취득가액이 분명하지 않은 경우 환산가액으로 계산한 처분청의 과세는 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.4.9. OOO 토지 1,779㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 880,000천원에 취득하고 2004.12.17. 쟁점토지에 4층 건물 2,186.27㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축하여 ‘OOO사우나’라는 상호로 사업을 개시하였으나, 쟁점건물의 공사비 일부를 지급하지 못함에 따라, 청구인은 쟁점건물을 시공한 OOO건설의 대표자 OOO의 배우자인 OOO과 공동사업을 하기로 하고, OOO이 청구인이 미지급한 공사대금(이하 “쟁점대위변제액”이라 한다)을 대위변제하며 청구인의 채무액 1,050,000천원을 인수하는 조건으로 2005.1.19. 쟁점토지 및 쟁점건물의 2분의 1 지분(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO에게 소유권이전하였다
• 나. 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 쟁점대위변제액을 포함하지 아니하고 승계된 채무액 1,050,000천원으로, 취득가액을 990,000천원(쟁점토지 매액가액 880,000천원과 쟁점건물 공사비 1,100,000천원의 합계액의 2분의 1)으로 하여 양도소득세를 신고하였다
• 다. 처분청은 2014년 9월 청구인의 양도소득세를 조사한 결과, 쟁점대위변제액을 1,000,000천원으로 보아 이를 가산하여 양도가액을 2,050,000천원으로, 공사비에서 부가가치세를 차감하는 등 취득가액을 971,428천원으로 산정하여 2014.12.8. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 1,034,491,010원을 경정,고지하였다가, 청구인이 2015.2.23. 제기한 이의신청에서 재조사 결정됨에 따라 양도가액을 종전과 같이, 취득가액을 1,450,900천원(쟁점건물 취득가액을 환산가액으로 적용)으로 하여 2015.7.16. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 471,154,490원을 감액경정하였다
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2015.8.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 처분청은 OOO건설의 대표자 OOO의 진술에 따라 쟁점대위변제액을 1,000,000천원으로 보아 양도가액을 가산하였고, 당초 처분시 쟁점건물의 취득가액을 양도소득세 신고시 제출한 쟁점건물 공사계약서(이하 “쟁점계약서①”이라 한다)의 도급금액 1,100,000천원으로 산정하였으며, 재조사결정에 따라 쟁점건물의 취득가액을 확인할 수 없는 것으로 판단하여 환산가액을 적용하였으나, (가) 도급금액 1,100,000천원의 쟁점계약서①은 OOO건설의 요청에 따라 작성한 이른바 다운계약서이고, 청구인이 제출한 도급금액 3,142,000천원의 공사계약서(이하 “쟁점계약서②”이라 한다)가 실제 계약서이므로 이를 근거로 쟁점건물의 취득가액을 산정하여야 한다 (나) 쟁점건물의 신축 후에 하자보수 등의 다툼으로 공사대금이 확정되지 아니하여 청구인이 미지급한 공사대금 역시 미확정된 것이므로 양수자 김춘옥의 쟁점대위변제액은 불분명하고 재조사한 결과 처분청도 쟁점계약서①,②를 인정할 수 없어 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 추계하였는바, 쟁점건물의 총공사대금을 알 수 없음에도 쟁점대위변제액을 1,000,000천원으로 인정한 것은 모순이므로 그와 같이 보아 양도가액을 산정한 이 건 처분은 부당하다

(2) 처분청은 청구인의 2005년 귀속 양도소득세에 대하여 부과제척기간 10년을 적용하였는바, 청구인은 쟁점부동산 양도가액이 확정되지 아니하여 부득이하게 과소하게 신고하였을 뿐이고 조세의 부과,징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 부정한 행위를 적극적으로 한 바가 없으므로 사기 기타 부정한 조세포탈행위로 보아 부과 제척기간 10년을 적용한 것은 부당하다

