청구인이 동 임차권을 양도 하면서 xx백만원을 20xx년에 지급받은 사실이 영수증에 나타나는 점, 쟁점양도계약의 이행담보를 위해 매수인 측이 청구인 측의 부동산에 근저당권을 설정한 점, 청구인이 다른 용도로 사용되었다고 주장하는 AA백만원을 지급받지 않았음을 입증하지 못하고 있으므로 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
청구인이 동 임차권을 양도 하면서 xx백만원을 20xx년에 지급받은 사실이 영수증에 나타나는 점, 쟁점양도계약의 이행담보를 위해 매수인 측이 청구인 측의 부동산에 근저당권을 설정한 점, 청구인이 다른 용도로 사용되었다고 주장하는 AA백만원을 지급받지 않았음을 입증하지 못하고 있으므로 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점양도의 양도시기는 2009년이 아닌 2011년이다. 과세관청의 예규에 따르면 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도의 경우 비록 불법으로 정식계약체결일 전에 양도하였더라도 잔금청산일이 양도시기이므로OOO, 처분청의 의견과 같이 쟁점양도에 관한 실제 양도계약은 전매제한기간이었던 2009년에 이루어졌다는 것을 수긍하더라도 그 양도시기는 실제 계약서가 작성(2011.2.23.)되고, <표1>과 같이 잔금청산이 마무리(2011.2.17.)된 2011년이 되어야 할 것이다.
(2) 쟁점양도의 양도가액은 처분청이 결정한 양도가액에서 OOO원을 제외한 금액이 되어야 한다. (가) 처분청은 매수인의 계좌에서 발행된 모든 수표가 청구인에게 쟁점양도의 양도대가로 지급된 것이라고 주장하나, 발행 수표 전부가 양도대가라는 것은 지나치게 자의적인 추측이며 청구인과 처분청 주장의 차이는 <표1>과 같이 나타나고, 처분청이 주장하고 있는 금액OOO은 <표2>의 처분청이 확인한 매수인 발행수표내역OOO과 차이OOO가 있으며, 매수인 OOO도 확인서에서 청구인에게 지급한 금액이 OOO원이라고 확인하고 있는바, 매수인은 은행에서 OOO원을 여러 권종의 자기앞수표로 발행하여 그 중 OOO원은 청구인에게 임차권 양수대가로 지급하고, 나머지 OOO원은 다른 용도로 사용한 것인데도 처분청은 매수인이 비슷한 시기에 수표를 발행했다는 이유만으로 발행된 수표 전부를 매수인이 청구인에게 대가로 지급하였다고 단정하고, 이에 대한 아무런 입증증빙이나 근거도 제시하지 않은 채 단지 그러할 것이라는 짐작만으로 과세한 것으로, 통상적으로 거액의 양수대금을 지급할 목적이었다면 지급액 상당액의 단일권으로 발행하거나, 적어도 큰 권면액의 수표로 발행하여 지급하는 것이 일반적인 상식에 해당하는데도 OOO원권 소액권종을 OOO매나 발행하여 여러 권종의 다른 수표와 함께 청구인에게 지급했다고 보는 것은 무리가 있다. <표1> 청구인이 매수인으로부터 받은 양도대가 (단위: 원)
○○○ <표2> 처분청이 확인한 매수인 발행 수표내역 (단위: 원)
○○○ (나) 청구인은 당초 매수인과 쟁점임대아파트 임차권 양도가격을 협상하면서 프리미엄을 많이 챙길 목적으로 최초 협상시 OOO원을 제안하였고, 이런 협상내용을 A4 용지에 기재 ․정리한 메모가 있으나, 당시 쟁점임대아파트의 임차권 양도의 프리미엄 시가는 OOO원 미만이었는데, 당시는 임차권 양도가 제한된 기간이었던 관계로 인터넷 등에서 쟁점임대아파트 프리미엄 시가가 공개적으로 게시된 사실은 없고, 다만, 임차권 양도 제한기간 중에도 불가피한 사유(OOO에서 50Km 이상 원거리로 직장을 이동한 경우, 심각한 질병으로 인한 병가의 경우 등)가 발생하면 예외적으로 임차권 양도가 허용되었는데 이러한 사유로 임차권을 양도한 사람들은 양도소득세를 신고하면서 프리미엄(양도차익)을 OOO원에서 많아도 OOO원 정도 수준으로 신고한 것으로 알려져 있고, 처분청에서도 이를 인지하고 있는 것으로 알고 있는바, 매수인이 수표로 출금한 금액 OOO원 전부를 청구인이 지급받았다는 아무 증거가 없는데도 처분청은 이에 대한 어떠한 근거도 제시하지 않고, 단지 매수인이 출금한 금액 전부가 청구인에게 지급된 것으로 볼 경우의 금액이 위 메모에 기재된 OOO과 비슷하다는 이유로 이 건 과세처분을 한 것은 부당하다.
