[요지] 2001.1.1.이후 취득하여 임대한 주택은 양도소득세 감면대상인 장기임대주택에 해당하지 않은 것으로 봄이 타당한점,쟁점주택 양도시점을 기준으로 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 주택이 *호에 불과한 점 등에 비추어쟁점주택을 장기임대주택 감면대상에 해당하지 아니한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[요지] 2001.1.1.이후 취득하여 임대한 주택은 양도소득세 감면대상인 장기임대주택에 해당하지 않은 것으로 봄이 타당한점,쟁점주택 양도시점을 기준으로 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 주택이 *호에 불과한 점 등에 비추어쟁점주택을 장기임대주택 감면대상에 해당하지 아니한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 쟁점주택을 1997.8.15. 취득하여 2014.10.28. 양도함에 따라 OOO년을 임대하였고, OOO호 이상 계속하여 국민주택을 임대하였으므로 장기임대주택 감면요건을 충족하였다. 즉, 청구인 보유 임대주택의 면적이 모두 OOO㎡∼OOO㎡로 국민주택규모 요건을 충족하였고, 1993.3.6.∼1996.6.10. 기간 동안 신축되어 1986.1.1.∼2000.12.31. 기간 동안의 신축주택 요건을 충족하였으며, 1998.11.5.부터 OOO호를 임대하기 시작하여 쟁점주택 양도시점인2014.10.28.까지 계속하여 OOO호 이상을 임대함에 따라 2000.12.31. 이전에OOO호 이상 임대를 개시하여 OOO년 이상 임대한 주택요건을 모두 충족하였다. 따라서, 청구인은 조세특례제한법 제97조 및 같은 법 시행령 제97조에 따른 장기임대주택요건, 즉, 주택을 OOO호 이상 임대하는 거주자에 해당하고, 1986.1.1.∼2000.12.31. 기간 동안 신축된 주택으로서 국민주택에 해당하며, 2000.12.31. 이전에 OOO호 이상 임대를 개시하여 OOO년 이상 임대한 주택 요건을 충족하므로 쟁점주택은 양도소득세 감면요건을 충족하였다.
(2) 2000.12.31. 현재 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 동안 신축된국민주택을 OOO호 이상 임대하고 있으면 족하고, 임대기간을 계산함에 있어서 임대주택 중 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지 기간 동안 신축된 국민주택 수를 계산하여 OOO호 이상 임대한 기간만 임대기간으로 계산하면 되는 것이지, 그 주택의 취득일이 2000.12.31. 이전일 필요는 없다. 따라서, 처분청에서 2001.3.15. 취득한 OOO의 임대기간 계산시 적용을 배제한 것은취득시기가 2000.12.31. 이후이기 때문인데, 임대기간 적용대상 임대주택여부 판단은 취득시기가 2000.12.31. 이전·이후가 아니라 그 주택이 1986.1.1.부터 2000.12.31. 기간 동안 신축된 국민주택에 해당하는지를 기준으로 판단함이 타당하므로 쟁점주택에 대한 양도소득세 감면을 배제한 처분은 취소되어야 한다.
(1) 쟁점주택을 양도한 시점에 쟁점주택, OOO, 같은 OOO, OOO 총 OOO호만 임대 중이었으므로 조세특례제한법 제97조에 따른 장기임대주택 요건 중 OOO호 이상의 임대주택을 임대해야 한다는 요건을 충족하지 못하였다.조세특례제한법 제97조에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정은 거주자가 2000.12.31. 이전에 OOO호 이상 임대를 개시하여 OOO년이상 임대한 후에 양도하는 당해 임대주택이 감면대상이 된다고 규정하여OOO호의 주택 전부를 감면대상으로 하고 있어 명백한 혜택이 예상되므로 엄격한 해석이 우선되어야 할 것이다.
(2) 청구인은 1997년 처음 주택 임대를 개시하여 총 OOO호의 임대주택을운영해왔다. 그 중 OOO호의 경우 조세특례제한법 제97조에 따른 OOO호 이상 임대주택 요건에 부합하였으나, 2002년에 OOO 및OOO를 OOO년 이상 임대조건을 충족하지 못하고 양도하면서조세특례제한법 제97조에 따른 OOO호 주택의 임대 요건을 채우지 못하게되었다. 조세특례제한법 제97조 제1항의 장기임대주택에대한 양도소득세 감면규정에서 ‘장기임대주택의 감면요건’으로 다음 3가지를 모두충족하여야 한다고 정하고 있는데, 첫째, 임대사업자는 임대주택을 5호이상 임대하는 거주자이어야 하고, 둘째, 임대사업용 주택의 건축시기 및 규모는 1986.1.1.∼2000.12.31. 기간 동안 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우의 당해 주택이라고 규정하고 있다. 따라서, 2001.3.15. 임대를 개시한 OOO 주택은 조세특례제한법 제97조에 의한 장기임대주택의 요건을 충족하지 않으므로 임대주택에서 제외되어야 하고, 임대기간 5년 요건을 충족하지 못하고 매매한 OOO 및 OOO도 임대주택에서 제외되어야 한다. 이 경우 양도소득세 감면 대상 장기임대주택을 충족하는 주택은 총 4호만 남게 되어, 5호이상 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도해야 한다는 요건을 충족하지 못하므로 쟁점주택을 조세특례제한법상 감면을 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
3. 심리 및 판단
(1) 조세특례제한법 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법또는 공공주택 특별법에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다)및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
(2) 조세특례제한법 시행령 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ① 법 제97조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 거주자”란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.
⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각 호에 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
(1) 청구인은 쟁점주택을 1997.8.15. OOO원에 취득하여2014.10.28. OOO원에 양도하고 조세특례제한법 제97조에 따른장기임대주택에 대한 양도소득세 감면대상으로 보아 양도소득세 과세표준을 OOO원, 산출세액을 OOO원, 감면세액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 청구인이 ‘2000.12.31. 이전에 5호 이상 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 주택’ 요건을 충족하지 않은 것으로 보아 2015.5.19. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정 고지하였다. (2)청구인이 제시한 임대사업자등록증을 보면, 청구인은 1999.7.21.OOO에게 5세대의 임대주택에 대한 임대사업자로 등록하였고, 1999.11.21. 1세대를 추가하여 총 6세대의 임대사업자로 등록하였으며, 2001.4.7. OOO가임대주택으로 추가 및 2002.4.6.OOO와 OOO가 임대주택에서 제외된 것으로 나타난다. (3)청구인이 임대주택을 취득 및 양도한 현황은 다음 <표>와 같다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,조세특례제한법 제97조 제1항에서 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면은 5호 이상을 임대하는 거주자가 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후양도하는 경우 그 주택을 양도함에 따른 양도소득세를 감면하도록 규정하고 있는바, 2001.1.1. 이후 취득하여 임대한 주택은 양도소득세 감면 대상 장기임대주택에 해당하지 않은 것으로 봄이 타당한 점,쟁점주택 양도시점을 기준으로 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상임대한 주택이 4호에 불과한 점 등에 비추어 청구인에게 조세특례제한법 제97조 제1항에 따른감면을 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.