임대보증금 채무와 금융채무 가운데 청구인의 지분 상당액을 양수인이 인수한 것으로 보아 양도가액에 합산할 수 있는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다 [이 유]

• 가. 청구인은 1990.4.20. 증여로 취득한 OOO 대지 1,652㎡ 및 동 지상의 7층 건물 4,777.94㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 중 청구인의 지분인 6분의 1(이하 “쟁점지분”이라 한다)을 2011.7.25. 이OOO에게 양도하고, 쟁점지분의 실지거래가액OOO으로 양도차익을 산정하여 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. OOO국세청장은 이OOO에 대한 자금출처조사 결과, 청구인의 양도소득세 과소신고 혐의자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 쟁점지분의 실지양도가액을 이OOO이 청구인으로부터 인수한 임대보증금(OOO원) 및 금융채무(OOO원)를 합한 OOO원으로 보아 2015.1.13. 및 2015.5.7. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 각 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.3.16. 이의신청을 거쳐 2015.6.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 쟁점지분의 양도가액 산정시 임대보증금 채무를 합한 것은 어쩔 수 없다하여도, 금융채무는 청구인이 쟁점지분을 양도하기 이전인 2010.10.20. 이OOO이 OOO은행에 쟁점부동산을 담보로 제공하고 단독 채무자로 변경된 사실이 등기부등본에 나타나는바, 청구인이 부담할 채무가 아니므로 양도가액에서 제외하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점지분에 대한 임대보증금 채무 및 금융채무를 이OOO이 인수한 사실이 이OOO의 문답서 및 관련 증빙에 의하여 확인되고, 현금 OOO원의 거래사실이 청구인의 은행계좌 및 이OOO의 확인서에 의하여 확인되며, 청구인의 배우자인 장OOO도OOO세무서장의 조사당시 본인의 채무를 이OOO이 인수하는 조건으로 OOO원을 받고 양도하였다는 확인서를 작성하였는바, ｢소득세법｣ 제96조 에 따라 이OOO이 인수한 임대보증금 채무 및 금융채무를 양도가액에 포함하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 중 청구인의 공유지분 양도시 임대보증금 채무와 금융채무 가운데 청구인의 지분 상당액을 양수인이 인수한 것으로 보아 양도가액에 합산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법률 소득세법 제96조 (양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) OOO국세청장은 이OOO에 대한 자금출처조사 결과, 청구인 및 장OOO의 증여세 및 양도소득세 과소신고혐의 과세자료를 처분청 및 OOO세무서에 통보하였고, OOO세무서장은 2013.12.6. 장OOO에게 양도소득세 OOO원을 경정․고지한 사실이 확인된다.

(2) 처분청은 2015.1.2. 쟁점지분의 시가와 대가의 차액(OOO원)에 대하여 고가양도에 따른 증여세 OOO원 및 양도소득 과소신고금액(OOO원)에 대한 양도소득세 OOO원을 청구인에게 경정․고지하였으나, 2015.3.23. 시가와 대가의 차액이 시가의 30%에 미달하여 증여세 OOO원을 결정취소하고, 당초 증여가액으로 본 OOO원을 양도가액에 합산하여 양도소득세 OOO원을 추가 과세한 사실이 처분청이 제출한 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점부동산의 등기부등본에는 청구인 외 5명이 1990.4.20. 증여를 원인으로 하여 공유로 취득하였다가 2011.7.25. 청구인의 쟁점지분 및 장OOO의 동일지분을 이OOO에게 양도한 것으로 나타난다.

(4) 청구인 외 5명이 쟁점부동산의 임대사업을 위하여 공동으로 설립한 OOO의 사업자등록 현황 및 공동사업자 변경내역을 보면, OOO를 사업장으로 하여 1992.5.7. 개업하였으며, 공동사업자 지분변경 현황은 아래와 같다. OOO

(5) 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면, 매매계약일은 2011.6.1.이고, 쟁점부동산에 대한 청구인 지분의 매매대금은 OOO원(계약금OOO원, 잔금 OOO원은 2011.7.25. 지급한다)이며, 특약사항은 없는 것으로 되어 있다.

(6) OOO의 2011년 제2기 부동산임대공급가액명세서 및 계정별원장 사본에 의하면, 쟁점부동산의 임대보증금 총액은 OOO원이고, 금융채무는 OOO원으로 나타난다. 따라서, 임대보증금 채무와 금융채무 총액을 청구인의 토지지분비율(247.8/1,652)로 환산하면 청구인의 채무는 OOO원 * 이 된다. OOO

(7) 장OOO은 OOO세무서장의 증여세 조사시 쟁점지분을 이OOO에게 2011.7.25. 양도하면서 OOO의 채무(임대보증금 및 금융채무)를 토지지분(본인 실제 부담해야 할 채무액)만큼 이OOO이 인수하는 조건으로 현금 OOO원을 받았다는 확인서(2013.10.18. 작성)를 제출하였고, 2011.7.25. 이OOO으로부터 OOO원이 장OOO 계좌로 이체된 사실이 확인된다.

