[요지] 교환을 위해 모번지에서 분할된 쟁점토지는 청구인의 소유로 되어 있고 도로가 연접하지 아니한 맹지상태의 임야였음에도 ㈜OO가 공장건물 신축부지에 포함하여 개발행위를 함으로써 지목이 공장용지로 변경되어 개별공시지가가 분할 전보다 크게 상승한 점,청구인이 취득한 교환취득토지는 임야상태로 받은 것으로 그 개별공시지가가 쟁점토지보다 현저히 미달하는 것으로 나타나고,비록 단순교환이기는 하나 청구인의 쟁점토지 교환양도는 위와 같은 특별한 사정이 있으므로 쟁점토지가 아니라 분할 전 모번지의 교환 당시 개별공시지가에 의하여 양도가액을 산정하는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어처분청이 쟁점토지의 교환 당시 개별공시지가에 의해 양도가액을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있음
[주 문] OOO세무서장이 2015.2.7. 청구인에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO 공장용지 357㎡의 양도가액을 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인의 여동생 김OOO은 지적공사의 측량에 의해 교환취득토지와 연접한 OOO에 OOO 건축물을 지었고, 이후 주식회사 OOO가 2006년부터 OOO 임야를 공장용지로 개발하는 과정에서 지적공사의 새로운 측량방식인 GPS를 이용한 측량 결과 OOO의 OOO 건축물이 OOO를 침범하여 주식회사OOO의 준공허가가 불가능하였고, 이에 정부기관인 지적공사의 중재에 따라 청구인, OOO등 4인의 합의에 의해 2006년에 동일한 면적의 임야인 청구인 소유의 OOO 토지(쟁점토지)와 주식회사 OOO 소유의 508-5번지 토지(교환취득토지)를 서로 교환하기로 구두합의하여 주식회사 OOO가 공장을 준공하였으나, 이후 공사지연 및 여러 가지 사유로 이전등기가 어려워 2010.8.20. 주식회사 OOO와 부동산 교환계약서를 작성하여 보관하여 오다가 2012.3.26. 법무사에 의뢰하여 등기를 이전하게 되었다.
(2) 청구인과 주식회사 OOO는 2009년에 각자 소유의 임야를 357㎡씩 분할하여 교환하였고, 맹지였던 쟁점토지는 공장용지로 지목이 변경될 수 없었으나 연접한 주식회사 OOO의 508-1번지와 함께 공장 준공을 위해 공장용지로 변경되었으며, 청구인이 취득한 교환취득토지는 임야상태로 교환받아 이를 다시 분할[508-5 임야 135㎡ 및 508-11 임야 222㎡(이후 청구인이 지목을 대지로 변경)]한 후 이 중 508-5 임야는 여동생 김OOO에게 증여하였다.
(3) 청구인은 위와 같은 긴 시간 동안 부동산을 개발․분할하는 과정에서 청구인의 임야가 공장용지로 지목이 변경되었고, 기준시가가 5배 정도 상승하게 되었으나, 이는 주식회사 OOO가 비용을 부담하여 개발한 과정에서 지목이 변경됨에 따른 것이며, 위와 같은 사정을 종합적으로 고려하면 청구인이 양도한 쟁점토지의 개별공시지가는 공장용지로 지목이 변경되기 전의 것을 적용하는 것이 타당하므로, 쟁점토지가 분할되기 전의 모번지의 개별공시지가에 의해 양도가액을 경정하여야 한다.
(4) 청구인은 법무사를 통해 등기를 이전하면서 OOO원 이상의 각종 세금을 납부하였고, 그 금액이 커서 양도소득세가 납부된 것으로 알고 있었으며, 이후 양도소득세 무신고 사실도 통보받지 못하였고 납세의무를 성실하게 이행하여 왔으므로 이 건 양도소득세 과세처분은 부당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 국세기본법 제14조【실질과세】 ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법(2012.1.1. 법률 제11146호로 개정된 것) 제88조【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(이하 생략) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.(후단 생략) 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(3) 소득세법 시행령(2012.2.2. 대통령령 제23588호로 개정된 것) 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(괄호 생략)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 제176조의2【추계결정 및 경정】③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.(단서 생략)
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(괄호 생략)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(괄호 생략)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(괄호 생략)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
(1) 쟁점토지 및 교환취득토지의 지적 현황은 아래 ＜그림＞과 같고, 이에 의하면 청구인이 여동생에게 이전한 OOO에 지어진 건축물이 주식회사 OOO 소유의 508-1을 침범한 사실이 나타나고, 이로 인하여 발생한 측량오류 및 공장건물 신축지연 등의 문제를 해소하기 위해 청구인과 주식회사 OOO는 임야상태의 토지를 면적에 맞추어 분할하여 쟁점토지(지적현황 상단의 토지로서 도로와 연접하지 아니하는 맹지임)와 교환취득토지(건축물의 경계에 맞추어 분할된 오른쪽 508-5 및 508-11 토지임)를 교환한 것으로 나타나며, 청구인은 교환으로 취득한 토지를 분할하여 일부는 대지로 변경하고 나머지는 여동생에게 증여한 사실이 나타난다. OOO
(2) 토지 등기부등본 및 개별공시지가 확인원 등의 심리자료에 의한 쟁점토지와 교환취득토지의 분할 및 지목변경 등의 내역을 요약하면 아래 ＜표＞와 같고, 이에 의하면 청구인과 주식회사 OOO는 교환을 위하여 2009년 상반기에 각자 소유의 임야(청구인은 505-1번지, 주식회사 OOO는 508-1번지)에서 각 357㎡를 분할하였으며, 청구인이 양도한 쟁점토지는 당시 지목이 임야에서 공장용지로 변경되었으나, 취득한 교환취득토지는 임야로 유지되었고, 청구인이 이를 2012.4.3. 취득한 후 분할하여 이 중 임야 135㎡는 여동생에게 증여하고 나머지는 대지로 지목을 변경하였으며, 청구인이 양도한 쟁점토지의 분할전 모번지는 현재까지 지목이 임야로서 쟁점토지 양도 당시 공시지가는OOO원/㎡인 사실이 나타난다. OOO
(3) 청구인과 김OOO는 쟁점토지와 교환취득토지를 동일한 조건으로 교환하기로 하는 교환계약서(2010.8.20.)를 작성하였는바, 교환완료시기는 2011.12.31.까지로 하고 필요경비는 각자 쌍방이 공동으로 부담하고, 필요한 모든 서류를 교부하고 매매목적물을 명도한다고 되어 있다.
