체납액 법정기일이 확정일자보다 앞서는 경우 공매대금 배분에 있어 우선권 있음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO(이하 “전소유자”라 한다) 소유의 OOO(이하 “임차부동산”이라 한다)에서 “OOO”(이하 “쟁점고시원”이라 한다)이라는 상호로 고시원을 계속사업 중인 개인사업자로, 전소유자로부터 임차보증금 OOO원(이하 “쟁점보증금”이라 한다)에 OOO까지 임차부동산을 임차(이하 “쟁점임대차계약”이라 한다)하는 것으로 하여 OOO 사업자등록을 하였다.
• 나. 전소유자는 OOO 임차부동산을 비롯한 OOO 토지와 건물 전부(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO(이하 “체납법인”이라 한다)에 매매를 원인으로 하여 소유권을 이전하였고, 청구인은 같은 날인 OOO 처분청으로부터 전소유자를 임대인으로 한 위 임대차계약서에 확정일자를 부여받았으며, OOO 체납법인으로부터 OOO까지 임차부동산을 임차하는 것으로 하여 사업자등록정정신고를 하였다.
• 다. 처분청은 체납법인의 체납액(법정기일은 OOO이다)에 대한 체납처분으로 OOO 쟁점부동산을 압류한 후 OOO에 공매의뢰(공매의뢰 당시 체납액 OOO원)하였으며, OOO는 쟁점부동산을 공매처분한 후 OOO 청구인을 제외한 6명의 선순위채권자에게 공매대금을 배분하였으나, 청구인은 배분 후 금액 부족으로 쟁점보증금 상당을 배분받지 못하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 OOO 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 OOO 사업자등록을 하였으므로 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 에 따라 OOO부터 제3자에 대해 임차권의 효력이 생긴다 할 것이고, 같은 법 제5조 제2항에서 “제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다”고 규정하고 있는바, 청구인은 OOO에 처분청으로부터 확정일자를 받았고, 쟁점부동산의 체납법인에 대한 소유권이전등기는 OOO 오후에 이루어진 것으로 알고 있으므로, 쟁점부동산에 대한 처분청의 압류일OOO 이전에 임대차의 확정일자를 먼저 받은 청구인에게 처분청보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 쟁점부동산의 양수인인 체납법인이 국세 등의 체납세액이 있을 경우 그 법정기일과 청구인의 임차보증금 채권을 비교하여 우선순위를 따지는 것은 선량한 국민의 재산권을 부당하게 침해하는 것일 뿐 아니라 상가건물 임대차보호법의 법적안정성과 예측가능성 보장에도 반한다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항 에서 “임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 규정하고 있는바, 여기서 지위의 승계란 양도자가 임차인 등의 채무자에게 가지고 있는 채무의 상태를 그대로 승계하는 것을 의미한다고 보아야 하므로, 체납세액이 있는 자인 양수인이 부동산을 양수하였더라도 양도인 소유당시부터 그 부동산에 기 설정되었거나 성립된 채무는 그 부동산의 매수일 현재 납부하지 못한 양수인의 체납세액보다 우선하여 배분하여야 할 것이다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 양수인인 체납법인의 체납액에 대한 법정기일은 OOO로서 청구인의 임차권 확정일자일인 OOO보다 앞서므로 공매대금 분배에 있어 우선권이 있다. 청구인은 자신의 임차보증금이 양수인의 체납세액보다 우선하여야 한다고 주장하나, 청구주장의 임차보증금이 실제 존재하는 채권인지 또는 실제 존재하는 채권이라 하더라도 잔존하는 채권액이 얼마인지 불명확하며, 가사, 명확히 채권잔액이 확인된다 하더라도 국세 등 체납액의 법정기일과 임차권의 확정일자를 비교하여 우선순위를 정하는 것이므로 청구주장은 이유 없다.

• 가. 쟁 점 체납법인의 체납세액이 쟁점보증금보다 공매대금 배분 순위가 앞선 것으로 보아 공매대금으로 쟁점보증금을 변제하지 아니한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 국세기본법 제35조 【국세의 우선】

① 국세·가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다.

