쟁점부동산의 양도가액을 쟁점금액으로 보아 과세한 처분의 당부

[주 문] OOO이 2015.4.9.청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세OOO 대 1,853.3㎡, 같은 곳 469-16 대 588.6㎡ 및 건물 660㎡의 양도가액이 OOO원인지를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2004.5.20. 인천광역시 OOO 대 1,853.3㎡, 같은 곳 469-16 대 588.6㎡ 및 건물 660㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하였다가 2004.6.30. 양도한 후 2004.8.31. 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 하여 2004년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과 쟁점부동산의양도가액이 OOO원이라고 보아 2015.4.9.청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.7.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 (가) 청구인은 공장부지 사용목적으로 2004.3.8. 인천광역시 OOO 공장용지 전체면적 5,015㎡(쟁점부동산 포함)를 전소유자 OOO으로부터 매매대금 OOO원에 취득하는 매매계약서를 작성하였으나, 안면이 있는 OOO이 대지가 필요하다고 하여 동 부동산을 공동으로 매수하기로 하고 OOO은 매매대금 중 OOO원을 지급하고 쟁점부동산을 취득하였다. (나) 이후 청구인은 2004년 6월경에 매수인 OOO에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하기로 매매계약을 하였고 계약금 OOO을 지급받아 통장에 입금하였다. (다) 청구인이 OOO으로부터 중도금 및 잔금을 받기 전에 OOO은 청구인에게 중도금 및 잔금을 2004.6.30. 전부 지급하겠으니 은행에서 대출금을 많이 받을 수 있게 매매대금을 높여 매매계약서를 다시 작성해줄 것을 요구하였고, 은행대출이 성립되면 바로 폐기한다고 하여 청구인은 쟁점부동산의 매매대금을 OOO원으로 하는 매매계약서를 작성하였으며, 이러한 사실은 당시 부동산중개업자 직원인 OOO의 사실확인서 등에 의하여 확인된다. (라) 청구인은 쟁점부동산을 2004년 3월에 매입하여 2004년 6월에 양도한 것으로 3개월 동안 OOO원의 매매차익을 남긴다는 것은 있을 수 없는 일이고, 이는 OOO이 당시 양도소득세 탈세를 위하여 저지른 일이라고 밖에는 볼 수 없으며, 쟁점부동산의 실제 양도가액이 OOO원임에도 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 (가) 청구인은 쟁점부동산의 양도금액이 OOO원이라고 주장하며 제출한 부동산매매계약서(검인계약서)는 중개인 없이 쌍방계약으로 작성되어 있는 반면에 OOO이 양도소득세 신고시 취득가액을 OOO원으로 하여 제출한 부동산 매매계약서는 부동산 중개인이 작성한 점, 매매계약서상 특약사항과 쌍방협의사항 및 대금지급 방법이 구체적으로 기재되어 있는 점, 매도인과 매수인의 간인이 되어 있는 점 등에 비추어 매매금액 OOO원으로 작성된 매매계약서는 OOO의 요구에 의해 허위로 작성된 것으로 보이지 않는다. (나) 부동산 중개업소 OOO의 확인서에 의하면 OOO의 요구에 의하여 OOO원의 허위의 매매계약서를 작성하였다고 진술하였으나, 매매계약서상 중개인은 OOO으로 기재 되어 있고, 처분청이 중개인 OOO과 유선으로 통화한바, “현재는 중개업을 운영하고 있지 않아 정확한 자료가 없는 상황이지만 당시 본인이 주로 공장을 중개하여 쟁점부동산을 중개한 기억이 있고, 2004년은 오래전 일이라 매매대금까지 정확히 기억할 수 없으나, 매매계약서상 중개인 항목에 본인의 성명과 도장이 있다면 허위의 계약서를 작성하지는 않았다”라고 답변하였으며, 차세대국세행정시스템에 의하면 OOO 소재지에서 OOO, 부품가공 제조업을 2004.4.1. 개업하여 2004.6.22. 폐업하였고, 2004년도에 OOO으로부터 근로소득은 없는 것으로 나타난다. (다) OOO이 제출한 매매계약서의 특약사항을 보면 “잔금 중에 OOO원은 은행에서 대출받아 지급한다“고 기재되어 있고, OOO이 2004.6.30. 근저당권 설정한 것과 비슷하며, 일반적으로 부동산 근저당설정시 채권최고액 120∼130%를 설정하는 것으로 감안할 경우, 근저당설정된 금액을 환산하면 2004.6.30. 당시 OOO원이고, 같은 날 OOO 예금계좌에서 OOO원이 출금된 점 등에 비추어 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조 [양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.