(4) 청구인이 쟁점토지를 교환양도하면서 소유권이전등기를 위해 작성한 교환계약서는 2012.3.26. 작성되었고, 이와 관련하여 쟁점토지를 교환하기 위하여 자신의 토지를 측량하고 분할하는 등으로 시일이 경과하였고 주식회사 OOO의 협조가 늦어져 2010.8.20. 교환계약서를 작성하였음에도 실제 등기가 지연되었다고 소명하였다.
(5) 청구인은 주식회사 OOO의 공장설립의 장애를 해소하기 위하여 토지를 교환하게 되었고, 쟁점토지는 맹지로서 지목이 공장용지로 변경될 수 없으나 주식회사 OOO의 개발행위로 공장용지로 변경되면서 개별공시지가가 상승하게 되었다면서 다음과 같은 증빙을 제출하였다. (가) OOO시장이 2009.10.8. 주식회사 OOO에게 승인한 공장설립변경 공문을 보면, 첨부된 공장설립변경승인서에 소재지가 기존 “OOO”에서 “OOO”로 변경되어 있어, 청구인 소유의 쟁점토지가 주식회사 OOO의 공장설립에 사용된 사실이 확인된다. (나) 또한, OOO시장이 2011.11.9. 주식회사 OOO의 공장설립등의 완료신고를 수리한 공문을 보면, 2012.4.3. 쟁점토지가 교환으로 양도되기 이전임에도 주식회사 OOO가 신축한 공장의 소재지가 OOO로 되어 있어 청구인의 쟁점토지가 포함된 사실이 확인된다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 양도소득세를 산출하는 기초가 되는 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액이고, 교환거래의 경우에는 교환대상 목적물의 금전적 가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대하여 시가감정을 하여 그 감정가액과의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠으나, 그러하지 아니한 단순한 교환거래인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이어서 이러한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 교환으로 양도한 자산에 대하여 소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 각 호의 방법을 순차적으로 적용하여 산정한 가액에 의하여야 할 것인바, 이 건의 경우 지적공사의 중재에 따라 청구인과 주식회사 OOO 간 당초 동일한 면적의 임야를 서로 교환하여 주식회사 OOO의 공장설립 및 여동생 김OOO의 불편을 해소하기 위해 2009년에 토지 경계선의 쟁점토지를 분할하여 이를 주식회사 OOO의 공장설립에 제공하고 교환취득토지를 취득하여 그 중 일부를 여동생에게 증여한 점, 교환을 위해 모번지에서 분할된 쟁점토지는 청구인의 소유로 되어 있고 도로가 연접하지 아니한 맹지상태의 임야였음에도 주식회사 OOO가 공장건물 신축부지에 포함하여 개발행위를 함으로써 지목이 공장용지로 변경되어 개별공시지가가 분할전보다 크게 상승(OOO원/㎡)한 점, 쟁점토지는 2012.4.3. 교환되었으나 그 이전인 2009.2.6. 임야 상태로 분할된 후 2009.6.4. 공장용지로 지목이 변경된 후 주식회사 OOO의 공장용지에 편입되어 개발된 사실이 확인되는 점, 청구인이 취득한 교환취득토지는 임야 상태로 받은 것으로 그 개별공시지가가 OOO원/㎡(2012.5.31.)으로 쟁점토지보다 현저히 미달하는 것으로 나타나는 점 등에 비추어 비록 단순교환이기는 하나 청구인의 쟁점토지 교환양도는 위와 같은 특별한 사정이 있으므로 쟁점토지가 아니라 분할전의 모번지의 교환 당시 개별공시지가(OOO원/㎡)에 의하여 양도가액을 OOO원으로 산정하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.