양도대금 일부를 신축 건물로 대물변제 받은 경우 양도에 해당함

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구법인(대표자: OOO)은 OOO에서 신문의 발행 및 판매업을 영위하고 있는 법인으로, 청구법인 소유 OOO OOO㎡(이하 “전체토지”라 한다)를 특수관계법인인 주식회사 OOO(대표자: OOO, 이하 “OOO ”라 한다)에게 양도가액 OOO원에 양도하면서(소유권이전등기경료일 2011.9.28.), 양도대가 일부(OOO원)를 전체토지 위에 신축되는 집합건물 일부로 대물변제받기로 약정하였고, 신축건물 준공 이후인 2013.11.8. 청구법인은 신축건물 일부(1,2,5,6층, 35개실)와 해당 대지권 499.77㎡(분양가 OOO원, 이하 “쟁점토지”라 한다)을 OOO로부터 대물변제로 양수받았다.
• 나. 이후 청구법인은 전체토지 양도거래 중 쟁점토지에 대하여는 청구법인과 OOO 간 실제 양수도 의사가 존재하지 않은 형식상의 소유권 이전임을 이유로 쟁점토지 양도를 세법상 양도로 볼 수 없다고 보아 당초 법인세 신고시 전체토지 매각처분이익 OOO원 중 전체 양도대가(OOO원) 대비 쟁점토지 가액(OOO원) 비율 분에 해당 하는 OOO원을 익금불산입하고 이에 따른 법인세 OOO원을 2015.3.11. 처분청에 감액 경정청구하였다.
• 다. 청구법인은 경정청구 후 2개월 내에 경정청구에 대한 통지를 처분청으로부터 받지 못하여국세기본법제45조의2 제3항 단서에 근거하여 2015.10.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 세법상 ‘양도’의 개념은 자산의 형식상 등기가 이루어졌는지 여부가 아닌 자산의 사실상 이전이 이루어졌는지에 대한 실질적 내용이 우선하는 바, 쟁점토지의 소유권이전등기 사실만을 근거로 자산의 양도가 이루어졌다고 주장하는 처분청 주장은 세법 상 ‘양도’의 개념에 부합하지 않는 것이다. (가)법인세법에서는 따로 ‘양도’의 의미에 대하여 정의하지 않고 있으나,소득세법제88조에서 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 명시하고 있다. 또한법인세법상 과세소득이 되는 금액의 계산에 관한 규정은 거래의 명칭이나 형식에도 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다는 실질과세 원칙에 의거 ‘양도’ 여부는 자산에 대한 등기 또는 등록 및 형식상 계약이 아닌 실질내용에 따라 자산이 사실상 이전되었는지 여부로 판단하여야 한다. (나) 관련 유권해석상 ‘양도’란 소득세법을 준용하여 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것OOO을 의미하며, 보유 자산을 양도함에 있어서 양도자산에 대한 효율적인 통제권을 해당 내국법인이 계속 행사함으로써 양도에 해당하지 아니하는 경우에는 법인세법 시행령제71조 제4항에 의하여 손익을 인식하지 않는다고 회신하고 있는 바OOO, 쟁점토지는 본 건 매매계약이 성립될 당시부터 그 명의를 OOO 에 이전하였다가, 잔금청산 시 다시 그 명의를 돌려받도록 되어 있을 뿐이므로 ‘유상’으로 토지 소유권의 이전이 이루어졌다고 보기 어렵고, 전체토지 개발사업을 위해 설립된 OOO의 개발사업 시 쟁점토지를 개발 후 반환받을 것을 계약서상 명시함에 따라 쟁점토지의 개발사업에 대한 위험 및 통제권 또한 청구법인이 보유하고 있었던 점을 고려한다면 쟁점토지가 사실상 이전되었다고 볼 수 없다.

