쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당함

심판청구를 인용한다.

• 가. 청구인은 2004.4.9. 등 3회에 걸쳐OOO토지 합계 2,063㎡를 취득하고 같은 리 146-3 외 1필지상에 4층 건물 2,186.27㎡(위 토지와 건물을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2004.12.17. 신축하여 “OOO”이라는 상호로 찜질방 등 서비스업을 영위하다가, 2005.1.19. 같은 리 146-6, 160-1 토지를 제외한 쟁점부동산의 2분의 1 지분을 김OOO에게 양도하여 공동사업을 하였다가, 사업부진으로 2009년경에 폐업하였다.
• 나. 청구인과 김OOO은 2010.2.24. 의료법인 OOO(이하 “OOO”이라 한다)에 쟁점부동산을 출연하되, 근저당이 설정된 채무 OOO원(청구인 OOO원 및 김OOO OOO원)을 OOO이 대위변제하는 조건으로 소유권을 이전하였고, 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 다. 처분청은 OOO에 출연할 당시 1개 감정평가법인이 평가한 감정가액 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인의 부담부증여에 따른 양도가액은 청구인이 인계한 채무 OOO원으로, 취득가액은 쟁점부동산의 감정가액에 대한 양도가액의 비율에 따라 산정한 OOO원으로 하여 양도차익을 산정하고 2014.12.8. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2015.2.23. 이의신청을 거쳐 2015.7.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점감정가액은 쟁점부동산의 시가에 해당하지 아니하고, 매매사례가액 등도 확인되지 아니하므로 상속세 및 증여세법제60조 제3항의 보충적 평가방법에 따른 가액을 적용하여 양도소득세를 경정하여야 한다. (1) 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 제2호에 2이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 규정하고 있는바, 쟁점감정가액은 1개 감정기관이 평가한 것이므로 시가에 해당하지 아니한다.

(2) OOO이 2008.7.12. 중단됨에 따라 지역의 상권이 황폐화되어 쟁점부동산에서의 수입이 10분의 1 수준으로 급감하여 폐업하였는바, 2010.2.24. 출연할 당시 건물의 주요 부분이 손상된 채 방치된 상태임에도 쟁점감정가액은 이를 반영하지 아니하고 의료법인 설립이라는 특정 목적에 따라 산출된 것이며, 2011.5.9. 감정가액 및 2013년·2015년 경락금액 등과 쟁점감정가액 간에는 큰 차이가 있어 이를 시가로 볼 수는 없다.

• 나. 처분청 의견 쟁점감정가액은 쟁점부동산의 시가에 해당하므로 이를 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

(1) 1개 감정기관의 감정가액이라 하더라도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 경우에는 시가로 볼 수 있다(대법원 2001.8.21. 판결 2000두5098 선고, 같은 뜻).

(2) 청구인은 쟁점부동산을 쟁점감정가액으로 평가하여 OOO에 출연하였고, 동재단은 이을 기본재산으로 하여 정관을 작성하고 OOO에 의료법인 설립신고시 동 가액을 첨부하였으며, 청구인과 OOO은 특수관계가 없어 부동산의 가액을 감액 또는 증액할 이유가 없으므로 동 가액은 쟁점부동산을 객관적이고 합리적으로 평가한 것으로 시가에 해당한다.

• 가. 쟁점 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 ① 법 제88조 제1항 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.

법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 따라 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액

상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액 제163조【양도자산의 필요경비】 ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 및 각 호 생략) (3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(후단 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

2. 당해 재산(중략)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서 및 각 목 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 아래 <표1>과 같이 토지를 매입한 후 건물을 신축하여 쟁점부동산에서OOO을 운영하다가 자금문제로 인하여 일부 토지를 제외한 쟁점부동산의 2분의 1 지분 및 OOO의 2분의 1 영업지분을 2005.1.19. 김OOO에게 양도한 후 공동으로 운영하다가 2009년경에 영업부진으로 폐업하였으며, 2010.2.24. 쟁점부동산의 나머지 부분을 OOO에 출연한 사실이 등기부등본 등의 심리자료에 나타난다. OOO

(2) OOO은 쟁점부동산을 병원으로 변경하는 리모델링 공사를 진행하다 자금문제 등으로 중지하였고, 이후 관련 채권자들에 의해 쟁점부동산 등에 대한 경매가 추진되었으며, 수차례 유찰된 후 2013년 및 2015년에 경락된 내역이 심리자료에 나타난다.

(3) OOO은 청구인과 김OOO이 쟁점부동산을 OOO에게 무상으로 기부하여 출연한다는 내용의 재산출연증서와 동부동산에 대한 감정가보고서(평가금액은 쟁점감정가액)를 첨부하여 OOO에 의료법인 설립허가서를 제출한 사실이 이의신청결정서 등의 심리자료에 나타나고, OOO이 쟁점부동산을 출연받으면서 청구인의 채무OOO원을 인수하였다.

(4) 처분청은 쟁점부동산의 증여재산가액을 쟁점감정가액(OOO원)으로 하여 청구인의 몫은 OOO원으로 하고, 부담부증여에 따른 양도가액은 청구인이 인계한 채무 OOO만으로, 취득가액은 양도가액의 비율에 따라 산정한 OOO원으로 하여 과세한 내역이 경정결의서 등에 나타난다.

(5) 처분청은 이 건 처분과 함께 청구인이 김OOO에게 양도한 부분에 대하여 2005년 귀속 양도소득세를 과세하였다가, 이에 대한 이의신청의 결과인 재조사결정에 따라 쟁점부동산 중 건물의 취득가액을 증액하여 일부 감액경정을 함에 따라 2015.7.16. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 추가로 경정·고지하였다.

(6) 청구인은 쟁점부동산 등의 출연, 경매 당시 받은 감정평가서 5건을 제출하였는데, 각 평가서의 주요 내용은 아래 <표2>와 같다. OOO

(7) 청구인은 쟁점부동산이 경매를 통하여 경락된 증빙서류를 제출하였는데, 그 주요 내용은 아래 <표3>과 같다. OOO

(8) 청구인이 2008년 8월 찜질방을 폐업하고 2009년 7월에 사우나 등의 건물 전체를 폐업하였다고 주장하면서 제출한 전기요금납부 증명서를 보면, OOO원 정도의 전기요금이 2008년 7월 이후에는 OOO원대로 하락하고 2009년 7월 이후에는 백만원 이하인 것으로 나타난다.

(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상속세 및 증여세법상 시가로 인정되는 감정가액은 공신력 있는 2개 이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액인바, 처분청이 시가로 본 쟁점감정가액은 1개 감정기관이 평가한 것인 점, 쟁점부동산의 평가와 관련하여 청구인이 증여목적으로 2010.1.21. 한 쟁점감정가액은 OOO원이나, 법원에서 경매목적으로 2011.5.9. 한 감정가액은 OOO원이라 차이가 크고 이후 경매목적으로 2014.8.18. 한 감정가액도 OOO원에 불과하여 쟁점감정가액이 쟁점부동산의 시가를 객관적으로 반영하였다고 보기 어려운 점, 매매사례가액, 수용·공매가격 등 시가로 인정할 만한 다른 가액도 없는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 시가를 상속세 및 증여세법제60조 제3항에 따른 평가방법으로 평가하여 취득가액을 산정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.