1. 지방세나 공과금의 체납처분을 할 때 그 체납처분금액 중에서 국세·가산금 또는 체납처분비를 징수하는 경우의 그 지방세나 공과금의 체납처분비

2. 강제집행·경매 또는 파산 절차에 따라 재산을 매각할 때 그 매각금액 중에서 국세·가산금 또는 체납처분비를 징수하는 경우의 그 강제집행, 경매 또는 파산 절차에 든 비용

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기일(이하 "법정기일"이라 한다) 전에 전세권, 질권 또는 저당권 설정을 등기하거나 등록한 사실이 대통령령으로 정하는 바에 따라 증명되는 재산을 매각할 때 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금(그 재산에 대하여 부과된 국세와 가산금은 제외한다)을 징수하는 경우의 그 전세권, 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권

• 가. 과세표준과 세액의 신고에 따라 납세의무가 확정되는 국세(중간예납하는 법인세와 예정신고납부하는 부가가치세를 포함한다)의 경우 신고한 해당 세액에 대해서는 그 신고일
• 나. 과세표준과 세액을 정부가 결정·경정 또는 수시부과 결정을 하는 경우 고지한 해당 세액에 대해서는 그 납세고지서의 발송일
• 다. 원천징수의무자나 납세조합으로부터 징수하는 국세와 인지세의 경우에는 가목 및 나목에도 불구하고 그 납세의무의 확정일
• 라. 제2차 납세의무자(보증인을 포함한다)의 재산에서 국세를 징수하는 경우에는 국세징수법 제12조 에 따른 납부통지서의 발송일
• 마. 양도담보재산에서 국세를 징수하는 경우에는 국세징수법 제13조 에 따른 납부통지서의 발송일
• 바. 국세징수법 제24조 제2항 에 따라 납세자의 재산을 압류한 경우에 그 압류와 관련하여 확정된 세액에 대해서는 가목부터 마목까지의 규정에도 불구하고 그 압류등기일 또는 등록일 (2) 국세징수법 제61조 【공매】

⑤ 세무서장은 압류한 재산의 공매에 전문 지식이 필요하거나 그 밖에 특수한 사정이 있어 직접 공매하기에 적당하지 아니하다고 인정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률에 따라 설립된 한국자산관리공사(이하 "한국자산관리공사"라 한다)로 하여금 공매를 대행하게 할 수 있으며 이 경우의 공매는 세무서장이 한 것으로 본다. (3) 상가건물 임대차보호법 제2조 【적용범위】① 이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. 제3조 【대항력 등】① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 제5조[보증금의 회수] ② 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. (4) 지방세 기본법 제99조 【지방세의 우선 징수】

① 지방자치단체의 징수금은 다른 공과금과 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금과 그 밖의 채권에 대해서는 우선하지 아니한다.

1. 국세 또는 공과금의 체납처분 시 그 체납처분 금액 중에서 지방자치단체의 징수금을 징수하는 경우의 그 국세 또는 공과금의 체납처분비

2. 강제집행·경매 또는 파산절차에 따른 재산의 매각에서 그 매각금액 중 지방자치단체의 징수금을 징수하는 경우의 해당 강제집행·경매 또는 파산절차에 든 비용

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기일(이하 "법정기일"이라 한다) 전에 전세권·질권·저당권의 설정을 등기·등록한 사실 또는 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항 에 따른 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 사실이 대통령령으로 정하는 바에 따라 증명되는 재산의 매각에서 그 매각금액 중 지방세와 가산금(그 재산에 대하여 부과된 지방세와 가산금은 제외한다)을 징수하는 경우의 그 전세권·질권·저당권에 따라 담보된 채권, 등기 또는 확정일자를 갖춘 임대차계약증서상의 보증금