- 나. 처분청 의견
(1) 쟁점임대아파트는 2009.9.30. 완공되었고 청구인은 2009.11.8. 잔금을 납부하여 2009.11.8. 이후 언제든지 쟁점임대아파트의 임차권을 양도할 수 있었음에도 그로부터 OOO월이 경과한 2011.2.23.OOO 임차권을 양도한 비정상적인 거래행태를 보이고 있고, 이는 실제로 쟁점양도 거래가 2009년에 종결되었음에도 임대주택으로서 한국토지주택공사의 권리의무승계에 대한 승인이 필요하여 2011년 계약서가 작성된 것에 불과하며, 2009.10.19. 언론사 “OOO”의 OOO임대아파트 불법 전대 관련 기사와 같이 당시 OOO임대아파트를 불법 거래하고 매수인이 실제 거주하는 경우가 많았음을 알 수 있는바, 국세청 통합전산망에서 확인된 매수인 OOO의 휴대전화 뒷번호OOO와 청구인 명의OOO의 OOO은행 계좌에서 매달 자동이체된 전화사용료의 주택유선전화 뒷번호OOO가 일치하고OOO, 청구인이 제출한 근저당설정 관련 서류에 “OOO에서 발생하는 공과금 및 세금 일체를 매수인 OOO이 책임진다”고 기재된 것을 보면 매수인이 2009년 11월에 쟁점임대아파트에 입주하는 계약임을 알 수 있으며, 청구인의 주민등록 전출입 내역상 청구인이 2009.11.10. 쟁점임대아파트에 본인만 전입하고 배우자 OOO은 전입한 사실이 없는 사실로 보아 청구인은 실제 배우자 OOO의 주소지OOO에 계속 거주한 것으로 판단된다. 또한, 청구인에게 지급된 양도대가의 내역상으로는 최종 잔금이 2011년에 지급된 것으로 보일 수도 있으나, 자세히 살펴보면 <표3>과 같이 모든 거래가 2009년에 이루어졌음을 알 수 있다. <표3> 매수인이 지급한 거래대금 내역 (단위: 천원)
○○○
(2) 청구인은 2009.3.26. 계약금 OOO원에 한국토지주택공사와 쟁점임대아파트의 임대차계약을 체결하고, 2009.4.22. 매수인과 쟁점임대아파트의 임차권 양도계약을 하면서 2009.5.14.까지 OOO원을 지급받았는바, OOO원의 프리미엄(양도차익)이 발생하였고, 매수인의 확인서에 의한 프리미엄(양도차익)도 OOO원이며 근저당 설정계약서 등에도 프리미엄(양도차익)이 OOO원으로 기재되어 있으므로 이 건 양도차익을 OOO원으로 봄이 타당하며, 2009.7.28. OOO신문 기사를 보면 OOO 임대아파트의 웃돈이 OOO원임을 알 수 있어 양도차익 OOO원은 당시 적정 프리미엄가격으로 판단된다. 청구인은 2009.11.8. 쟁점임대아파트의 잔금을 납부하였는데, 이는 매수인이 청구인 명의로 2009.10.14. OOO은행으로부터 OOO원을 대출받아 이자와 원금을 상환한 것이다OOO.
