부득이한 사유가 있어 쟁점토지를 비사업용 토지로 볼 수 없다는 청구주장을 받아들이기 어렵고, 청구법인이 제출한 건축공사 공정표 등으로는 부지조성공사의 실시여부를 확인하기 어려워 보이고, 청구인이 지급하였다는 대금을 지급받았는지 불분명한 점 등을 보면 청구주장을 받아들이기 어려움
부득이한 사유가 있어 쟁점토지를 비사업용 토지로 볼 수 없다는 청구주장을 받아들이기 어렵고, 청구법인이 제출한 건축공사 공정표 등으로는 부지조성공사의 실시여부를 확인하기 어려워 보이고, 청구인이 지급하였다는 대금을 지급받았는지 불분명한 점 등을 보면 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점토지는 부득이한 사유로 인해 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지에 해당하므로 장기보유특별공제를 적용하여야 한다. (가) 청구인은 조카인 OOO와 전원주택 신축을 목적으로 2003.5.19. 쟁점토지(지목: 전)를 취득하고 2004.2.1. OOO주식회사(이하 “OOO”이라 한다)와 전원주택 신축을 위한 토지형질변경, 건축허가, 토목공사, 건축공사에 관한 공사계약을 체결하고 2004년 12월까지 공사기간을 정하여 공사를 시작하였으나, 폭우로 인하여 쟁점토지 아래 지역의 주택 소유주들로부터 민원이 발생하자 OOO은 청구인에게 “우리 시 OOO(인근 354번지)일원에 건축신고를 득한 부지 인근 현황구거내 공작물(흄관 매설)을 설치한 사항은 공유수면관리법제5조 규정의 점용·사용허가를 득하지 아니하고 불법으로 설치한 사항으로 공유수면매립법제12조 규정에 의거 원상복구를 지시”(건설과-9037, 2007.5.30.)하였고, 청구인은 지시에 따라 철거하는 대신에 흙으로 성토하고 원상복구한 것처럼 보이게 하였는데, 이후 OOO에서 그 간의 공사비를 지불하지 아니하면 민사소송 및 유치권 행사할 것을 예고함에 따라 매매대금 수령 시 공사대금을 지급하기로 합의하고 지급하였다. (나) 청구인은 위와 같이 민원 야기 및 OOO의 공사 중단 지시 등으로 공사를 할 수 없었고, OOO으로부터 2011.6.21. 농지처분의무 통지(농지법제10조에 의한 농업경영에 이용하지 아니하는 농지 등의 처분)를 받음에 따라 어떠한 행위도 할 수 없었으며, 오랜기간 시달려 건물신축 의지도 없어 양도하기로 마음먹던 차에 매수자가 있어 양도하게 되었는바, OOO의 지시공문에 의한 규제일(2011.6.21.) 이후에는 소득세법 시행령제168조의14 제1항 제4호 등에 따라 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지에 해당하므로 비사업용 토지에 해당하는 기간이 양도일(2013.11.13.) 직전 3년 중 1년을 초과하지 않으므로(7개월 9일) 쟁점토지는 같은 법 시행령 제168조의6에 따라 비사업용 토지에 해당하지 않는다. (다) 처분청은 OOO의 공문은 구거부지 사용에 대한 일부공사 시정을 명령한 것으로 전체공사를 중단할 이유가 없고 위성사진에서 공사흔적을 발견할 수 없다고 하였으나, 일부공사 규제라도 전체의 공사를 할 수 없는 것은 주지의 사실이고, 건물을 신축하지 아니하여 위성사진에서 변화가 없는 것으로 보이지만 토지의 형태가 바뀐 것은 사진에서 확인할 수 있으며, 행정관청의 원상복구 명령에 따라 되메우기 한 상태에서 보면 후 소유자가 아무런 공사를 하지 아니한 것으로 보일 수 있으나 위성사진에서와 같이 토지의 형태가 바뀐 것으로 보아 건축행위를 하기 위한 토지정지 작업은 이루어진 상태이므로, 전체적인 토지 취득과 신축하기 위한 전 과정 및 행정규제사항 등으로 판단하면 사업용 토지에 해당한다.
