재건축사업에 제공된 쟁점부동산의 권리지분 평가액을 양도가액으로 봄이 타당함

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 OOO 대지 1,034㎡ 중 1,213분의 13.08(11.15㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO 신축(이하 “신축사업”이라 한다)을 위해 2006.7.22. 시행사인 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)과 주상복합신축시행계약을 체결하고 2007.4.6. 쟁점부동산을 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)에게 신탁하였
• 다. 나. 청구인은 2008.2.27. OOO과 “OOO호 건물 124.81 ㎡, 대지 15.05㎡(현재 101-602호, 이하 “쟁점아파트 ”라 한다)에 대한 분양계약서를 작성하고, 2011.2.14. OOO 명의로 소유권보존등기 된 쟁점아파트를 신탁재산처분에 의한 신탁에 따라 소 유권을 보전 후, 청구 인이 2011.3.7. OOO으로부터 “매매”를 원인으로 하여 쟁점아파트의 소유권을 이전받음에 따라 쟁점아파트의 대지지분 상당의 면적이 11.15㎡에서 15.05㎡로 3.09㎡ 가 증가 (이하 “증가면적”이라 한다)되었고, 쟁점아파트의 분양가액 OOO원에서 쟁점부동산 의 권리지분평가 액 OOO원을 차감한 금액 OOO원을 부담하였다. 다. 처분청은 양도소득세 조사를 실시하여 OOO 및 OOO이 시행한 신축사업은 소득세법제88조 제2항 및 같은 법 시행령 제152조에 따른 환지가 적용되는 재건축사업이 아닌건축법에 의한 부동산 개발사업으로, OOO과 청구인이 작성한 시행계약서는 OOO이 신축사업을 진행하면서 청구인을 포함하여 토지를 제공한 기존 토지주들에게 분양권을 우선 제공하고, 쟁점부동산(토지) 평가액과 쟁점아파트 분양가액과의 차액은 청구인이 지급하는 조건인바, 이는 청구인의 쟁점부동산 양도와 쟁점아파트 취득을 별개의 거래(시행계약서에는 “대물변제”로 정의하여 청구인이 토지를 제공함에 따라 받는 분양계약서의 계약면적이라고 하고 있는바, 일종의 교환거래로 볼 수도 있음)에 해당한다고 보아 쟁점부동산의 양도소득을 산출(양도 가액은 권리지분평가금액 OOO원, 취득가액은 환산가액 OOO원)하여 2015.6.4. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2015.9.1. 심판청구를 제기하였

• 가. 청구인 주장 청구인의 재건 축사업은 중앙상가아파트의 토지소유자, 사업위탁자인 OOO과 시행자가 아닌 동등한 토지 소유자의 지위로 재건축사업을 진행한 “지주공동개발방식” 으로, 기존 에 체결한 ‘시행계약서’에 대해 이를 합의해제하고 개발결과에 따른 이익 분배 등에 관한 내용의 일부만 차용하였을 뿐, 전혀 새로운 내용의 ‘지주공동개발계약’을 체결 하여 신탁회사에 쟁점부동산을 신탁한 후, 시공사로 OOO주식회사(이하 “OOO”이라 한다)를 선정하여

아파트를 건설한 임의 재건축사업이며, 이 건의 경우 청구인이 종래 소유하고 있던 쟁점부동산을 사업에 제공하고 그 대가로 쟁점아파트를 취득하는 건축업으로서 감소된 대지면적만이 양도소득세 과세대상이다. 쟁점부동산은 신탁회사 에 신탁되었다가 일부 토지지분이 청 구 인에게 환원되었고, 감소된 대지면적은 시공사인 OOO을 거쳐 제3의 수분양 자에게 이전되었으며, 감소된 대지면적의 양수인은 OOO임에도 처분청이 합의해제된 시행계약서를 근거로 쟁점부동산 이 OOO에 양도된 것으로 판단하였는바, 이는 쟁점부동산의 양수인을 잘못 파악한 것으로 조세심판원의 선결정(조심 2001서2075, 2011.9.1.)에서도 임의 재건축사업의 결과로 양도된 토지부분의 가액을 “납세자가 토지를 제공함으로써 면하게 된 공사대금 상당액”을 양도가액으로 판단하여 당사 자 간에 임의로 평가한 금액이 아닌 토지를 제공함으로써 얻게 된 객관적인 이익 상당액을 당사자 사이의 진정한 양도가액으로 판단하였는바, 처분청이 산정한 쟁점부동산의 권리지분평가액 OOO원 을 실질적인 양도가액으로 삼기에는 부적절하므로 쟁점아파트에 투입된 공사대금으로 추산되는 금액 OOO원에 대하여는 청구인이 이 건 재건축사업으로 인해 종래 소유하던 쟁점부동산 중 일부가 줄어든 대가로 위 공사대금이 감액된 것이므로 쟁점부동산의 양도가액은 OOO 원이다. 따라서, 청구인이 얻은 이익은 쟁점아파트 건축에 투입된 공사비 상당액과 현금 청산액의 합계액이며, 처분청은 단순히 계약서상에 당사자가 대략적으로 합의하여 기재한 금액만을 참고하여 과세처분을 하였는바, 과세편의를 위하여 그 실질에 대한 판단을 게을리한 위법이 있고, 대지의 감소면적만 양도되었음에도 쟁점부동산 전부가 양도되었다고 보아 과세한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 조세심판원 선결정례(조심 2011서2075, 2011.9.1.)에 따라 쟁점부동산 전부가 아닌 일부(재건축 후 감소한 대지의 면적)만이 양도된 것으로 보아야 한다고 주장하나, 위 선결정례에서 종전주택의 소유자 8명과 시공사가 시행사로서 20세대 미만의 재건축사업을 추진하여 종전주택의 소유자가 소유권보전을 원인으로 신축주택을 취득한 반면, 청구인은 OOO이 신축한 주상복합아파트의 일부인 쟁점아파트를 매매를 원인으로 취득하고 그 분양대금을 쟁점부동산으로 대물변제한 것으로서 과세요건사실이 달라 원용할 수 없다. 청구인은 위와 같은 방식의 사업시행계약을 합의해제하고 부동산 개발사업의 결과에 따른 이익 분배 등에 관한 내용의 일부만 차용하여 새로이 지주공동개발계약을 체결하였다고 주장하나, 이에 대한 어떠한 입증자료도 제시된 바 없을 뿐만 아니라 사업시행의 이익과 손실을 공유한 사실도 확인되지 아니하므로 토지 소유자들의 공동사업에 의한 임의재건축으로 사업시행을 하였다는 청구주장은 신빙성이 없다. 이 건 신축사업의 시행계약서상 기존의 토지 소유자들의 권리지분평가금액을 신축하는 OOO(30평형대)의 평당 평균분양가 환산가액에 기존의 토지 소유자의 토지 면적 1평당 4.64를 곱하여 산정하고 이를 분양대금에서 차감하기로 약정하였으며, 청구인이 동 약정에 따라 그 차액을 지급하고 쟁점아파트의 지분을 취득한 사실이 확인되므로, 청구인이 쟁점부동산의 전부를 대물변제로 양도한 것으로 보고 그 양 도가액을 쟁점아파트의 분양대금과 상계한 권리지분평가액 OOO으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 재건축사업에 제공된 쟁점부동산 의 권리지분 평가액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

