매매계약서에 기재된 매매가액을 면적기준으로 안분한 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 토지(임야 7,934㎡)를 취득한 후 OOO로 등록전환하면서 13필지로 분할등기하고 그 중 일부인 OOO 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)가 OOO 임의경매로 OOO원에 낙찰되어 쟁점토지의 양도가액을 OOO원, 취득가액은 OOO 토지를 매입할 당시 매매계약서에 기재된 금액(OOO원, 이하 “쟁점매매가액”이라 한다)을 면적기준으로 안분한 OOO원으로 하여 2014년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점매매가액에 대한 금융거래내역이 불분명한 것으로 보아 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 환산가액을 적용하여 OOO 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 OOO 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 OOO 작성된 매매계약서를 보면 OOO 중개사를 통한 매매계약서임이 확인되고 총 매매대금은 OOO원이며, OOO에 매매계약서의 원본감정을 의뢰하여 2004년에 작성된 매매계약서라는 감정결과를 받았다. OOO의 매매대금이 OOO원이라는 거래증빙은 아래 <표1>과 같다. <표1> 금융증빙내역의 출금에 OOO이라고 되어 있는데 매매계약당시 공인중개사가 청구인에게 매도자(OOO)가 아닌 OOO으로 계좌이체하라고 하면서 OOO은 친인척관계라고 하였다. 이에 청구인은 입금자명과 토지소유권자의 명의가 일치하지 않아 소유권 이전이 잘못될 것을 염려하여 소유권이전등기접수일인 OOO 이후 등기권리증을 수령하고 OOO로 나누어 잔금을 지급하였으며, 이전등기가 원만히 이루어져 매도자와 입금자명이 다른 것은 더 이상 문제삼지 않았다. 아래 <표2>와 같이 OOO 토지의 취득당시 매입가액과 공시지가 비율 및 분할된 토지의 양도가액과 공시지가 비율을 보면 OOO 토지의 취득당시 쟁점매매가액이 공시지가보다 약 OOO 높은 수치이지만 토지분할 후 2009년 양도가액 또한 공시지가보다 약 OOO 정도 높은 수치이므로 취득당시 공시지가보다 높다는 이유만으로 쟁점매매가액이 OOO원이 아니라는 근거는 되지 못한다. <표2>
• 나. 처분청 의견 청구인은 OOO 토지의 취득에 대한 대금지급내역을 아래 <표3>과 같이 제출하였다. <표3> 매매계약서를 보면 고액의 부동산 매매계약임에도 매도인의 연락처가 없고 계약내용과 대금증빙이 일치하지 않으며, 금융거래내역을 검토한 결과, 매매계약서에 기재된 계약금은 OOO원으로 청구인의 주장과 일치하지 않고 확정채무의 면책적 인수이외에 매도자(OOO)에게 지급한 대금내역이 구체적으로 확인되지 않으므로 청구주장은 타당성이 없다.

• 가. 쟁점 매매계약서에 기재된 매매가액(쟁점매매가액)을 면적기준으로 안분한 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26067호로 개정되기 전의 것) 제176조의2【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 양도소득세 결정결의서 등에 따르면, 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 취득시 기준시가와 양도시 기준시가를 적용하여 계산한 환산취득가액 OOO원으로 하여 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지한 것으로 되어 있다.

(2) 청구인의 주장 및 관련 증빙은 다음과 같다. (가) OOO에 대한 매매계약서를 보면, 매매대금은 OOO원, 계약금은 OOO원(OOO 영수 확인), 잔금은 OOO원이고, OOO에 대한 매매계약서를 보면, 매매대금은 OOO원, 계약금은 OOO원(OOO 영수 확인), 잔금은 OOO원으로 되어 있으며, 두 매매계약서 모두 매도인은 OOO이나 연락처는 기재되어 있지 않고 공인중개사는 OOO로 되어 있다. (나) 청구인의 OOO거래내역을 보면 OOO에게 OOO원을 송금하였고 청구인의 OOO 계좌 거래내역을 보면 OOO에게 OOO원을 송금하였으며, 청구인의 OOO 계좌OOO거래내역을 보면 OOO원이 출금된 것으로 되어 있다. (다) OOO토지의 등기부등본에 의하면, OOO 근저당권자를 OOO, 채무자를 OOO, 채권최고액을 OOO원으로 하여 근저당권이 설정되었고 OOO 채무자를 OOO(청구인)로 하여 확정채무의 면책적 인수를 원인으로 근저당권 변경 등기가 이루어졌던 것으로 나타난다. (라) OOO이 OOO 토지의 매매계약서를 감정한 감정서(작성일 OOO)에 따르면, 작성시점을 변경하기 위한 특징 등이 관찰되지 않아 작성시점인 OOO과 근래OOO 시점으로 한정해 판단한 결과 기재시점인 OOO경에 작성된 문서로 추정되고 작성시기 감정의 오차범위는 약 5년인 것으로 되어 있다.

(3) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, OOO은 OOO 토지를 매도하면서 기준시가로 OOO원의 양도가액을 산정하여 양도소득세를 신고하였고 매매계약서는 제출하지 않았으며, 국세청전산자료에 의하면 매매계약서상 공인중개사사무소 소재지OOO의 사업자 이력을 확인한 결과 매매계약서 작성일OOO에는 OOO가 영업 중(OOO 폐업)이었고 매매계약서에 기재된 OOO이 아닌 다른 사업자가 부동산중개업을 영위한 것으로 확인되었다. (4) OOO 토지와 쟁점토지의 공시지가 대비 매매가액비율은 아래 <표4>와 같다. <표4>

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 매매계약서에 기재된 쟁점매매가액을 면적기준으로 안분한 OOO원이라 주장하나, OOO번지의 ㎡당 기준시가 대비 쟁점매매가액이 OOO에 이르는 가운데, 매매계약서에 기재된 공인중개사 사무소 소재지에 계약서에 기재된 OOO이 아닌 다른 사업자가 부동산중개업을 영위한 것으로 나타나며, 청구인이 제시한 OOO에 대한 OOO원 및 OOO원의 송금자금 등이 청구인의 위 OOO 토지 취득대금(쟁점매매가액)에 관한 것인지 여부가 불분명해 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득가액에 대해 환산가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.