쟁점토지 양도 당시 쟁점무허가건물이 벽, 기둥, 천장을 모두 갖춘 주택의 형상을 하고 있고, 전기 및 가정용 가스가 연결되어 주택으로서의 기능을 상실하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점무허가건물은 쟁점토지 양도 당시 주택으로 보이므로 청구주장을 받아들이기 어려움
쟁점토지 양도 당시 쟁점무허가건물이 벽, 기둥, 천장을 모두 갖춘 주택의 형상을 하고 있고, 전기 및 가정용 가스가 연결되어 주택으로서의 기능을 상실하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점무허가건물은 쟁점토지 양도 당시 주택으로 보이므로 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) (주위적 청구) 청구인은 1988.6.5. 경부터 쟁점무허가건물을 보유하고 있었으나 청구인이 전입하여 거주하기 이전인 2011.11.23.까지는 상수도도 연결되지 아니하고 창고로 사용하고 있었다. 청구인은 쟁점무허가건물을 실질적으로 주택으로 사용한지 3년 이내인 2014.6.10. 쟁점빌라의 부수토지인 쟁점토지를 양도하였으므로 이는 일시적인 2주택 상태에서 이루어진 양도로 쟁점토지는 1세대 1주택의 주택부수토지로서 비과세 요건을 충족한다.
(2) (예비적 청구) 처분청 의견과 같이 쟁점토지의 양도가 1세대 1주택의 주택부수토지의 비과세요건이 충족되지 아니하였다면, 쟁점토지 양도를 통상의 토지거래로 보아 청구인과 양수인 간에 작성한 쟁점토지 매매계약서에 기재된 금액인 OOO을 양도가액으로 보아 과세표준을 계산하여 양도소득세를 경정하여야 한다.
(1) 청구인은 양도일 현재 보유한 쟁점무허가주택을 취득 후 장기간 방치하여 사실상 주택으로 사용한 시점이 주민등록 전입일(2011.10.31.)이므로 일시적 1세대 2주택 요건에 해당한다고 주장하나, 청구인은 2000년부터 2014년 양도일까지 OOO가 쟁점무허가주택을 주택으로 분류하여 과세한 재산세를 납부해왔고, 인터넷 포털사이트OOO에서 2010년 6월에 촬영한 사진을 보면 주택용 가스가 건물내부로 연결되어 있었으며, 2005년 이후 주택용으로 부과된 전기요금을 납부한 내역이 있고, OOO 일대 마을에는 시의 상수도가 2009년경부터 연결되어 있다. 또한, 1세대 1주택에 있어 주택이란 양도 당시 거주한다는 객관적 사실이나 사용한다는 실질적 행위가 있어야 함을 요건으로 하지 아니하며 주택이라는 개념의 기본목적이나 용도에 적합하고 언제라도 주택으로 이용 가능한 상태이면 되고, 주택을 장기간 공가 상태로 방치한 경우에도 건축이 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가 상태에 해당하지 아니하고 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택에 해당하므로, 쟁점토지 양도에 대해 1세대 1주택의 주택부수토지로서 비과세요건을 충족하지 아니하였다고 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다.
(2) 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 쟁점토지 매매계약서에 기재된 금액인 OOO으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점토지의 양도가액이 OOO이라 하여 작성한 양수인과의 매매계약서는 쌍방이 합의하에 작성한 계약서일 뿐, 양도 당시 쟁점토지의 기준시가 평가액은 OOO이고 쟁점건물의 기준시가 평가액이 OOO으로, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 산정한 양도대금 OOO 중 쟁점토지가액을 OOO으로 정하여 작성한 매매계약서는 신뢰하기 어렵다. 또한, 청구인이 쟁점토지 양도당시에 신고한 내용을 보면, 총 양도대금 OOO을 토지 및 건물 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 양도가액을 OOO으로 하여 비과세 신고하였으나, 쟁점토지 양도를 명하고 있는 법원의 화해권고결정에서 청구인이 양수인에게 수령한 금액을 OOO으로 확인하고 있어 처분청이 쟁점토지 양도가액을 OOO으로 하여 이 건 양도소득세를 경정․고지한 처분은 적법하다.
