매매계약서가 허위로 과다하게 작성된 사실이 인정되므로 청구인이 수령을 인정하는 금액을 양도가액으로 인정함

[주 문] OOO세무서장이 2014.8.21. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 OOO와 같은 리 499 소재 답 1,250㎡의 양도가액을 OOO으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2005.5.25. OOO를 매매로 취득하여 보유하다가 2008.2.14. 오OOO에게 매매로 양도하면서 양도가액을 OOO, 취득가액을 OOO으로 하여 양도소득세 OOO을 신고하였다.
• 나. OOO국세청장은 쟁점토지의 실제 매수자인 주식회사 OOO에 대한 법인세 통합조사 결과, OOO이 쟁점토지를 OOO에 취득한 것으로 나타난 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 확인하여 처분청에 과세자료를 통보하였고, 이에 따라 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 OOO으로 보아 2014.8.21. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.11.5. 이의신청을 거쳐 2015.4.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 부동산관련업자의 소개로 OOO의 감사인 김OOO과 협의하여 매수인을 OOO 대표이사 김OOO의 배우자 오OOO으로 하여 쟁점토지를 평당 OOO인 OOO에 양도하였고, 이에 추가하여 농사손실보상금 OOO을 받아 합계 OOO을 지급받았다. 청구인과 OOO의 감사 김OOO은 당초 계약서상 매매가액을 OOO으로 작성하기로 하였고, 농업손실보상금 부분은 계약서에 표시하지 않기로 합의하였다. 이와 다른 매매가액 OOO의 쟁점계약서는 청구인이 알지 못하는 사항으로서, OOO이 추가대출을 더 받기 위해 은행대출용으로 작성해 놓은 허위계약서이고, 허위계약서로 인해 당시 OOO에 토지를 매도한 다른 소유자 중 실제거래가액이 다른 것으로 과세되거나 조세심판청구을 거쳐 과세처분이 취소된 사례가 있다. 쟁점계약서에는 ‘양도소득세를 매수자가 부담한다’고 기재되어 있으나 이는 통상적인 계약서에는 절대 쓰이지 않는 문구이고, OOO 소재 토지에 대한 특약사항은 청구인이 전혀 알지 못하는 사항이며 소유권변동도 전혀 없다. 쟁점계약서의 작성 경위는 청구인이 전혀 모르는 사항이고, 추가로 더 받은 농사손실보상금은 쟁점토지의 양도와는 별도로 지급받은 것이므로 처분청에 굳이 밝힐 필요가 없었던바, 농사손실보상금에 대하여 별도로 세금을 부과한다면 이를 납부할 것이나 쟁점토지 양도가액으로 인정함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 OOO이라고 주장하나, 양수인으로부터 최소한 당초계약서상 매매대금 OOO보다 많은 금액을 수령한 것으로 확인되고, 청구인의 거주지와 쟁점토지의 거리는 62km로서 OOO을 초과하여 받은 금액이 농사손실보상금이라는 청구인의 주장은 신빙성이 없다. 청구인이 양수인으로부터 매매대금을 지급받은 내역이 매수인으로부터 직접 이체받은 것이 아니라 현금으로 받아 예탁금에 가입하거나 타인 김OOO 명의의 계좌에서 수령하는 등 정상적인 방법으로 수령한 것이 아닌 점, 청구인이 당초 매매대금 OOO만 지급받았다고 주장하였다가 총 수령금액은 OOO이고 OOO을 초과하는 금액은 농사손실보상금이라고 주장내용을 계속 변경하는 점 등으로 볼 때 총 OOO을 어떠한 방법으로든 수령한 후 중개수수료 등으로 지급하였을 가능성이 높다고 판단된다. 따라서, 쟁점계약서 상 양도가액인 OOO을 실제 양도가액으로 보아 양도소득세 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도가액을 OOO으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법률: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2005.5.25. 쟁점토지를 매매로 취득하여 보유하다가 2008.2.14. 오OOO에게 아래와 같은 당초 매매계약서(작성일자 2008.1.15.)에 따라 OOO에 양도하였다고 양도소득세를 신고하였다.

