1개 감정기관의 감정가액은 쟁점주택의 시가로 보기 어려움

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 대 OOO㎡의 6분의 1, 건물 OOO㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1999.12.12. OOO(청구인의 아버지이며, 이하 “피상속인”이라 한다)으로부터 협의분할에 의한 상속으로 취득하여 2014.10.7. OOO에게 양도하고, 2014.12.26. 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 예정신고·납부를 하였으며, 2014.12.30. 쟁점주 택에 대한 상속재산가액을 OOO원으로 하여 상속세 기한 후 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택의 취득가액을 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법에 따른 기준시가인 OOO원으로 산정하여 2015.6.8. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.7.7. 처분청에 이의신청을 제기하였고, 처분청은 이에 대해 쟁점주택의 인근에 소재하는 주택의 경매가격 OOO원을 쟁점주택의 취득가액으로 하여 2015.8.26. 청구인에게 위 부과처분 중 OOO원을 감액경정하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2015.10.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 제출한 쟁점주택 인근 거주자들의 확인서에서 나타나는 바와 같이 2000년 6월 쟁점주택의 시세가 OOO원 OOO OOO원으로 형성되어 있고, 청구인이 피상속인의 상속 개 시일 전후 6개월 이내의 유사한 재산에 해당하는 OOO(이하 “비교대상주택”이라 한다)의 법원 경매시 산정한 감정가액을 어렵게 찾아 제출하였으므로 비교대상주택의 감정가액 OOO원을 쟁점주택의 취득가액으로 하여 양도소득세를 재산정함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제출한 쟁점주택 인근 주민 확인서는 쟁점주택에 대한 특정되지 않는 시기와 금액이며, 실제 계약내용이나 대금을 지급한 구체적인 내용을 확인할 수 없어 동 확인서를 통한 쟁점주택 매입가격에 대해 어느 정도의 추정만 가능할 뿐 이를 근거로 한 매입가액 결정은 불가능하다. 청구인은 쟁점주택 인근 비교대상주택의 OOO 경매 결과에 있는 감정가액 OOO원을 매입 가액으로 인정해줄 것을 주장하나, 감정가액의 평가는 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 에 따라 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 보고 있기 때문에 제출된 1개의 감정가액만으로는 그 가액을 시가로 볼 수 없으므로 청구인이 주장하는 OOO원을 매입가액으로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 1개 감정기관의 감정가액을 시가로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등)

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여 재 산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획 재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여 재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월 (증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 1999.12.12. 피상속인의 사망으로 쟁점주택을 협의분할 상속으로 취득한 후, 2011.2.22. 상속등기하였으며, 2014.10.7. OOO에게 거래가액 OOO원에 양도한 것으로 나타난다. 청구인은 상속세 신고를 하지 아니하였고, 이에 피상속인의 주소지 관할인 OOO세무서장은 2001.12.22. 쟁점주택의 상속재산가액을 OOO원으로 하여 상속세 결정(과세미달)한 것으로 나타난다. 청구인은 2014.10.7. 쟁점주택을 양도하고 2014.12.26. 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였고, 2014.12.30. 쟁점주택의 상속재산가액을 OOO원으로 하여 상속세 기한 후 신고를 한 것으로 나타난다.

(2) 처분청에서 제출한 심리자료를 보면, 쟁점주택에 대한 양도소득세 신고 및 경정 내역은 다음 <표1>과 같다. 처분청은 청구인이 임의로 평가하여 신고한 쟁점주택의 취득가액 OOO원을 부인하고, 상속세 및 증여세법상의 보충적 평가방법에 의한 기준시가 OOO원으로 경정한 것으로 나타난다. 청구인은 이에 대해 2015.7.7. 처분청에 이의신청을 제기하여 쟁점주택과 같은 소재지에 있는 비교대상주택의 법원 경매시 감정가액 OOO원을 취득가액으로 하여 쟁점주택에 대한 양도소득세를 산정하여야 한다고 주장하였는바, 처분청은 이에 대해 비교대상주택의 감정가액은 1개의 감정기관이 평가한 가액인 점, 비교대상주택에 대한 감정가액평가서의 작성일자 및 내용 등이 구체적으로 확인되지 않은 점 등을 감안할 때, 이를 매매사례가액으로 보기 어려우며, 다만, 비교대상주택이 경매로 이전된 날이 1999.12.6.로 상속개시일 전후 6개월 이내인 점 등에 비추어 비교대상주택의 낙찰가인 OOO원을 상속개시일 당시 쟁점 주택의 시가로 보고 취‧등록세 OOO원을 합하여 쟁점주택의 취득가액을 산정하여 청구인에 대해 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정한 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점주택과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 비교 대 상주택의 감정가액을 쟁점주택의 상속개시일 당시 시가로 보아 쟁점주택의 취득가액으로 적용하여 줄 것을 주장하므로 이에 대해 살펴본다. (가) 쟁점주택과 비교대상주택의 비교표는 다음 <표2>와 같다. (나) 청구인이 비교대상주택의 경매결과를 인터넷경매사이트 OOO에서 조회하여 제출한 내용을 보면, 비교대상주택의 매각기일은 1999.9.30., 감정가액은 OOO원, 낙찰가는 OOO원으로 나타난다. (다) 인터넷대법원 법원경매정보에서 비교대상주택에 대한 경매사항을 보면, 경매 개시결정일자는 1999.3.20., 종국일은 1999.11.25.로 나타난다. (라) 다음 거주자들은 2000년 6월 쟁점주택의 시세가 OOO원∼OOO원 정도임을 확인한다고 하는 확인서를 작성‧제출하였으며, 확인자 인적사항은 다음 <표3>과 같다. 위 확인자들은 자필로 서명 및 날인하였으며, 별도의 신분증이나 인감증명서 등을 첨 부하지 않은 것으로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호에서 당해 재산에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 하나의 감정기관이 평가한 감정평가액은 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따른 시가의 범위에 포함되지 아니한다 할 것이므로 청구인이 시가라고 주장하는 비교대상주택의 감정가액은 1개 감정기관의 감 정가액에 불과하여 이를 쟁점주택의 시가로 보기는 어려운 점 등에 비추어 비교대상주 택의 감정가액을 쟁점주택의 시가로 보아 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세함이 타당하다는 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.