(1) (주위적 청구) 쟁점토지가 1세대 1주택 부수토지로서 비과세 요건을 충족한다는 청구주장의 당부
(2) (예비적 청구) 쟁점토지의 양도가액을 매매계약서상에 기재된 OOO으로 보아야 한다는 청구주장의 당부 체납법인의 체납세액이 쟁점보증금보다 공매대금 배분 순위가 앞선 것으로 보아 공매대금으로 쟁점보증금을 변제하지 아니한 처분의 당부
3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및택지개발촉진법제3조에 따라 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.(단서 및 각 호 생략)
⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학·질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. 제155조【1세대 1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(후단 생략)
(1) 청구인이 다음과 같은 내용의 쟁점부동산에 대한 매매계약서 2매 및 쟁점토지에 대한 매매계약서 2매를 각 제출하였고, 상세한 내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 2006.12.16. 쟁점부동산를 김OOO에게 양도하는 쟁점부동산 매매계약서(이하 “계약①”이라 한다)를 작성한 후, 2008.22. 계약당사자를 김OO에서 최OOO로 변경하고, 중도금․잔금액 및 지급일자를 변경하는 쟁점부동산 매매계약서(이하 “계약②”라고 한다)를 작성하였고, 자세한 내용은 다음 <표1>과 같다. (나) 청구인은 쟁점부동산에 대한 매매계약서와는 별도로 쟁점토지매매계약서(이하 “계약③”이라 한다) 및 변경된 매매계약서(이하 “계약④”라고 한다)를 작성하였고, 자세한 내용은 다음 <표2>와 같다.
(2) 최OOO는 청구인에게 OOO을 지급하였으나 본인 앞으로 쟁점부동산의 소유권이전등기가 되지 아니하자, OOO법원에 청구인을 피고로 하여 소OOO를 제기하였고, 법원은 이에 대해 쟁점토지를 원고에게 소유권이전등기할 것을 명하는 화해권고 결정한 사실(2013.9.6.)이 청구인이 제출한 화해권고결정문에 나타난다.
(3) 청구인은 위 화해권고결정에 따라 2014.6.10. 최OOO에게 쟁점토지를 양도하고 쟁점토지가 1세대 1주택의 주택부수토지로서 비과세요건을 충족하였다고 보아 양도가액 OOO에서 고가주택에 따른 과세 OOO을 초과하는 부분에 대한 양도소득세 OOO을 신고․납부하였다. (4) 처분청은 양도소득세 실지조사를 실시하여, 청구인이 쟁점토지 양도 당시 쟁점무허가건물을 보유하고 있는 사실을 확인하고 쟁점무허가건물을 주택으로 보아, 2015.6.5. 쟁점토지가 1세대 1주택 주택부수토지로서 비과세 요건을 충족하지 못하였다는 이유로 청구인이 최OOO로부터 수령한 OOO을 쟁점토지 양도가액으로 하여 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO을 결정․고지하였다.
(5) 처분청이 제출한 양도소득세 조사종결보고서를 보면 다음과 같은 이유로 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 나타난다. (가) 청구인이 2014.6.10. 쟁점토지 양도 건에 대하여 양도소득세 신고시 양도가액 OOO, 취득가액 OOO으로 하여 고가주택 1세대 1주택 비과세 대상 및 초과분에 대하여 신고․납부하였다. (나) 쟁점무허가건물에 대하여 재산세가 계속 과세된 것으로 볼 때 사실상 주거용 무허가주택으로 보아야 하고, 청구인은 쟁점무허가건물을 장기간 방치 후 사실상 주택으로 사용한 시점이 주민등록 전입일(2011.10.31.)이므로 일시적 1세대 2주택 요건에 해당하나고 주장하나, 주택을 장기간 공가 상태로 방치한 경우에도 건물이 건축법상 건축물로 볼 수없을 정도로 폐가 상태에 해당하지 아니하고, 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택에 해당하므로 비과세요건에 해당하지 않는다. (다) 청구인은 쟁점토지 양도 후 양도가액을 OOO으로 신고․납부하였으나, 조사결과 쟁점부동산 매매계약서 및 OOO법원 화해권고결정문에 의해 실지 양도가액이 OOO으로 확인되는 바 이를 양도가액으로 결정함이 타당하다. (라) 쟁점토지의 취득일(1999.7.26.) 당시 실거래가액을 확인할 수 없어 소득세법제114조 제7항 규정에 의거 환산취득가액으로 재평가한 OOO을 취득가액으로 결정함이 타당하다.