(2) ①청구법인은 신문사로서 부동산개발사업을 수행할 수 없는 바, 사업수행을 위해 전체토지 개발사업을 위한 특수목적법인인 OOO를 설립한 점, ②특수목적법인인 OOO의 주도적 개발사업을 위해 형 식적인 양도계약을 체결한 점, ③전체토지에 대한 금융기관 차입담보를 제거한 경우에만 개발사업이 가능하므로 청구법인이 매매대금 OOO원 중 OOO원을 현금으로 수령한 점을 고려할 때 청구법인은 쟁점토지를 OOO에게 사실상 이전하기 위한 거래를 한 것이 아니며 쟁점토지의 소유권 이전은 신탁회사가 아닌 OOO에게 개발을 위한 법적 신탁행위가 불가능함에 따라 이루어진 단순한 명의이전 행위일 뿐이다. (3)법인세법상 순자산증가 항목 중 별도로 단순한 자산평가증은 익금불산입 항목으로 명시하여 세법상 자산평가증을 익금대상으로 인 정하지 않는 바, 개발사업의 수행을 위한 청구법인의 쟁점토지 명의이전 후 재취득 거래를 세법상 ‘양도’로 간주하는 경우 처분가액에 따라 처분손익이 달리 인식되고 처분가액에 따라 자산의 임의평가증감이 가능하여 결국 과세표준을 조작할 우려가 있으므로 동일토지 재취득 거래는 세법상 ‘양도’로 보지 않는 것이 타당하다.

• 나. 처분청 의견 청구법인은 특수관계법인인 OOO와 전체토지 매매계약을 체결 하면서 양도대가 OOO원을 현금 및 대물변제로 수수하고 OOO, 전체토지에 대한 소유권이전등기가 정상적으로 이루어졌는바, 쟁점토지에 대한 소유권이전을 세법상 양도로 보지 않을 합리적 이유가 없다. 또한 청구법인과 OOO 간에 체결된 전체토지 매매계약서(2011.9.28.)상 토지 ㎡당 가액은 OOO원인데 반하여, 대물변제와 관련하여 추가 체결된 계약서(2013.11.8.)상 토지 ㎡당 가액은 OOO원으로, 대물로 변제받은 쟁점토지의 가액이 양도 당시와 대물변제 시가 다르게 대금을 정산하였음에도 불구하고 양도로 볼 수 없다는 청구법인의 주장은 인정할 수 없다. 청구법인은 쟁점토지 양도로 인하여 경제적 이익이 청구법인에게 귀속되지 않았으며 청구법인이 효율적인 통제권도 유지하고 있었으므로 쟁점토지의 양도거래가 세법상 양도가 아니라고 주장하나, 양도 시점과 대물변제 시점 간 토지의 가치가 달라져 있었던 점 및 쟁점토지에 대한 소유권이전등기가 정상적으로 OOO에게 이전되었다가 다시 청구법인에게 이전된 점 등에 비추어 청구주장은 근거가 없는 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 청구법인이 특수관계법인인 건설업체에 전체토지를 양도한 후 양도대금 일부를 신축건물로 대물변제받은 경우 동 신축건물의 대지권 재취득을 세법상 양도로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다. 1.도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우

2. 토지의 경계를 변경하기 위하여측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우 (2) 법인세법 제40조 【손익의 귀속사업연도】 ① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.

② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (3) 법인세법 시행령 제68조 【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】 ① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다.

3. 상품 등 외의 자산의 양도：그 대금을 청산한 날[괄호 생략]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다. (4) 민법 제186조 【부동산물권변동의 효력】부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료를 보면, 청구법인은 청구법인 소유 전체토지를 특수관계법인인 OOO 에게 양도하면서 양도대가 일부를 전체토지 위에 신축되는 집합건물 일부로 대물변제받기로 약정하였고, 신축건물 준공 이후 청구법인은 신축건물 일부와 쟁점토지를 OOO로부터 양수받았으며, 이후 청구법인은 전체토지 양도거래 중 쟁점 토지에 대하여는 청구법인과 OOO 간 실제 양수도 의사가 존재하지 않은 형식상의 소유권 이전임을 이유로 쟁점토지 양도를 세법상 양도로 볼 수 없다고 보아 처분청에 감액 경정청구한 사실이 나타난다.