(2) 쟁점토지 양도를 위한 공사대금을 필요경비로 인정하여야 한다. (가) 청구인은 2004.2.4. OOO의 대표이사 OOO과 전원주택 신축을 위하여 건축허가, 건축설계 등 제반공사에 대한 계약을 체결하고 공사대금 OOO원(이하 “쟁점공사대금”이라 한다)을 지불하였고 공사대금은 양도를 위해 불가피한 비용으로 필요경비로 인정하여야 한다(OOO은 1981년 5월 OOO을 인수한 이래 계속하여 총 OOO주 중 OOO주를 소유한 대주주로, 2006.5.3. 국세기본법제39조에 의한 출자자의 제2차 납세의무자로 지정받은 바 있고, 2011.7.15. OOO의 청산인으로 선출되었다). (나) 청구인은 양도소득세 신고시 건물가액으로 신고한 부분은 토지에 대한 자본적 지출액인 부지조성공사 비용으로 관련 공사 내역 및 금액(2013년 5월 정산)은 다음 <표1>과 같고, 이 중 건축설계비를 제외한 금액은 쟁점토지에 대한 이용편의를 목적으로 지출한 비용으로 미지급 상태에서 추후 합의금으로 지출된 것이 확인되므로 취득원가로 보아야 한다. <표1> 공사내역 및 금액
(1) 청구인은 OOO의 공사중단명령에 의해 공사가 중단되었다고 하나, OOO의 지시는 구거부지 사용에 대한 일부의 공사시정을 명령한 것으로 전체 공사를 중단할 이유가 있었던 것으로 보이지 않으며, 쟁점토지의 공사 전·후의 위성사진에서 공사흔적을 발견할 수 없고, 쟁점토지의 양수인 진술 등에서 건물 신축을 위한 토목·건축공사는 없었던 것으로 판단된다. 그 외 착공신청서 제출일(2007.5.9.)과 공사의 중단시점(2007.5.30. 원상복구 지시) 등을 종합적으로 고려할 때 쟁점토지는 소득세법 시행령제168조의6 제1호에 의한 비사업용 토지에 해당하는 것으로 판단되고, 같은 법 시행령 제168조의14 제1항 제4호 및 같은 법 시행규칙 제83조의5 제1항 제1호는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정과 관련하여, 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가·면허 등을 신청한 자가 건축법 제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지로 규정하고 있고, 건축법제18조 제3항에서 건축허가의 제한은 국토교통부장관이 토지이용규제 기본법제8조에 따라 주민의견을 청취한 후 건축위원회 심의를 거쳐 착공을 제한할 수 있다고 규정하고 있는바, 청구인이 2011년 7월경 농지처분의무 통지에 대하여 이의를 제기한 사실 등으로 보아, OOO의농지법제10조에 따른 농지처분의무 통지는건축법제18조에 따른 건축허가의 제한이라고 볼 수 없다.
(2) 청구인과의 공사계약 주체가 법인인지 법인 대표이사 개인인지 불분명한 점과 청구인에게 공사중단에 대한 귀책사유가 없는 상태에서 토목공사도 하지 않은 건물공사대금의 전체를 지급한 점 등은 통상적으로 납득하기가 어려우며, 견적서 상의 금액 전부를 청구인이 건설수급자에게 지급하였는지도 불분명한 상태에서 폐업법인의 대주주가 작성한 확인서와 견적서만으로는 청구인이 주장하는 공사대금도 인정하기 어려우며, 존재하지 않는 건물에 대한 지출은 쟁점토지의 양도소득과 직접 대응하는 필요경비로 볼 수 없고 토지의 이용편의를 증가시키는데 기여한 비용도 아니므로 청구인이 주장하는 공사합의금은 필요경비로 인정될 수 없는바, 당초 처분은 정당하다.
① 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당하는지 여부
② 부지조성공사비용의 필요경비 인정 여부
1. 토지[측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
1. 논·밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제67조(즉시상각의 의제) ② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조(양도자산의 필요경비) ③법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지: 사용이 금지 또는 제한된 기간
4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간 (3) 소득세법 시행규칙 제79조(양도자산의 필요경비 계산 등) ① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 제83조의5(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등) ① 영 제168조의14 제1항 제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)·면허 등을 신청한 자가 건축법 제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지: 건축허가가 제한된 기간
5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지: 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)
12. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제11호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지: 당해 사유가 발생한 기간 (4) 건축법 제18조 (건축허가 제한 등) ① 국토교통부장관은 국토관리를 위하여 특히 필요하다고 인정하거나 주무부장관이 국방, 문화재보존, 환경보전 또는 국민경제를 위하여 특히 필요하다고 인정하여 요청하면 허가권자의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있다.
