쟁점금액을 필요경비부인하고, 전체토지에 대한 공사비용을 양도토지의 면적비율로 안분한 금액을 필요경비로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2013.10.11. OOO를 OOO에 양도한 후, 쟁점토지의 취득가액을 OOO, 자본적 지출액을 OOO으로 하여 양도소득세 과세표준을 신고하였다.
• 나. 처분청은 2015.1.12. 청구인에게 쟁점토지의 취득가액을 OOO으로 하고, 자본적 지출액 OOO 중 OOO을 필요경비 부인하여 산출한 2013년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.4.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2004.2.24.(실제매입일: 2000.4.7.) 쟁점토지 및 OOO를 개발하여 양도할 목적으로 취득한 후, 도급금액 OOO으로 전체토지상에 토목공사를 진행하여 2004.6.30. 준공하였고, 쟁점토지는 2013.10.11. 강제경매로 양도하였는바, 위 도급금액 중 2001.10.25. 및 2002.4.20. 공사대금으로 지급한 OOO(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 김OOO과 주OOO에게 쟁점토지를 양도하기 위하여 공사업자와 합의하여 쟁점토지의 공사비로 처리하였고, 이는 청구인이 공사업자에 대하여 제소한 유치권부존재확인소 대상토지에서 쟁점토지가 제외된 사실에서 입증되므로 쟁점금액은 쟁점토지의 필요경비로 공제함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점금액이 쟁점토지의 경비라고 주장하나, 쟁점금액은 제출된 증빙자료에 비추어 전체토지에 대한 공사대금으로 보이므로 전체토지의 면적비율로 안분하여 필요경비를 산출한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도소득금액 계산시 쟁점금액을 필요경비 부인하고, 전체토지에 대한 공사비용을 양도토지의 면적비율로 안분한 금액을 필요경비로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구인은 2000년 8월 OOO구청장으로부터 OOO에 대하여 주택부지조성을 위한 토지형질변경허가를 받았고, 2002.4.7. 김OOO과 토목조성공사 도급계약OOO〕을 체결하였다. (나) 2004.6.30. 위 개발행위에 대한 준공이 있었고, 김OOO은 2011.1.31. OOO을 피담보채권으로 하여 유치권 신고를 하였으며, 청구인은 2013.10.11. 쟁점토지를 강제경매로 양도하였다. (다) 청구인이 제출한 지적도에 따르면, 전체토지는 연접한 일단의 토지로 나타나고, 청구인은 위 토목조성공사 비용으로 지급한 입금표 3매OOO를 제출하고 있다. (라) 청구인이 제출한 유치권부존재확인소 판결서OOO에는 청구인이 쟁점외토지에 관하여 OOO의 공사대금채권을 피담보채권으로 하는 피고의 유치권이 존재하지 아니함을 확인하는 취지의 소를 제기하였고, 청구인이 2005.3.20. 김OOO에게 미지급 공사대금 OOO에 대한 지불각서를 작성해 준 사실이 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 양도하기 위하여 공사업자와 합의하여 쟁점금액을 쟁점토지의 공사비로 처리하였으므로 쟁점토지의 비용이라고 주장하나, 토목공사 준공 후 대금정산 과정에서 청구인과 토목공사업자가 쟁점금액을 쟁점토지의 공사대금으로 합의하였다 하더라도 당초, 토목공사계약 체결시 청구인과 토목공사업자간에 전체토지에 대하여 도급금액을 OOO으로 하여 계약하고, 공사를 시행한 후, 준공한 것으로 보이므로 쟁점토지에 소요된 공사비는 동 도급금액을 전체토지의 면적에서 쟁점토지의 면적으로 안분하여 산출한 금액으로 하는 것이 타당한 것으로 보인다. 따라서, 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 (2) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것