1. 제89조 제1항 제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항에 따른 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 거짓 계약서의 작성, 주민등록의 거짓 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조 제1항에 따른 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산인 경우

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 해당 자산의 종류, 보유기간, 보유 수(數), 거래 규모 및 거래방법 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득 과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인의 심판청구서 및 처분청의 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점부동산의 토지 및 건물등기부등본에 의하면, 청구인은 2004.5.20. 쟁점부동산을 매매를 등기원인으로 하여 취득한 후, 2004.6.30. 매매를 등기원인으로 하여 OOO에게 소유권이전한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 2004.5.20. 근저당권을 설정(채권최고액 OOO)하였고 2004.6.30. 근저당권설정등기말소하였으며, OOO은 2004.6.30. 근저당권을 설정(채권최고액 OOO)한 것이 나타난다. (다) 쟁점부동산의 양도당시 토지 공시지가는 아래 <표1>과 같이 나타난다. (라) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 검인계약서의 주요내용은 다음과 같다. (마) OOO이 제출한 쟁점부동산 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다. (바) 청구인이 주장하는 쟁점부동산 양도금액 거래내역과 처분청에서 확인한 쟁점부동산 양도금액 거래내역은 아래 <표2>와 같다 (사) 처분청에서 2014.5.19. 실시한 OOO 양도소득세 조사종결 보고서에 의하면 청구인의 양도가액 과소신고로 보는 이유에 대하여 다음과 같이 조사한 것으로 나타난다.

① OOO 공장부지 매입과 관련하여 엔화 대출당시 작성한 기성고 확인 및 대출금 지급의뢰서의 내용을 보면, 청구인과 OOO이 각각 서명날인 되어 있으며, 첨부된 계약서 또한 OOO이 당초 양도소득세 신고시 제출한 금액과 동일한 계약서로서 계약금액이 OOO원으로 기재되어 있으며, 인천광역시 OOO외 1필지의 등기내역을 확인하여 보면 총 대출금액 OOO원으로 한화로 환산하면 OOO원의 채권최고액이 설정되어 있는 점으로 보아 채권최고액이 120% 설정 되는 점을 감안할 경우 OOO이 제출한 취득계약서상의 부동산의 매매금액에 대한 내용 중 OOO원과 상계한다는 내용과 일치한다.

② 특히, 전 소유자인 청구인의 양도소득세 신고금액은 검인계약서상의 금액으로 2004년 당시 시가와 기준시가와의 차액이 커 일반적으로 기준시가로 계약서를 작성하여 취득세 신고를 한 경우가 일반화 된 시기임을 감안하면 청구인이 신고한 양도가액 OOO원은 실제 양도가액과는 상당한 차이가 있다. (아) 청구인이 제출한 OOO의 확인서(작성일자: 2015.2.10.)에 의하면 “2004.6.11. 매도인(청구인) 매수인OOO의 부동산매매계약을 작성한 한국산업부동산의 직원으로서 OOO의 요구에 의하여 은행대출용 계약서를 작성해 달라고 하여 매매대금 OOO원의매매계약서를 작성하여준 사실이 있음을 확인한다”라고 기재되어 있다. (자) 차세대국세행정시스템에 의하면 위 소재지에 OOO이고, 가구사항에 의하면 OOO의 배우자로 나타난다. (차) OOO라는 상호의 금형, 부품가공 제조업을 2004.4.1. 개업하여 2004.6.22. 폐업하였으며, 2004년도에 OOO으로부터 근로소득을 지급받은 사실이 확인되지 않는다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 제출한 OOO의 확인서를 보면 “2004.6.11. 매도인(청구인) 매수인(OOO)의 부동산매매계약을 작성한 한국산업부동산의 직원으로서 매수인(OOO)의 요구에 의하여 은행대출용 제출계약서를 작성해 달라고 하여 매매대금 OOO원의 매매계약서를 작성하여준 사실이 있다”고 확인하고 있는 점, 청구인이 제출한 매매계약서를 보면 “매도인은 잔금 수령일(2014.6.30.)에 OOO원의근저당권을 말소 처리한다”고 기재되어 있고, 2014.6.30. 근저당을 말소한 사실이 쟁점부동산의 등기부등본 등에 의하여 확인되는 점, 쟁점부동산의 소유권이 청구인에서 OOO으로 이전된 날이 2004.6.30.로 확인되는바, 쟁점부동산의 매수자인 OOO이 제출한 매매계약서에는 잔금의 지급일자가 2004.7.30.로 기재되어 있는 반면에 청구인이 제시한 매매계약서에는 부동산매매대금의 잔금 지급일자가 2004.6.30.로 기재되어 있는 점 등에 비추어 청구주장에 신빙성이 있으므로 쟁점부동산의 양도가액이 OOO원인지를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.