(1) 소득세법 제88조(양도의 정의) ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.

② 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지(替費地)로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. (2) 소득세법 시행령 제152조(환지 등의 정의) ① 법 제88조 제2항에서 "환지처분"이라 함은 도시개발법에 의한 도시개발사업, 농어촌정비법에 의한 농업생산기반 정비사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할·합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다. 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 심판청구서 및 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실들이 나타난다. (가) 청구인은 OOO과 사업시행계약을 체결한 후 합의해제하였고 OOO은 재건축사업에 토지를 제공한 다른 지주들과 같이 ‘지주공동개발계약’을 체결하였다고 하나, 합의해제 또는 지주공동개발계약과 관련된 자료는 제출되지 않았다. (나) 청구인은 OOO을 지주공동개발방식에 의한 임의 재건축이라고 하였으나, 지주공동사업은 토지주(시행사)와 시공사가 이익과 손실을 공유하면서 개발하는 방식으로 시공사인 OOO과 청구인 간에 이익과 손실을 공유한다는 사실을 확인할 수 있는 증빙 등이 제시되지 않았고, 청구인과 OOO이 작성한 시행계약서에서 토지 제공에 따라 받게 되는 분양권의 면적에 30평형대 아파트의 3.3㎡당 평균 분양환산가액을 곱한 금액을 대물변제금액(시행계약서 제2조와 제3조)으로 하고, 분양가액에서 대물변제 금액을 차감한 금액을 부담금(시행계약서 제4조)으로 하였으며, 대물변제금액이 분양계약서에서 권리지분평가금액이란 명목으로 분양가액과 상계되었는바, 쟁점부동산이 쟁점아파트의 분양가액으로 대물변제된 것으로 나타난다. (다) 쟁점아파트의 분양계약서(OOO 공급계약)에 매도인은 OOO으로, 청구인은 매수인으로 되어 있으며 분양가OOO, 토지지분평가금액OOO, 부담금OOO이 기재되어 있고, 계약금 및 중도금은 없으며 잔금은 위 부담금과 동일한 금액으로 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 토지 전부가 아닌 일부(감소면적)만이 양도되었고, 청구인과 OOO 간의 시행계약이 합의해제되고 OOO이 청구인 등과 동등한 토지 소유자의 지위에서 지주공동사업 형태로 이 건 재건축사업을 진행하였다고 주장하나, 동 시행계약을 합의해제하고 OOO이 지주공동사업 형태로 재건축사업을 진행한 사실이 나타나지 않는바, 이 건 재건축사업은 소득세법제88조 제2항 및 같은 법 시행령 제152조에 따른 환지처분에 의하여 양도로 보지 않을 수 있는 경우에 해당하지 않는 임의의 재건축사업으로, 시행계약서상 청구인은 쟁점부동산을 제공하는 대가로

아 파트의 분양권을 취득하기로 계약하면서 분양권의 대물변제면적에 30평형대 아 파트의 3.3㎡당 평균 분양환산가액을 곱한 금액을 대물변제금액으로 하여 분양가액에서 차감하기로 약정하였으며 쟁점아파트 분양계약시 동 대물변제금액을 권리지분평가금액으로 분양가액에서 차감하여 부담금을 산출하였고, 쟁점아파트의 등기사항전부증명서에 신탁재산처분에 의한 신탁을 원인으로 2011.2.14. OOO이 쟁점아파트의 소유권보존등기를 한 후 청구인이 2011.3.7. OOO으로부터 매매를 원인으로 쟁점아파트의 소유권을 이전받은 점 등에 비추어 쟁점부동산의 권리지분평가금액을 양도가액으로 하여 청구인 에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.