(8) 청구인이 2013.1.4. OOO국세청 조사공무원에게 진술한 문답서의 주요내용은 아래와 같다. OOO

(9) 쟁점부동산의 임대사업자인 OOO의 계정별원장(장기차입금)에는 2011.7.25. 이전에 OOO은행으로부터 차입한 OOO원이 계상되어 있으며, 등기부등본상 근저당설정 내용을 보면, 2010.10.20. 이전에는 청구인 등 공유자 5명을 채무자로 하고 공동담보로 쟁점부동산을 근저당 설정하였으나, 2010.10.20. OOO은행이 근저당권(채권최고액 OOO원)을 설정할 당시에는 채무자를 이OOO으로 변경하고 쟁점부동산을 공동담보로 설정한 것으로 나타난다.

(10) 쟁점부동산에 대한 2011년 부동산임대공급가액명세서 내용에 의하면, 쟁점부동산 지하 1층부터 지상 6층까지의 총 임대보증금은 OOO원이며, 장OOO과 이OOO의 진술내용에 근거하여 쟁점부동산의 임대보증금을 구분하면 이OOO이 관리한 쟁점부동산 지하 1층～지상 3층의 임대보증금은 OOO원이고 청구인과 장OOO이 관리한 지상 4층～6층의 임대보증금은 OOO원으로 나타난다.

(11) 청구인은 쟁점지분의 양도가액에 임대보증금 및 금융채무가 포함되는 것은 부당하다고 주장하면서 양도소득세 과세표준신고서, 쟁점부동산의 토지대장, 건축물대장, 등기부등본 등을 증빙으로 제시하였다.

(12) 장OOO은 2014.6.5. 우리 원에 심판청구를 제기하여 재조사 결정(조심 2014중3160, 2014.12.2.)되었으며, OOO세무서장은 장OOO에 대한 재조사를 실시한 결과 당초 과세처분을 유지하였는바, 조사종결보고서의 주요내용은 아래와 같다. (가) 쟁점부동산에 대한 금융기관의 근저당권 설정내역은 아래와 같다. OOO (나) 쟁점부동산의 양도당시 임대보증금은 장OOO에 대한 OOO세무서의 증여세 조사종결보고서에 의해 계정별원장 오기로 인하여 실제 임대보증금 잔액은 OOO원으로 확인되었다. (다) 장OOO은 쟁점부동산을 담보로 OOO에서 대출시 대출명의인으로, OOO은행 및 OOO은행에서 대출시 연대보증인으로 대출 관련 서류를 작성한 사실이 있어 채무자 명의가 이OOO으로 변경된 사실만으로 장OOO의 채무를 부인할 수 없다. (라) 2006∼2011년 OOO의 재무제표를 보면, 쟁점부동산에서 발생한 임대수입금액을 각자의 지분비율로 분배하였으며, 근저당채무에서 발생한 이자비용을 손익계산서에 반영하고 이를 근거로 계산된 소득금액을 지분비율로 분배하여 장OOO 외 4인이 종합소득세 신고한 사실이 확인된다. (마) 장OOO은 2010.10.20. 이OOO이 모든 근저당채무를 부담하는 조건으로 임대보증금이 높은 지하 1층～3층(합계 OOO원)을 관리하고 장OOO은 임대보증금이 낮은 지상 4층～6층(합계 OOO원)을 관리하였다고 주장하나, 이를 입증할 수 있는 증빙서류를 제시하지 못하고 있다. (바) OOO국세청장의 이OOO에 대한 자금출처조사서를 보면, 쟁점지분 건물 관련 공유자들이 상호 약정한 임대보증금 채무와 금융기관 대출금의 부담비율은 토지 소유비율에 따라 분담하기로 한 것을 알 수가 있다. (사) OOO세무서장의 장OOO에 대한 증여세 조사내용에 따르면, 장OOO은 본인이 부담하여야 할 채무를 양수자가 인수하는 조건으로 현금 OOO원을 받고 양도하였다는 내용에 자필서명을 하였을 뿐만 아니라, 과세예고통지에 대하여 조기결정을 신청한 사실 등에 비추어 임대보증금 및 금융채무 총액을 장OOO의 토지지분비율(247.8/1652)로 환산한 금액OOO원과 이OOO 계좌에서 입금한 OOO원을 합산한 OOO원을 실지양도가액으로 결정한 처분은 정당하다.

(13) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 이OOO이 2010.10.20. OOO은행에 쟁점부동산을 담보로 제공하고 단독 채무자로 변경되었으므로 청구인이 부담할 금융채무가 아니므로 이를 합산하여 양도가액을 산정하는 것은 부당하다고 주장하나, 이OOO이 단독 채무자로 변경되면서 쟁점부동산에 공동담보를 설정하고 청구인 외 3명이 연대보증한 것으로 나타난 점, 쟁점부동산의 공유자들은 채무를 토지소유비율에 따라 분담하기로 약정한 사실이 있는 점, 청구인은 2013.1.4. OOO국세청장의 조사시 이OOO이 부채 및 모든 것을 떠안는 조건으로 쟁점지분을 양도하였다는 문답서를 작성한 점, 장OOO도 OOO세무서장의 조사당시 본인의 채무를 이OOO이 인수하는 조건으로 OOO원을 받고 양도하였다는 확인서를 작성한 점 등에 비추어 금융채무를 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려우므로, 처분청이 쟁점부동산 관련 임대보증금 및 금융채무 총액을 청구인의 토지지분비율로 환산한 OOO원과 이OOO이 입금한 OOO원을 합산한 금액을 쟁점지분의 실지양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.