• 가. 과세표준과 세액의 신고에 의하여 납세의무가 확정되는 지방세의 경우 신고한 해당 세액에 대하여는 그 신고일
• 나. 과세표준과 세액을 지방자치단체가 결정·경정 또는 수시부과결정하는 경우에 고지한 해당 세액에 대하여는 그 납세고지서의 발송일
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 주장하는 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인은 청구인이 소유한 OOO 소재 아파트를 담보로 OOO으로부터 OOO원을 대출받아, OOO(청구인의 동생이자 체납법인의 대표이사이다)에게 OOO원 합계 OOO원을 대여하였다. (나) 청구인은 위 대여금 OOO원을 상환받지 못한 상태에서 OOO의 처인 전소유자가 소유한 임차부동산에서 쟁점고시원의 영업을 할 목적으로, OOO 전소유자와 임차보증금 OOO원(쟁점보증금)의 부동산전세계약(임대차계약)을 체결하였고, 임차보증금은 OOO에게 위와 같이 빌려준 돈으로 대체하기로 하였으며, 청구인은 OOO 임대차계약과 동시에 사업자등록을 하고자 하였으나, 개정된 소방법상 고시원은 화재 예방을 위한 안전시설을 갖추어야 영업을 할 수 있는데 이러한 시설이 미비함에 따라, OOO에 고시원 소방설비 공사를 도급금액 OOO원에 도급하였고, OOO는 쟁점고시원에 대해 OOO 기간 동안 공사를 진행하였으며, 청구인은 OOO소방서장에게 소방설비신고를 하였다. (다) 청구인은 OOO 임차부동산을 사업장소재지로 하여 처분청에 쟁점고시원의 사업자등록을 하였고, OOO 임차부동산의 전세계약서에 확정일자를 받았으며, 전소유자는 같은 날인 OOO 임차부동산을 비롯한 쟁점부동산을 체납법인에게 OOO자 매매를 원인으로 하여 소유권 이전등기를 경료하였다. (라) 처분청은 체납법인이 체납하였다는 이유로 OOO 쟁점부동산을 압류한 후 OOO에 공매를 의뢰하였고, OOO는 공매절차를 진행하여 OOO 공매대금을 배분하였는바, 체납법인의 국세 체납액이 청구인의 임차보증금채권보다 우선순위로 배분되었다. 쟁점토지 등기부내용에 의하면, 청구인이 쟁점①토지를 1971.11.17. 소유권보전으로 취득하여 2006.11.20. 신탁을 등기원인으로 주식회사 OOO에게 소유권을 이전하였고, 2007.9.5. 신탁재산이 청구인에게 귀속되었다가 2007.9.17. 주식회사 OOO에 다시 신탁등기된 것으로 나타난다. 또한, 청구인이 쟁점②토지를 1971.11.17. 소유권보전으로 취득하여 2007.9.17. 신탁을 등기원인으로 주식회사 OOO에게 소유권을 이전한 것으로 나타난다.

(2) OOO의 배분계산서OOO를 보면, 체납자는 체납법인, 배분할 매각대금의 총액은 OOO원, 매각대금 예치이자는 OOO원, 배분할 금액은 OOO원, 매각재산은 쟁점부동산, 압류에 관계되는 국세의 금액은 OOO원으로 나타나고, 채권자 내역은 <표1>, 배분순위 및 금액은 <표2>와 같다. <표1> OOO의 배분계산서상 채권자 내역

(3) 임차부동산에 대한 부동산전세계약서의 내용에 대하여 보면, OOO자는 임대인은 전소유자, 임차인은 청구인, 임대차기간은 OOO, 임차보증금은 OOO원, 특약사항은 현 시설물 상태 계약이고, 임차부동산의 고시원 시설을 청구인이 인수하며, 임차보증금(쟁점보증금)은 전소유자 또는 OOO의 계좌로 입금하는 것으로 되어 있고, OOO자는 임대인은 체납법인, 임차인은 청구인, 임대차기간은 OOO, 임차보증금은 OOO원, 특약사항은 현 시설물 상태 계약이고, 임차보증금의 고시원 시설을 청구인이 인수하며, 쟁점부동산 매매에 따른 임대차 승계 계약이라고 되어 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 쟁점부동산의 양수인인 체납법인의 체납액에 대한 법정기일은 OOO로서 청구인의 전세계약서상 확정일자일인 OOO보다 앞서므로 공매대금 분배에 있어 우선권이 있는 점, 청구인은 당초 쟁점부동산의 전소유자인 OOO부터 임차부동산을 임대하였고, 전소유자는 OOO 자신의 배우자이자 청구인의 동생인 OOO이 대표이사로 있는 체납법인에게 쟁점부동산의 소유권을 OOO 매매를 원인으로 하여 이전하였으며, 청구인은 위 소유권이전일과 같은 날에 쟁점임차권의 전세계약서상에 확정일자를 받았는바, 청구인은 쟁점부동산의 소유권이 전소유자로부터 체납법인에 이전된다는 사실을 알고 그 소유권이전일과 같은 날 확정일자를 받았을 가능성이 상당한 점, 청구인은 임차보증금에 관하여 청구인이 OOO에게 대여한 금원으로 갈음하였다고 주장하나, 청구인과 당초 임대인인 쟁점부동산의 전소유자 및 후소유자인 체납법인의 대표이사 OOO이 가족 관계에 있고, 관련 증빙이 불충분하여 청구주장의 임차보증금이 실제 존재하는 채권인지 및 그 채권의 액수가 불분명한 점, 청구인은 최우선변제권을 가지는 소액임차인에 해당하지 아니하는 점 등에 비추어 OOO가 청구인을 제외한 6명의 선순위채권자에게 공매대금을 배분한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.