매매계약서에 구분기재된 각 자산별 양도가액을 부인하고 감정평가액으로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당함.

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 토지(대 661㎡)와 OOO 도로(1012㎡, 청구인 지분 1012분의 192, 이하 “공유도로”라 한다)를 매매를 원인으로 각 취득하여 OOO 토지 중 일부를 226-23(330㎡)로 분할한 후 OOO 토지에 단독주택(2층, 101.88㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하였다. 청구인은 OOO에게 OOO 토지(이하 “쟁점토지”라 한다), 공유도로 중 일부(53㎡, 이하 “쟁점도로”라 한다) 및 쟁점건물을 매매를 원인으로 양도하면서 쟁점토지 및 쟁점도로는 실지거래가액으로 계산한 양도가액 OOO원 및 취득가액 OOO원으로, 쟁점건물은 실지거래가액으로 계산한 양도가액 OOO원과 기준시가에 의하여 환산한 취득가액 OOO원으로 각 양도차익을 산정하여 OOO 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점토지, 쟁점도로 및 쟁점건물의 실지양도가액을 임의로 구분하여 안분함으로써 각 자산별 양도차익이 잘못 산정되었다고 보아 쟁점토지 및 쟁점건물에 대한 OOO의 감정평가액을 근거로 양도가액을 안분계산하여 OOO 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지, 쟁점도로 및 쟁점건물을 양도하고 OOO 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고․납부하였다. 처분청은 청구인의 양도가액의 구분이 불분명하고 객관적으로 입증이 되지 않아 청구인이 부동산 매매계약서에 각 자산별 양도가액을 임의로 구분하여 기재한 것으로 보아 당초 쟁점토지, 쟁점도로 및 쟁점건물의 양도가액을 기준시가를 근거로 안분계산하여 OOO원의 양도소득세를 경정․고지하였다가 OOO에서 실시한 감정가액으로 쟁점토지, 쟁점도로 및쟁점건물의 가액을 안분계산하여 OOO원의 양도소득세를 다시 고지하였다. 청구인은 쟁점토지, 쟁점도로 및 쟁점건물을 매도할 때 그 가액을 구분하여 매매하였고 이는 매매계약서에서도 명시되어 있다. 청구인은 2002년 취득한 쟁점토지에 대한 이자부담이 계속되어 매도하려 하였으나 부동산경기침체로 농촌지역의 토지는 매매가 전혀 이루어지지 않아 토지에 주택을 신축하면 전원주택의 수요자가 있어 매매가 이루어질 것이라 판단하여 쟁점건물을 신축하게 된 것이고, 쟁점건물의 가액은 청구인이 건축에 들어간 비용을 감안하여 결정한 것이며 쟁점토지와 쟁점도로의 가격도 시세에 따라 결정한 것이다. 따라서, 청구인이 거래한 가격은 매도인과 매수인이 부동산거래 관행에 따라 가격을 흥정하여 결정한 적법한 실지거래가액이고 이는 매수인과 부동산중개인이 인정하였다. 처분청이 실지거래가액을 일방적으로 부인하고 감정가액을 기준으로 안분계산하여 고지한 것은국세기본법제14조의 실질과세원칙이나소득세법제86조 제1항에 규정한 실지거래가액 과세원칙에 위배되는 것이고, 부동산 거래에는 매도인 및 매수인이 개별사정이나 부동산의 특성 등 거래에 따라 다른 사정이 있는 것인데 처분청은 일방적으로 거래가격이 불분명하다고 단정하여 양도소득세를 경정․고지한 것은 납세자의 재산권을 침해한 것이므로 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제출한 양도소득과세표준 신고내역에 나타나는 쟁점토지, 쟁점건물 및 쟁점주택의 양도소득세 신고내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> OOO 쟁점토지 및 쟁점주택에 대한 근저당권 설정을 위하여 실시한 감정평가내역에서 총 감정평가액 OOO원 중 쟁점토지는 OOO원, 쟁점건물은 OOO원으로 이에 도로를 감안하여 안분계산한 금액의 비율은 아래 <표2>와 같다. <표2> 처분청은 아래 <표3>과 같이 쟁점토지, 쟁점도로 및 쟁점건물의 전체 양도가액을 쟁점부동산의 근저당권 설정시 평가한 감정가액으로 안분계산하여 양도차익을 재산정하였다. <표3> 청구인은 부동산 매매계약서에 명시된 총 매매대금(OOO원)을 토지 및 도로가액 비율 OOO, 건물가액 비율 OOO로 구분하였으나, 이는 기준시가나 감정가액의 비율과 차이가 있는 것으로 청구인이 쟁점토지, 쟁점도로 및 쟁점건물을 일괄 양도한 후 각각의 양도가액을 감정평가액이나 기준시가 등과는 무관하게 임의로 안분한 것인바 감정평가액으로 안분하여 쟁점토지, 쟁점도로 및 쟁점건물의 양도차익을 산정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 매매계약서에 구분기재된 각 자산별 양도가액을 부인하고 감정평가액으로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제99조【기준시가의 산정】① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
• 라. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제64조에 따라 안분계산한다. (3) 부가가치세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26071호로 개정되기 전의 것) 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점토지, 쟁점도로 및 쟁점건물에 대한 등기부등본 등에 의하면, 청구인은 OOO에게 쟁점토지, 쟁점도로 및 쟁점건물을 매도하였고 OOO 채무자를 청구인으로 하여 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정한 것으로 되어 있다.

