쟁점토지의 미등기 전매 여부 등

OOO장이 2014.12.9. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은

1. OOO 임야 1,316㎡ 및 같은 리 566-3 전 592㎡의 미등기 전매 취득시기를 재조사하여 그 취득가액을 환산가액으로 산정하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고,

2. 나머지 심판청구는 기각한다.

• 가. 처분청은 청구인이 OOO 임야 1,316㎡ 및 같은 리 566-3 전 592㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 전소유자 OOO으로부터 OOO원에 취득하여 2005.7.27. OOO에게 미등기 전매로 양도한 것으로 보아 2014.12.9. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2015.3.5. 이의신청을 거쳐 2015.8.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) (주위적 청구) 청구인이 미등기 전매를 하였다면 위조로 인해 모순과 의문점만 있는 허위계약서를 과세의 근거로 삼을 것이 아니라 언제 누구에게 얼마의 대금을 지급하고 쟁점토지를 취득하였는지 명확한 조사가 선행되어야 할 것이고, ‘청구인의 양도시기가 취득시기보다 빠르다’는 처분청의 조사내용은 청구인이 미등기 전매자가 아니라 단순히 중개대리를 했다는 반증일 뿐이다.

(2) (예비적 청구) 처분청이 제시한 계약서는 청구인이 쟁점토지를 취득하지 아니하여 계약서에 날인한 적도 없는 것으로 전소유자 OOO의 소송과정에서 허위임이 밝혀졌는바, 이는 취득가액이 불분명한 경우로 미등기 전매도 추계방식의 환산취득가액 등이 배제될 이유가 없으므로 처분청이 정당하다고 재차 주장할 수 있는 취득가액을 제시하지 못하는 한 취득가액을 환산으로 적용함이 타당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) (주위적 청구) 쟁점토지에 대한 미등기 전매한 사실이 없다는 청구주장을 인정할 수 있는 객관적이고 명백한 증빙자료가 없는 한 쟁점토지의 매수인에 대한 OOO장의 처분내용과 전소유자에 대한 OOO장의 처분내용이 정당하므로 이에 근거하여 쟁점토지를 청구인이 미등기 전매한 것으로 보아 양도소득세를 결정한 당초 처분은 정당하다.

(2) (예비적 청구) 환산취득가액에 대한 별도 답변 없음

• 가. 쟁 점

① (주위적 청구) 쟁점토지의 미등기 전매 여부

② (예비적 청구) 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 적용해 달라는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

② 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다. 제104조[양도소득세의 세율] ① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제3호에서 "미등기 양도자산"이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다.(단서 생략) 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지] ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26067호로 개정되기 전의 것) 제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제5항에서 "대통령 령이 정하는 사유"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × (취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가))

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

(3) 국세기본법(2005.12.29. 법률 제7796호로 개정되기 전의 것) 제14조[실질과세] ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 전소유자 OOO이 제시한 매매계약서와 처분청이 과세근거로 제시한 전소유자의 매매계약서를 비교하면 아래 <표1>과 같다. <표1>

(2) 전소유자 OOO이 OOO장을 상대로 제기한 양도소득세 등 부과처분 취소 소송과 관련하여, OOO의 조정권고안(2014구단807, 2015.11.13.)의 주요 내용은 아래 <표2>와 같다. <표2>

(3) 처분청이 OOO의 조정권고안에 따라 OOO(쟁점토지의 전소유자)에게 한 부과처분의 내용은 아래 <표3>과 같다. <표3>

(4) 처분청이 제시한 조사복명서의 주요 내용은 아래와 같다. (가) OOO장의 OOO에 대한 과세자료 처리 복명서의 주요 내용(2013년 5월)은 아래와 같다.

1. OOO은 쟁점토지를 청구인에게 OOO원에 양도하였고, 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매하였다고 주장하면서 OOO과 청구인 간의 매매계약서(양도가액 OOO원) 및 대금지급 내역을 제출하였다.

2. 위 계약서 검토한바, 매도인인 OOO의 도장이나 서명이 날인되어 있지 않고, 계약서상에 문제 발생시 청구인이 책임지는 것으로 기재되어 있다.

3. 쟁점토지의 후취득자 OOO의 잔금 OOO원을 직접 OOO에게 지급한 것이 아니라 청구인에게 지급하였고(청구인이 2005.7.15. 영수증을 작성), 이로부터 12일이 지난 2005.7.27. 청구인 계좌(OOO 644-0-05)에서 OOO의 대리인인 OOO의 계좌(OOO 171-5-011***)로 OOO원만 입금(2005.7.27.은 청구인과 OOO 간의 매매계약서상 잔금청산일임)하였으며, 같은 날 OOO에게 소유권이전등기 접수가 완료된 점으로 보아 청구인의 미등기 전매라고 판단된다. (나) OOO장의 후취득자 OOO에 대한 양도소득세 종결보고서(2011년 4월)의 주요 내용은 아래와 같다.