(6) 처분청은 쟁점무허가 건물의 외형이 주택의 형상을 갖추고 있고, 청구인이 쟁점무허가건물을 주택으로 분류하여 부과된 재산세를 납부하여 왔으며 2005년 이후 주택용 전기요금을 내왔으므로, 쟁점무허가건물이 주택으로 보아야 한다는 의견이고, 이에 대한 증빙으로 청구인의 1999년～2013년 기간중 재산세 과세대장․납세증명서 및 인터넷 포털사이트OOO의 촬영사진(2010년 6월)을 제출하였으며, 전기요금 내역은 제출하지 아니하였다. (가) 재산세 과세대장․납세증명서에 의하면, 삼척시는 1999년～2013년 기간 중에 쟁점무허가건물을 주택으로 보아 매년 재산세OOO를 고지하여 왔고, 청구인은 부과된 재산세를 납부해온 것으로 나타난다. (나) 인터넷 포털사이트OOO의 촬영사진(2010년 6월)을 보면, 쟁점무허가건물은 건축물의 기능을 할 수 있는 지붕, 벽, 기둥이 존재하는 것으로 보이고, 주택용 가스가 건물 내부로 연결되어 있는 것으로 나타난다.
(7) 청구인은 쟁점무허가건물을 OOO에 매입하였고, 상수도 이용은 2011년 12월에 상수도 공사를 한 후에서야 가능했고, 전기는 2011년 이후에 본격적으로 사용하였으므로, 청구인이 입주하기 전에는 주택으로 볼 수 없다는 주장이며, 이에 대한 입증자료로 쟁점무허가건물 매매계약서, OOO가 발행한 고객종합정보 내역 및 상수도 요금 납부 내역을 제출하였다. (가) OOO가 발행한 고객종합정보내역을 보면, OOO가 청구인에게 2007년 1월부터 2011년 7월까지 OOO 가량의 사용료를, 2011년 11월부터 2015년 10월까지는 OOO 가량의 사용료를 부과한 것으로 나타난다. (나) OOO시청이 발행한 상수도 요금 수납내역서를 보면, 2011년 12월부터 청구인이 상수도 요금을 납부해온 사실이 나타난다. (다) 청구인이 1991.5.28. 김OOO으로부터 쟁점무허가건물을 OOO에 매수한 사실이 쟁점무허가건물 매매계약서에 나타난다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대해 살피건대, 청구인은 쟁점무허가건물을 쟁점토지 양도 당시 상수도가 연결되어 있지 아니하고 장기간 공가로 있어 주택으로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점토지 양도 당시 쟁점무허가건물의 외형이 벽, 기둥, 천장을 모두 갖춘 주택의 형상을 하고 있고 전기 및 가정용 가스가 연결되어 주택으로서의 기능을 상실하였다고 보기 어려운 점, 청구인이 2005년 이후 지속적으로 전기를 사용하고 있었던 것으로 보이는 점, 쟁점무허가건물이 1999년부터 2013년까지 공부상 주택으로 등재되어 있었던 점, OOO가 쟁점무허가건물을 주택으로 분류하여 고지한 재산세를 청구인이 납부하여 온 점 등에 비추어 쟁점무허가건물은 쟁점토지 양도 당시 주택으로 보이는바 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 다음으로, 쟁점②에 대해 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 매매계약서에 기재된 OOO으로 보아 양도소득세를 산정하여야 한다고 주장하나, 최OOO는 청구인에게 OOO을 지급하였고 법원의 화해권고에 따라 쟁점토지가 최OOO로 소유권이전등기된 점, 쟁점토지의 매매계약서상 기재된 매매가액 OOO은 기준시가인 OOO에도 미치지 못하여 이를 실거래가액으로 인정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 매매계약서에 기재된 OOO을 쟁점토지의 양도가액으로 보지 아니하고 청구인이 최OOO에게 수령한 OOO을 양도가액으로 하여 청구인에게 한 이 건 과세처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.