② 특별시장・광역시장・도지사는 지역계획이나 도시・군계획에 특히 필요하다고 인정하면 시장・군수・구청장의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있다.
③ 국토교통부장관이나 시・도지사는 제1항이나 제2항에 따라 건축허가나 건축허가를 받은 건축물의 착공을 제한하려는 경우에는 토지이용규제 기본법 제8조 에 따라 주민의견을 청취한 후 건축위원회의 심의를 거쳐야 한다.
④ 제1항이나 제2항에 따라 건축허가나 건축물의 착공을 제한하는 경우 제한기간은 2년 이내로 한다. 다만, 1회에 한하여 1년 이내의 범위에서 제한기간을 연장할 수 있다. (5) 농지법 제6조(농지 소유 제한) ① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니할지라도 농지를 소유할 수 있다.
7. 제34조 제1항에 따른 농지전용허가[다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제(擬制)되는 인가·허가·승인 등을 포함한다]를 받거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우
8. 제34조 제2항에 따른 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우 제10조(농업경영에 이용하지 아니하는 농지 등의 처분) ① 농지 소유자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 되면 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 해당 농지(제6호의 경우에는 농지 소유 상한을 초과하는 면적에 해당하는 농지를 말한다)를 처분하여야 한다.
5. 제6조 제2항 제7호에 따라 농지를 취득한 자가 취득한 날부터 2년 이내에 그 목적사업에 착수하지 아니한 경우
(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 당초 부지조성공사(대지조성․배수․석축․조경공사 등)비용 OOO원을 건물의 취득가액으로 하여 쟁점토지의 양도에 대한 양도소득세 신고를 하였으나, 처분청은 실제 건물이 존재하지 않으므로, 동 취득가액을 부인하고, 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 배제하여 이 건 처분을 하였다. (나) 쟁점토지의 취득 당시부터 양도시까지의 주요 사건의 진행내역은 다음 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지 취득 후 주요 사건 진행내역 (다) 청구인과 OOO간 작성된 공사계약서의 주요내용은 아래와 같다. (라) 처분청의 이 건 관련 조사보고서에 기재된 주요내용은 아래와 같다.
1. 2007년부터 2013년까지의 항공사진을 확인한 결과 2011년 10월에 촬영한 사진으로 확인되는 컨테이너 외에는 건물이 전혀 존재하지 않았고, 위성사진 상 해당물건에는 공사기간 동안 수풀이 우거져 건축공사가 진행될 만한 대지의 상태로 볼 수 없었으며, 조사대상자가 2011년 7월 OOO에 작성 제출한 ‘농지처분에 대한 이의신청’상 이미 건설수급자와 공사계약을 폐하고 배상을 하였다고 주장하고 있는 점을 통하여 건설 착공 공사단계에서 중단된 것으로 판단되며, 건축물대장 등도 존재하지 않았다.
2. 공사지급대가로 제출한 영수증 및 수표의 발행일은 양도일 이후이며, 건설수급자의 확인서와 단순 견적서만으로 실제 지출금액을 확인하기 어렵고 공사견적서 금액 전부를 건설수급자에게 지급하였는지도 불분명하다(해당 건설사업자는 폐업상태로 연락두절 상태이며, 사업자번호 및 대표자 인적사항은 확인 불가 상태이다).
3. 실제 건물착공 공사여부가 불투명하고, 취득일부터 2년의 기간을 사업용 기간으로 본다 하더라도 총보유기간(2004년〜2013년)에 비추어 사업용 토지의 기간 기준을 충족하지 못하므로 비사업용 토지로 보아야 한다. (마) 국세청 통합전산망에는 계약 당시(2004.2.1.) OOO의 대표이사는 OOO이며, OOO이 대표이사로 사업자 등록사항 정정한 날은 2005.5.13.이며, OOO은 2005.11.14. 직권 폐업되었다.
