[요지] 청구인은 쟁점건물을 취득하여 대수선 후 약 2년간 주소를 두고 거주한 것으로 보이고, 쟁점건물과 별도로 쟁점토지에 대하여 매매계약을 체결하여 취득하고 이를 양도한 점 등에 비추어 철거한 쟁점건물의 취득가액 및 수리비를 쟁점토지의 양도가액에서 공제할 필요경비 부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없으나, 청구인이 제출한 매매계약서상 기재된 매매가액이 허위임이 명백하거나 중요한 부분이 미비된 경우에 해당한다고 보기 어려운 점 등에 비추어처분청이 청구인의 쟁점토지의 취득가액으로 환산가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있음
[주 문] OOO세무서장이 OOO 청구인에게 한 2013년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 OOO 양도한 OOO 취득가액을 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 쟁점토지를 OOO원에 취득하였다고 주장하나, 그 증빙자료로 제출한 매매계약서는 공인중개업을 영위한 이력이 확인되지 않는 OOO의 입회하에 작성된 것으로 되어 있고, 매도인 OOO와 입회인 OOO이 이미 사망하였으며, 금융증빙이 제출되지 아니하여 동 매매계약서의 진위 여부를 확인할 수 없으므로 처분청이 청구인의 쟁점토지 취득가액을 환산가액으로 산정한 것은 적법하다.
(2) 또한, 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등이 토지의 취득가액에 포함되어 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는 것(대법원 1992.9.8. 선고 92누7399 판결, 같은 뜻임)인바,청구인은 쟁점건물을 OOO취득하여 대수선 후 OOO까지 약 2년간 거주하였고, OOO 철거명령에 의하여 철거하여 멸실된 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지만을 이용하기 위하여 쟁점건물을 취득하여 철거한 것으로 볼 수 없으므로 철거한 쟁점건물의 취득가액 및 수리비를 양도자산인 쟁점토지의 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장을 받아들일 수 없다.
3. 심리 및 판단
① 청구인이 제출한 취득당시 매매계약서상 기재가액을 쟁점토지의 실지취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
② 철거한 쟁점건물의 취득가액 및 수리비를 양도자산인 쟁점토지의 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령 176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 매매계약서 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부 매매계약서 영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제9호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
(1) 청구인이 제출한 쟁점토지 취득당시의 매매계약서 사본을 보면, 청구인(개명전 이름: OOO)이 매도인 OOO로부터 쟁점토지를 매매대금 OOO원(계약금 OOO원, 잔금 OOO원)에 매수하기로 OOO 계약한 것으로 되어 있고, 잔금지급일은 OOO 되어 있으며, 중개업자란에 OOO의 성명과 주민등록번호가 기재되어 있다.
(2) 청구인이 쟁점토지 매도인인 OOO에게 그 취득대금으로 OOO원을 지급한 금융거래내역이 제출되지 아니하였고, 매도인인 OOO 사망하였고 매매계약시 입회한 OOO은 OOO 사망하였으며, OOO은 OOO까지 OOO에서 부동산 매매·임대 및 투자자문업 등의 사업을 영위한 OOO의 대표이사를 역임하였다.
(3) 청구인이 제출한 쟁점건물 취득당시의 매매계약서 사본을 보면, 매도인은 OOO이고, 매매대금은 OOO원(계약금 OOO원, 잔금 OOO원)이며, 매매계약일은 OOO이고, 잔금지급일은 OOO이며, 중개업자란에 OOO의 성명과 주민등록번호가 기재되어 있다.
(4) 청구인은 쟁점건물을 취득한 후 지붕, 욕실, 부엌 등을 수리하였다는 근거로 그 공사비를 OOO원으로 기재한 OOO의 견적서와 OOO 그 공사계약금으로 OOO원, OOO 공사대금 잔금으로 OOO원을 수령하였다는 내용이 기재된 2장의 영수증 사본을 처분청에 제출하였다.
(5) 청구인의 주민등록초본을 보면, 쟁점건물에 OOO까지 주소를 둔 것으로 나타난다.
(6) OOO지방법원 OOO지원의 조정조서OOO를 보면, 청구인이 OOO에게 쟁점토지 및 쟁점건물을 매도하기로 하는 계약을 체결하고 계약금 OOO원과 중도금 OOO원을 수령하였으나, 그 후 쟁점건물이 철거되어 멸실되었으므로 그 매매계약을 무효화하기로 하는 조정이 성립된 것으로 나타난다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 소득세법제114조 제7항에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가엑에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제176조의2 제1항에서 법 제114조 제7항에서 대통령령으로 정하는 사유란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다고 규정하고 있으며, 그 다음 각 호 중 제1호에서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우, 제2호에서 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제2조 제9호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우를 규정하고 있는바, 청구인이 OOO로부터 쟁점토지를 OOO원에 취득하였다고 주장하면서 그 증빙자료로서 매매계약서 사본을 제출하였고, 동 매매계약서상 기재된 매매가액이 허위임이 명백하거나 중요한 부분이 미비된 경우에 해당한다고 보기 어려우며, 동 매매계약서 이외에 달리 이중계약서를 작성한 사실도 확인되지 아니하고, 청구인이 약 OOO에 쟁점토지를 취득할 당시의 금융증빙을 제시하지 못한다 하여 동 매매계약서를 허위계약서로 추단하는 것은 타당하지 아니한 점 등에 비추어 청구인의 쟁점토지 실지취득가액이 OOO원으로 보이므로 처분청이 청구인의 쟁점토지의 취득가액으로 환산가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 취득 후 단시일 내에 기존 건물의 철거에 착수하는 등 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우, 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 양도자산인 토지의 필요경비로 산입할 수 있다 할 것인바(대법원 1992.10.27. 선고 92누8781 판결, 같은 뜻임), 청구인은 쟁점건물을 OOO 취득하여 대수선 후 OOO까지 주소를 두고 거주한 것으로 보이고, 청구인이 OOO 쟁점건물과 쟁점토지를 함께 매도하기로 하는 계약을 체결하였다가 쟁점건물을 철거하게 되어 동 매매계약이 무효화된 사실이 법원의 조정조서에 나타나며, 쟁점건물과 별도로 쟁점토지에 대하여 매매계약을 체결하여 OOO 취득하고 OOO 양도한 점 등에 비추어 쟁점토지만을 이용하기 위하여 쟁점건물을 취득한 후 단시일 내에 쟁점건물을 철거한 것이 아니므로 철거한 쟁점건물의 취득가액 등을 쟁점토지의 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장은 이를 받아들이기 어렵다 할 것이다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.