도와 관련하여 제출한 증빙은 아래와 같다. (가) 쟁점토지 중 OOO에 대한 OOO구청장의 개발행위허가자료(건축허가과-22432, 2015.7.30.)에 의하면, 청구인은 2006.9.13. 개발행위허가를 최초로 신청하고 2015.2.27.까지 총 6차례 허가내용의 변경신청을 한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 2007.7.16. 쟁점토지 매매대금 중 OOO원을 상환하였다고 주장하며 본인이 대표자로 재직 중인 주식회사 OOO의 예금거래실적증명서를 제출하였고, 이를 보면 2007.7.16. OOO원이 ‘OOO 대여금변제’로 이체된 내역이 나타나나 처분청은 상대방 계좌의 소유자가 확인되지 아니한다는 의견이다. (다) 청구인은 쟁점토지의 양도계약이 해제되었다는 증빙으로 아래와 같은 합의서(2015.6.30.)를 제출하였다. OOO
(4) 처분청이 제시한 OOO검찰청검사장의 2014.4.24. ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 위반사범 통보서’는 ‘OOO은 쟁점토지에 대하여 매도인인 청구인과 매매대금 미화 OOO달러로 매매계약을 체결하고 2004.3.15. 잔금을 모두 지불하였으면, 그로부터 3년 내에 소유권이전등기를 하여야 함에도 정당한 사유 없이 그러하지 아니하였다’는 내용이다.
(5) 쟁점토지의 매수자인 OOO은 2013.11.6. OOO구청장을 피고로 하여 과징금부과처분취소에 관한 소를 제기하였으나 2015.8.31. 대법원에서 패소확정(대법원 2015.8.31. 2015두42275 판결, 심리불속행)된바, 과징금부과처분 취소소송의 항소심 판결서(OOO법원 2015.4.10. 선고 2014누60018) 중 주요 판단내용은 다음과 같다. OOO (6)국토계획법 제118조의 토지거래허가규정이 적용되지 아니하는 요건을 규정한 같은 법 제121조 제2항 및 같은 법 시행령 제121조 제15호에서외국인토지법제4조에 따라 외국인, 외국정부 또는 국제기구가 토지취득의 신고를 하거나 허가를 받은 경우를 규정하고 있는바, 양수인인 OOO이 쟁점토지 취득의 신고를 하거나 허가를 받은 사실은 나타나지 아니한다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지가 양도되지 아니하였다고 주장하나, 2004.3.10. 쟁점토지의 매매대금을 모두 지급받은 것으로 나타나는 점, 양수인 OOO은 소유권이전등기 신청의무가 있음에도 실명등기를 하지 아니하였다는 이유로 OOO구청장으로부터 과징금을 부과받았고 그에 대한 행정소송에서도 처분이 적법한 것으로 확정된 점, 쟁점토지는 2004.3.10. 잔금청산일 당시 토지거래허가구역에 있었으나 2009.1.30. 지정해제되어 매매계약이 확정적으로 유효하게 되었다고 볼 수 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 한편, 청구인은 쟁점토지의 양도계약이 해제되었다고 주장하나, 청구인이 해제를 위하여 2007.7.16. 양수인에게 반환하였다는 OOO원은 합의해제계약서의 존재 여부가 불분명할 때 지급된 것인 점, 나머지 2015.6.30.자 잔금의 반환 및 동 계약서의 작성은 2013.9.23. 양수인이 부동산실명법 위반으로 고발되고 2015.4.23. 청구인에게 양도소득세가 부과된 이후의 일이라 신빙성이 부족한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
(8) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 잔금청산일인 2004.3.10.을 양도시기로 하여 국세부과제척기간의 기산일은 확정신고기간 다음 날인 2005.6.1.이며 단순 무신고에 의한 것이라 그 기간은 7년이므로 2015.4.23. 한 이 건 부과처분은 부과제척기간을 경과하여 위법하다고 주장하나, 소득세법제105조 제1항 제1호 단서, 제110조 제1항, 국토계획법 제118조, 제121조 제1항 및 같은 법 시행령 제121조 제15호 및 외국인토지법제4조의 해석상 토지거래허가구역에 있는 토지를 외국인에게 양도할 때 대금을 미리 청산한 경우 그 토지의 양도소득세 확정신고시기는 외국인인 양수인이외국인토지법에 따른 토지 취득신고를 한 과세기간의 다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지라 할 것이고, 다만, 그 이전에 토지거래허가지역에서 해제되었다면 그 해제된 과세기간의 다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지라 하겠다. 따라서 양수인이외국인토지법에 따른 토지취득의 신고를 하지 아니한 상태에서 쟁점토지가 2009.1.30. 토지거래허가지역에서 해제되었으므로 양도소득세 확정신고기간은 2010.5.1.～2010.5.31.이며 국세부과제척기간의 기산일은 그 다음 날인 2010.6.1.이고, 이 경우 청구주장과 같이 단순 무신고에 따른 7년을 적용하더라도 이 건 부과처분은 그 만료 전인 2015.4.23. 한 것이므로 적법하다고 판단된다. 그렇다면, 청구인이 쟁점토지를 양도한 것으로 보아 처분청이 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.