(2) 청구인은 공사의 OOO%를 완성한 상태였다고 주장하면서 아래와 같이 공사 공정표를 제출하였다. 청구인 건축공사 공정표
(3) 청구인이 쟁점토지 양도시 거래를 중개한 OOO는 확인서에서, 중개 당시 OOO의 대표자 OOO이 쟁점토지 소유자인 청구인의 공사비에 대한 정리를 요구하여 당시 중개인은 OOO이 공사비 및 손해배상금에 대하여 유치권 등을 행사할 경우 매매거래 중개를 할 수 없다고 하였는바, 청구인과 중개인, OOO 4인이 공사비 지불에 관하여 협의하였다고 하고 있다.
(4) 청구인이 제출한 공사비정산서(2013년 5월 작성) 금액은 당초 작성한 공사견적서(2004년 1월 공사계약시 작성) 금액에 연간 물가상승율과 연수를 곱하고, 손해배상금을 추가하면서 건축공사비를 제외한 것으로 이를 비교하면 아래 <표2>와 같다. [공사비정산서 금액= 견적서 금액 × 5%(연간 물가상승율) ×9.8년(지연 연수)] <표2> 당초 견적서와 공사비정산서 금액
(5) 청구인은 OOO이 OOO의 청산인으로 선임된 임시주주총회의사록(2011.7.15. 개최), 청구인에 대한 쟁점토지 부지조성공사 채권OOO이 기재된 회사채권목록, OOO이 공사대금을 포함한 정산합의금 OOO원(청구인 OOO원, OOO OOO원)을 수령하였다는 확인서, 공사대금을 지급한 수표 사본 및 이를 받아 입금하였다는 OOO의 통장사본 등을 제출하였다.
(6) 제출된 OOO의 통장사본상 입금(2011.11.18.)액은 OOO원이고 제출된 수표사본도 OOO원이나, 청구인은 이 중 OOO원은 당시 폭우로 인하여 발생한 수해복구비조로 지급된 것으로 공사비는 아니라고 하며, 제출된 수표사본은 OOO이다.
(7) OOO의 2000년 이후 등기사항전부증명서(폐쇄사항)에는 OOO이 이사로서 2000년 이전부터 2005.4.26.까지, 대표이사로서 2000.10.4.〜2003.4.1. 기간 동안 선임되어 있었던 것으로 나타난다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지와 관련하여 민원야기 및 OOO의 공사 중단 지시 등으로 공사를 할 수 없었고, OOO으로부터 2011.6.21. 농지처분의무 통지를 받음에 따라 어떠한 행위도 할 수 없었는바, 소득세법 시행령제168조의14 제1항 제4호 등에 따라 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지에 해당한다고 주장하나, 공사중단지시는 공작물 설치가공유수면관리법상 점용·사용허가를 득하지 않았기 때문으로 공문에 기재된바, 동 점용·사용허가를 득하는 등의 방법으로 보완할 수 있었을 것으로 보이는 점, 농지처분의무 통지는 농지법제10조 제1항 제5호에 따라 농지취득일부터 2년 이내에 그 목적사업에 착수하지 아니한 경우(미착공 등) 이루어지는 것으로서 건축법제18조 등에 따른 건축허가의 제한이라고도 볼 수 없는 점 등에 비추어 소득세법 시행령제168조의14 제1항 제4호 및 같은 법 시행규칙 제83조의5 제1항 제1호 등에 따른 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 경우에 해당되는 것으로 보기 어렵다 할 것이다.
(9) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 OOO이 쟁점토지의 대지조성공사, 석축공사 및 기초콘크리트공사까지 하였으므로 그 공사비용을 양도소득세의 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 건축공사 공정표 등을 제출하였으나, 동 제출자료로는 부지조성공사의 실시 여부 및 그 공사진행 정도 등을 확인하기 어려워 보이고, 청구인이 OOO에게 지급한 공사대금이라며 제출한 수표 사본 등의 경우에도 이를 OOO이 지급받았다는 객관적이고 구체적인 증빙으로 보기 어렵다 하겠으므로 토목공사 등 부지조성공사의 비용을 양도소득세의 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.