(2) 처분청은 OOO국세청장의 OOO에 대한 법인세 통합조사 결과, 쟁점토지의 실제 매수자가 OOO이고, 청구인이 아래와 같은 쟁점계약서(작성일자 2007.12.23.)에 따라 쟁점토지를 OOO에 양도한 것으로 보아 2014.8.21. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 OOO이고, 이에 추가하여 구두로 약정된 농사손실보상금으로 OOO을 지급받아 총 OOO을 지급받았다고 주장한다. (가) 청구인은 2007.12.24. 김OOO으로부터 양도가액과 농사손실보상금 합계액 OOO 중 OOO을 계약금으로 이체받았다고 주장하는바, 청구인의 OOO에 의하면 해당 일자에 김OOO이 청구인에게 OOO을 이체한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 김OOO으로부터 나머지 금액으로서 OOO을 자기앞수표로 지급받았다고 주장하는바, 자기앞수표 지급전표에 의하면 OOO의 자기앞수표 지급전표로 OOO 출금하는 것으로 기재되어 있으나, 계좌 및 의뢰인 등 세부적인 내용은 확인불가능한 것으로 나타난다. (다) 김OOO의 2014.12.22.자 확인서는 ‘매매대금이 총 OOO이고, 순수 매매대금은 OOO이며, 차액 OOO은 농사손실보상금조OOO’라는 내용이다. (라) 청구인은 계약금으로 수령한 OOO 중 OOO, 잔금으로 수령한 OOO 중 OOO 및 배우자의 현금 OOO을 합한 OOO을 배우자의 통장OOO에 예치하였고, 잔금 중 OOO을 제외한 OOO도 배우자의 통장OOO에 예치하였다고 주장하면서, 해당 통장 사본을 제출하였다. (마) 청구인은 OOO이 매입한 쟁점토지 인근 토지 거래에서 농사손실보상금이 인정된 사례가 4건이 있다고 주장하면서 그 내역을 제시하였고, 청구인의 주민등록초본에 의하면, 쟁점토지 보유기간 중 청구인의 주소지는 OOO으로 나타나며, 그 외 경작에 관하여 제출된 증빙은 없다.

(4) 청구인은 당초 이의신청시에는 양수인으로부터 2007.12.24. OOO, 2008.1.15. 현금 OOO, 2008.2.4. OOO 합계 OOO만을 받았다고 주장하였고, 그 증빙으로 김OOO의 2014.8.2.자 확인서, 금전출납부를 제출하였으며, 이에 의하면 김OOO이 2007.12.24. 청구인 계좌로 OOO 송금, 2008.1.15. 현금으로 OOO 지급 및 2008.2.1. 잔금 OOO을 지급하였다는 내용으로 나타난다.

(5) 쟁점토지 매매계약서상 매수인인 오OOO은 2008.2.14. 청구인으로부터 쟁점토지를 취득하여 2013.8.23. 양도하고 양도소득세를 신고하면서 쟁점토지의 취득가액을 OOO으로 신고한 것으로 나타난다.