1. 양도가액OOO은 후소유자 OOO에게 부동산 거래사실 확인요청하여 확인한바, 동일금액으로 회신하였고 금융증빙도 제시되었다.

2. 취득가액OOO과 관련한 계약서는 쌍방계약서로 전소유자 OOO을 대리하여 청구인이 계약서 및 대금영수증을 작성하였고, 전소유자 OOO에게 거래사실 조회한바, 청구인에게 OOO원에 양도한 매매계약서와 거래대금 중 OOO원을 청구인이 OOO의 대리인인 OOO에게 입금한 금융증빙을 제시하며 청구인의 미등기 전매라고 주장하여 청구인에게 미등기 전매에 대한 혐의를 공문으로 조회한바, 청구인은 대박부동산의 직원으로 일하면서 OOO을 대리하여 OOO에게 OOO원에 매도하는 계약서를 작성한 사실은 있으나 OOO 과는 부동산을 거래한 사실이 없다고 혐의내용을 강하게 부인하였다.

3. 위와 같이 실지거래가액이 확인되므로 OOO에 대한 양도소득세 신고에 대해 신고시인 결정한다. (다) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서(2014년 10월)의 주요 내용은 아래와 같다.

1. 쟁점토지의 후소유자 OOO는 쟁점토지를 OOO원에 취득하고, 쟁점토지의 전소유자 OOO은 OOO원에 양도한 것으로 각 관할세무서장이 확인 및 결정하였고, 쟁점토지의 미등기 전매 흐름은 OOO→청구인(미등기 전매)→OOO로 나타난다.

2. 후소유자 OOO가 제출한 매매계약서를 보면, 계약일자는 2005.6.17., 매매대금은 OOO원, 계약금은 OOO원, 잔금일자는 2005.7.15., 잔금은 OOO원, 매도인은 OOO(대리인은 청구인), 매수인은 OOO(매도인 OOO의 인장 없음, 매도인의 대리인 청구인 및 매수인 OOO 각 인장날인), 특약사항에는 ‘문서상의 문제 발생시 OOO(청구인의 개명전 이름)가 책임진다’라고 기재되어 있으며, 위 청구인의 인장은 OOO을 대리해 청구인 명의로 OOO에게 발행된 잔금OOO 영수증에 날인된 인장과 같은 것으로 나타난다.

3. OOO에 대한 양도소득세 결정 관련 매매계약서의 내용은 매도인은 OOO(인장날인), 매수인은 청구인, 매매대금 OOO, 특약사항 중 OOO의 대리인 OOO가 기재되어 있다.

4. 2005.7.27. 청구인이 OOO 명의의 계좌로 OOO원을 입금한 사실이 확인된다.

5. 청구인은 위 OOO원의 매매계약서를 알지 못하고 쟁점토지를 중개하였을뿐 미등기 전매를 하지 않았다고 주장하나, 청구인이 제시한 금융거래 내역 등에서 이를 입증할 만한 자료가 확인되지 아니하므로 청구인이 쟁점토지를 OOO으로부터 OOO원에 취득하여 등기하지 않고 OOO에게 OOO원에 양도한 것으로 결정하고 조사종결한다.

(5) 전소유자 OOO이 처분청을 상대로 한 양도소득세등 부과처분 취소 소송에 의해 처분청이 당초 과세근거로 주장한 청구인의 취득계약서OOO를 사실과 다른 것으로 본다면 청구인의 취득시기 및 취득가액 등이 불분명할 소지가 있는데, 기준시가 등에 의하여 취득가액 등을 환산하여 비교하면 아래 <표4>와 같다. <표4>

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 쟁점토지의 전소유자와 후소유자가 제시한 매매계약서에 청구인이 매수인이나 ‘문제 발생시 책임진다’라는 내용이 기재되어 있는 점, 금융자료를 통해 청구인이 쟁점토지의 매도인으로부터 받은 매매대금의 일부만 매수인 측으로 입금한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구인이 미등기전매를 한 것으로 보이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(7) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 처분청은 청구인의 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 확정하였으나, 전소유자 OOO이 OOO장을 상대로 제기한 양도소득세등 부과처분 취소 소송에서 쟁점토지를 포함한 취득가액이 OOO원이 아닌 OOO원으로 조정되어 처분청도 이에 따라 경정하였으므로 적어도 처분청이 당초 과세근거로 제시한 취득계약서를 진실한 계약서로 인정하기 어려운 점, OOO장의 OOO에 대한 과세자료 처리 복명서에서 청구인이 쟁점토지의 후소유자인 OOO에게 영수증을 작성하여 준 시기가 2005.7.15.로 나타나고 있는 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 그대로 인정하기는 불합리하다 할 것이므로 처분청이 쟁점토지의 미등기 전매 취득시기를 재조사하여 그 결과에 따라 취득가액을 환산가액으로 하여 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.