(2) 청구법인의 법인세 당초신고 내역 및 감액경정청구 내역은 아래 <표1>과 같은 것으로, 청구법인은 당초 법인세 신고시 전체토지 매각처분이익 OOO원 중 전체 양도대가(OOO원) 대비 쟁점토지 가액(OOO원) 비율 분에 해당 하는 OOO원을 익금불산입하고 이에 따른 법인세 OOO원을 2015.3.11. 처분청에 감액 경정청구하였다. <표1> 청구법인 당초신고 내역 및 경정청구 내역 ◯◯◯

(3) 청구법인이 청구주장에 대한 증빙으로 제출한 전체토지 매매 계약서(2011년 9월) 및 OOO OOO 호텔 업무시설 및 근린생활시설 매매계약서(2013년 11월)는 아래 <표2>․<표3>과 같다. <표2> 전체토지 매매 계약서 ◯◯◯ <표3> OOO OOO 호텔 업무시설 및 근린생활시설 매매계약서 ◯◯◯ (4) 2011년 9월에 작성된 위 전체토지 매매계약서상 토지 ㎡당 가액은 OOO원으로 확인되고, 2013년 11월에 작성된 위 OOO OOO 호텔 업무시설 및 근린생활시설 매매계약서상 토지 ㎡당 가액은 OOO원으로, 전체토지 양도당시 토지 가액과 건물 신축 후 분양시 토지 가액이 상이하게 평가된 것으로 나타난다.

(5) 한편, 아래 <표4>와 같이 전체토지 등기부등본을 보면, 2011.9.28. 매매를 등기원인으로 하여 청구법인에서 OOO로 소유권이전등기가 정상적으로 경료된 사실이 나타나고, 아래 <표5>와 같이 OOOOOO호텔 집합건물 등기부등본을 보면, 2013.11.8. 매매를 등기원인으로 하여 OOO에서 청구법인으로 소유권이전등기가 경료된 사실이 나타난다. <표4> 전체토지 등기부등본 ◯◯◯ <표5> OOOOOO호텔 집합건물 등기부등본 (갑구란) ◯◯◯

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구 법인은 쟁점토지 양도로 인하여 경제적 이익이 청구법인에게 귀속되지 않았으며 청구법인이 효율적인 통제권도 유지하고 있었으므로 이 건 쟁점토지의 양도는소득세법제88조 소정의 ‘양도’가 아니라고 주장 하나, 양도소득세의 대상이 되는 양도라 함은 “자산이 유상으로 사실상 이전되는 것”을 의미한다 할 것인바, 전체토지는 2011.9.28. 매매를 원인으로 청구법인에서 OOO로 이전되었고 이후 신축건물 일부와 쟁점토지 대지권이 2013.11.8. 매매를 원인으로 OOO에서 청구법인으로 다시 이전된 사실이 전체토지 및 OOOOOO호텔 집합건물 등기부등본에 나타나는 점, 청구법인이 양도대금에 갈음 하여 OOO 소유 쟁점토지를 대물변제 받은 점에서 쟁점토지 양도로 인한 경제적 이익이 청구법인에게 귀속되었다고 볼 수 있고, 청구법인의 전체토지 양도당시 토지 ㎡당 가액(OOO원)과 청구법인이 대물변제로 받은 쟁점토지의 토지 ㎡당 가액(OOO원)이 다르게 평가되 었던 점, 가사 청구법인이 쟁점토지를 대물변제받은 것이 아니라 당초 약정대로 OOO로부터 반환받은 것이라고 보아 쟁점토지를 환매조건부로 양도한 경우라고 하더라도소득세법상 양도로 보아야 할 것인 점OOO 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.