(2) 처분청이 제시하는 기준시가로 안분한 쟁점토지․쟁점도로 및 쟁점건물의 비중은 아래 <표4>와 같다. <표4> (3) 청구인이 제시한 입증자료는 다음과 같다. (가) 청구인이 쟁점토지, 쟁점도로 및 쟁점건물을 OOO에게 양도하면서 작성한 계약서OOO를 보면 매매대금은 OOO원이고 특약사항에 건물은 OOO원, 대지는 OOO원, 도로는 OOO원으로 한다고 되어 있다. (나) 쟁점토지, 쟁점도로 및 쟁점건물의 양도를 중개한 OOO의 사실확인서OOO에 의하면, 쟁점토지, 쟁점도로 및 쟁점건물은 계약서 내용과 같이 거래하기로 당사자가 합의하여 계약서를 작성하였다고 확인한 것으로 되어 있고, 매수인 OOO의 확인서OOO에 따르면 청구인으로부터 매수한 쟁점토지, 쟁점도로 및 쟁점건물은 계약서 내용과 같이 물건별로 각 평가하여 거래하였다고 되어 있다. (4) 청구인이 OOO으로부터 OOO 토지(661㎡) 및 공유도로를 취득한 계약서OOO를 보면 매매대금이 OOO원으로 되어 있고, OOO지점에서 담보목적으로 의뢰한 감정평가표OOO를 보면 쟁점토지는 OOO원, 쟁점건물은 OOO원으로 평가한 것으로 되어 있으며, 처분청이 제시한 감정가액을 기준으로 안분계산한 쟁점토지․쟁점도로 및 쟁점건물의 비중은 아래 <표5>와 같다. <표5>

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지, 쟁점도로 및 쟁점건물을 매도할 때 그 가액을 각 구분하고 매매하여 계약서에 기재된 금액이 그 실지거래가액임에도 이를 부인하고 거래가액(구분)이 불분명하다 하여 감정가액을 기준으로 안분계산하여 고지한 것은 부당하다고 주장하나, 청구인이 제시한 매매계약서는 쌍방합의계약서로서 사인 간 임의작성이 가능하고 청구인은 양도일 이전 근저당설정을 위해 작성된 감정평가표가 있음에 도 거래당사자간 임의로 토지 및 건물가액을 산정한 것으로 보이는 점, 처분청이 제시한 기준시가로 안분한 쟁점토지․쟁점도로 및 쟁점건물의 비중은 각OOO이고 감정평가액을 기준으로 안분한 쟁점토지․쟁점건물 및 쟁점건물의 비중은 각OOO로 청구인의 매매계약서상 비중(쟁점토지․쟁점도로 OOO, 쟁점건물 OOO)과 차이가 큰 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.