① 쟁점임대아파트 임차권의 양도시기가 언제인지
② 쟁점임대아파트의 임차권 양도에 따른 양도차익이 얼마인지
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실들이 나타난다. (가) 처분청이 쟁점양도에 대하여 결정한 양도차익의 내역은 아래와 같다. (단위: 천원)
○○○ (나) 매수인 OOO이 쟁점양도와 관련하여 처분청에 제출한 거래사실확인서(우편제출) 내역은 아래와 같다. (단위: 천원)
○○○ (다) 청구인이 매수인 OOO에게 발행한 영수증 내역은 아래와 같다. (단위: 천원)
○○○ (라) 매수인은 쟁점양도와 관련하여 청구인의 매매계약 성실이행을 담보하기 위하여 매수인의 모 OOO이 청구인의 배우자 OOO 소유의 아파트에 2009.7.10. 채권최고액 OOO원OOO의 근저당권을 설정하였는바, 그 산정내역은 아래와 같다. (단위: 천원)
○○○ (마) 청구인이 쟁점임대아파트의 임대보증금을 지불한 내역은 아래와 같다. (단위: 천원)
○○○ (바) 청구인의 주민등록 전출입 내역은 아래와 같다.
○○○ (사) 청구인의 배우자 OOO의 주민등록 전출입 내역은 아래와 같다.
○○○ (아) 청구인이 제출한 쟁점임대아파트 임대차계약 권리의무승계 계약서의 주요 내용은 아래와 같다.
○○○ (자) 청구인과 매수인 OOO이 2015.6.1. 작성한 확인서에는 매수인 OOO과 청구인이 2009.4.22. 쟁점임대아파트의 임차권을 양도하기로 합의하고, 양도금액 OOO원OOO에 임대차계약 권리의무를 승계하였다고 기재되어 있다.
(2) 청구인은 임대차계약 권리의무승계 계약서, 매수인 OOO과 작성한 확인서, OOO은행이 발급한 자기앞수표 연속번호 조회내역 및 텔러거래 건별 상세조회 내역 등을 제출하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점양도에 대한 계약서가 2011.2.23. 작성되고 2011.2.17. 잔금이 청산되었으므로 쟁점양도의 귀속시기는 2011년으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점임대아파트의 임차권의 양도는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로서, 청구인이 한국토지주택공사와 계약금 OOO원에 임대차 계약을 한 후, 매수인 OOO에게 동 임차권을 양도하면서 위 계약금에 프리미엄 OOO원을 합한 OOO원을 2009년 4월 및 5월에 지급받은 사실이 청구인이 발행한 영수증에 나타나는 점, 쟁점양도계약의 이행담보를 위해 위 금액으로 매수인측OOO이 청구인측OOO의 부동산에 2009.7.10. 근저당권을 설정한 점 등에 비추어 청구인은 2009년에 쟁점임대아파트의 임차권을 이미 양도한 것으로 보인다.
(4) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 처분청이 확인한 매수인 발행수표내역 중 OOO원은 다른 용도로 사용한 것이므로 이를 양도가액에서 제외하여야 한다고 주장하나, 위와 같이 청구인이 발행한 영수증의 금액과 매수인이 설정한 근저당권설정 계약금액이 OOO원으로 동일하고 이는 청구인이 납부한 쟁점임대아파트 임차권의 계약금 OOO원에 프리미엄 OOO원을 합한 금액으로 나타나는 점, 청구인이 매수인의 발행수표내역 중 다른 용도로 사용되었다고 주장하는 OOO원에 대하여 청구인이 실제 이를 지급받지 않았다는 사실을 명백히 입증하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 결정한 쟁점양도의 양도가액에서 OOO원을 제외하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점양도의 양도시기를 2009년으로, 그 양도차익을 OOO원으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.