(6) 처분청의 과세의견은 아래와 같다. (가) 청구인의 주민등록초본을 보면 2001년부터 현재까지 OOO에 거주한 것으로 확인되고, 거주지와 쟁점농지와의 거리는 약 68km로 청구인이 쟁점토지에서 농사를 지었다고 보기 어려우며, 당초계약서 및 쟁점계약서 모두 농사손실보상금에 대한 내용은 기재되어 있지 않다. 따라서, 청구인 OOO을 초과하여 받은 금액이 농사손실보상금이라는 청구인의 주장은 신빙성이 없다. (나) 쟁점계약서와 당초 신고한 매매계약서를 비교하면, 쟁점계약서는 작성일이 2007.12.23.인 반면, 당초 매매계약서는 작성일이 2008.1.15.로 서로 다르고, 김OOO이 박OOO의 계좌에 최초 계약금을 입금한 날짜는 2007.12.24.로 쟁점계약서 작성일의 다음 날이지만, 당초 매매계약서 작성일인 2008.1.15.는 금융증빙에 의하여 확인되는 대금지급일과 아무런 연관성이 없다. 또한, 쟁점계약서에는 수기로 기재된 특약사항 및 간인이 있으나, 당초 매매계약서에는 없는 것으로 확인된다. (다) 청구인은 당초 이의신청시 쟁점계약서에 대하여 매수자 측에서 대출을 많이 받기 위하여 일방적으로 작성한 계약서라고 주장하였으나, 두 계약서의 필체는 동일한 것으로 보인다. 부동산등기부등본을 보면 매수인측이 쟁점토지를 담보로 대출을 받은 시점은 매매당시인 2008년이 아니고 2011년도이며 총 11개 필지를 담보로 약 OOO을 대출받은 것으로 보인다. 따라서, 필지 규모 대비 대출금액이 소액으로 매매계약서 금액을 높여서 허위로 만들 정도의 금액은 아닌 것으로 판단되고, 대출시기도 매매시기와 다르다. 또한 대출은행인 OOO에 유선문의한바 매매금액은 참고사항일 뿐이고 감정가 위주로 대출금액을 산정하며, 이 건처럼 매매시기와 대출시기가 다른 경우 매매계약서는 고려대상이 아니라는 답변을 받았다. 따라서, 쟁점계약서를 매수인측에서 대출을 받기 위해서 작성하였다는 주장은 신빙성이 없고, 심판청구시 쟁점계약서 작성경위는 전혀 모른다고 주장을 변경하였다. (라) 청구인이 증거로 제시한 김OOO의 확인서(2014.8.2.) 및 원시장부에서는 계약금 OOO, 현금 OOO 및 잔금 OOO을 각각 지급한 것으로 확인하였으나, 합계액은 OOO으로 청구인이 주장하는 매매가액 OOO과 일치하지 않는다.

(7) 처분청의 조사결과, 청구인이 인정하는 총 수령금액 OOO을 초과하여 OOO을 수령하였음을 인정할 금융증빙 등은 제시되지 아니하였다.

(8) OOO국세청장이 이 건과 같은 사유로 과세자료를 통보한 쟁점토지 인근 토지 소유자OOO들에 대한 과세자료 처리내역 및 결정내역은 아래 <표>와 같고, 이 중 이OOO가 양도소득세 부과처분에 불복하여 제기한 심판청구의 결정서OOO에 의하면 OOO은 은행에서 대출을 많이 받기 위하여 이OOO와의 매매금액을 부풀렸다고 회신한 것으로 나타나고, 우리 원은 이OOO의 심판청구를 인용하였다.

(9) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지의 양도가액이 쟁점계약서에 따라 OOO이라는 의견이나, 쟁점토지 인근 토지 소유자 이OOO의 유사사례에서 실제 매수자인 OOO이 매매금액을 허위로 과다하게 작성하였던 사실을 인정한 점, 쟁점토지에 관하여 OOO의 매수업무를 담당한 감사 김OOO은 매매대금이 OOO임을 확인할 뿐 OOO으로 확인한 바는 없는 점, 청구인이 인정하는 총 수령금액 OOO을 초과하여 OOO을 쟁점토지 양도가액으로 지급받았음을 인정할 금융증빙은 제시되지 아니하는 점 등에 비추어 쟁점토지의 양도가액을 OOO으로 인정하기 어렵다고 판단된다. 다만, 청구인은 총 수령금액 OOO 중 OOO이 양도가액이고, 나머지 OOO은 농사손실보상금일 뿐 양도가액이 아니라고 주장하나, 농사손실보상금에 관한 계약서상 합의내용이 없고, 청구인의 농작물 재배 사실을 인정할 증빙의 제시가 없는 점 등에 비추어 OOO을 농사손실보상금으로 인정하기는 어렵고, 쟁점토지의 양도가액은 청구인이 수령을 인정하는 금액 OOO으로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법률 (1) 소득세법 제88조【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.