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인이 주장하는 쟁점건물의 취득가액을 입증할 만한 객관적 증빙이 제출되지 아니하여 이를 확인할 수 없고, 청구인은 양도가액이 확정되지 아니한 거래라고 주장하나, 쟁점대위변제액이 확인되므로 이 건 처분은 정당하다 (가) 청구인은 도급금액 3,142,000천원의 쟁점계약서②가 실제 계약서라 주장하면서 OOO건설에게 17억원을, 공사 관련인 OOO 외 2명에게 467백만원을 지급하였다는 금융거래증빙을 제출하였으나, 재조사한 결과 17억원 중 총 8억5천만원이 청구인의 계좌로 재입금된 사실이 확인되었고 나머지 8억5천만원 및 467백만원이 실제공사비로 지급되었는지가 불분명한 점, 청구인이 이중계약서를 작성한 점 등에 비추어 쟁점계약서②를 인정하여야 한다는 청구주장이 이유없다 (나) 조사 당시인 2014.9.28. 작성된 확인서에 따르면, 청구인이 쟁점대위변제액이 1,000,000천원이라고 진술하였고, 시공사인 OOO건설의 대표자인 OOO도 같은 내용으로 진술한 만큼, 그렇지 아니하다는 청구주장은 받아들이기 어렵다

(2) 청구인은 쟁점대위변제액이 양도가액에 포함됨을 알고 있었음에도 이를 누락하며 양도가액을 1,050,000천원으로 하는 쟁점부동산 매매계약서를 별도로 작성하여 신고하였는바, 이 건과 같이 이중계약서를 작성한 것은 사기 기타 부정한 행위로 국세를 포탈한 경우에 해당하므로 부과제척기간을 10년으로 한 이 건 처분은 정당하다

• 가. 쟁점

① 청구인의 채무 대위변제금액이 1,000,000천원으로 쟁점부동산의 양도가액에 포함될 수 있는지 여부

② 쟁점건물의 취득가액이 3,142,000천원이라는 청구주장의 당부

③ 양도소득세에 대하여 국세부과제척기간 10년을 적용하여 과세한 처분의 당부

• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 ① 법 제88조 제1항 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.

법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 따라 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액

상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액 제163조【양도자산의 필요경비】 ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 및 각 호 생략) (3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(후단 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

2. 당해 재산(중략)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서 및 각 목 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 OOO은 쟁점부동산을 1,050,000천원에 양도한다는 내용의 포괄 양도,양수계약서(2005.1.18.), 매매계약서(2005.1.17.) 및 부동산 거래사실 확인서를 작성한 것으로 심리자료에 나타난다

(2) 쟁점토지 및 쟁점건물을 취득하여 그 중 2분의 1 지분인 쟁점부동산을 양도한 내역은 아래와 같이 심리자료에 나타난다

(3) 청구인이 쟁점부동산의 양도소득세 신고시 첨부한 쟁점건물 공사계약서(쟁점계약서①)를 보면 도급금액이 1,100,000천원(부가가치세 포함)이고, 심판청구에서 제출한 쟁점건물 공사계약서(쟁점계약서②)를 보면 도급금액이 3,142,000천원(부가가치세 포함)이며, 도급금액 외에 작성일자 등 주요 내용은 동일한 것으로 나타난다

(4) 청구인은 OOO과 체결한 매매계약서에 따라 쟁점부동산의 양도가액을 1,050,000천원으로, 쟁점계약서①상의 쟁점건물 도급금액으로 쟁점부동산의 취득가액을 990,000천원으로 계산하여 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 쟁점대위변제액을 1,000,000천원으로 보아 양도가액에 가산하며 쟁점계약서①상의 도급금액에서 일부 사항을 반영해서 쟁점건물의 취득가액을 산정하여 아래와 같이 양도소득세를 과세한 사실이 신고서, 결의서 등에 나타난다

(5) 청구인이 이에 불복하여 이의신청시 쟁점계약서②가 실제 계약서라고 주장하면서 OOO건설 등에 송금된 2,167,000천원의 금융거래증빙을 제출하자, 그 금액이 공사대금인지 여부를 재조사하라고 결정함에 따라 처분청이 재조사한 결과, OOO건설 계자에 입금된 금액 1,700,000천원 중 청구인 계좌로 재입금된 850,000천원이 확인되어 쟁점계약서②를 인정하지 아니하고, 쟁점건물의 규모를 볼 때 1,100,000천원의 도급금액(쟁점계약서①)으로 신축하기는 어렵다고 판단하여 쟁점대위변제액을 1,000,000천원으로 보아 양도가액은 종전대로 하고, 쟁점계약서① 및 쟁점계약서②를 모두 인정할 수 없어 쟁점건물의 취득가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 환산가액을 적용하는 등 하여 아래와 같이 양도소득세 473,154천원을 감액경정한 사실이 결의서 드의 심리자료에 나타난다

(6) 쟁점부동산의 양도에 대한 처분청의 조사과정에서 청구인이 제출한 확인서의 주요 내용은 다음과 같다

(7) 처분청의 조사과정에서 작성된 OOO건설의 대표자 OOO의 문답서에 따르면, 쟁점건물의 총예상공사비는 30억원 정도로 시공사가 책임지는 금액은 10억원이고 나머지는 청구인이 시공을 책임지며 드급금액 1,100,000천원의 쟁점계약서①가 실제 계약서이고 도급금액 3,142,000천원의 쟁점계약서②는 청구인이 농협에 제출한다고 하여 작성한 것이며, 배우자 OOO이 담보대출금 1,0580,000천원을 부담하고 추가로 1,000,000천원을 투자하여 미지급된 건축대금을 대신 변제하여 주는 방식으로 찜질방을 동업하게 되었다고 답변하였다

(8) 청구인은 본인이 쟁점건물 공사 중 20억원 상당을 직접 시공하였다는 최달순의 진술은 거짓이고, 도급금액 1,100,000천원의 쟁점계약서①은 OOO건설이 법인세 및 부가가치세를 탈세하기 위한 것이며, 쟁점계약서②가 실제 계약서라고 주장하면서, OOO건설 및 공사 관계자에게 지급한 2,167,000천원의 금융거래증빙, 시설자금대출청구내역, 등기부등본, 쟁점건물 공사 관련 증빙 등을 제출하였고, OOO건설의 기성검사 및 공사감리보고서에는 쟁점건물의 공사도급금액이 3,142,000천원으로 기재되어 있다

(9) 청구인은 쟁점계약서①을 첨부한 당초 양도소득세 신고는 청구인이 한 것이 아니라 OOO건설의 세무대리인이 한 것이며 청구인이 날인하지 아니하여 무신고에 해당한다고 주장하면서 관련 신고서를 제출하였다

(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 확인서가 작성자의 의사에 반하여 강제로 작성되었거나 또는 그 내용의 미비 등으로 인하여 구체적인 사실에 대한 입증자료로 삼기 어렵다는 등이 특별한 사정이 없는 한 그 증거가치는 쉽게 부인할 수 없는 것인바, 청구인이 조사과정에서 쟁점대위변제액이 1,000,000천원이라는 내용의 확인서를 제출하였고, 이는 OOO건설의 대표자 OOO의 답변과 일치하며, 당사자인 청구인이 쟁점대위변제액을 모른다는 주장은 신빙성이 없고, 쟁점대위변제액이 1,000,000천원이 아니라는 주장을 입증할 근거를 제시하지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점대위변제액을 1,000,000천원으로 보아 양도가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다

(11) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 도급금액이 3,142,000천원인 쟁점계약서②가 실제 계약서라고 주장하나, 청구인이 작성한 계약서가 2개 존재하고, 청구인이 OOO건설등에 지급한 2,167,000천원 중 850,000천원이 청구인에게 재입금된 것으로 조사되었으며, 미지급된 쟁점대위변제액 1,000,000천원을 차감하여도 청구인이 주장하는 도급금액 3,142,000천원 중 나머지 825,000천원 상당은 지출 근거가 없고, 청구인이 제시한 자료만으로는 쟁점계약서①과 쟁점계약서② 중 어떤 것이 진정한 것인지를 구분하기 어려우므로 처분청이 쟁점건물의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다

(12) 마지막으로, 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인은 사기 기타 부정한 행위 등의 조세포달행위로 보아 국세부과제척기간 10년을 적용한 것은 부당하다고 주장하나, 청구인은 쟁점대위변제액이 있음에도 이를 누락하여 허위로 쟁점부동산 매매계약서를 작성하여 신고하였고, 쟁점건물 공사대금에 대하여 이중계약서를 작성하였는바, 이는 국세기본법제26조의2 제1항 제1호에서 규정하는 사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당하므로 국세부과제척기간 10년을 적용하여 양도소득세를 과세한 이건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.