쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어 평가내용을 청구인에게 통보하지 아니하여 이 건 처분이 부당하다는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어 평가내용을 청구인에게 통보하지 아니하여 이 건 처분이 부당하다는 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(3) 대법원은 감정평가기관이 과세관청을 대신하여 기준시가를 산정할 때도 동일한 원칙이 적용된다고 보았는데 이는 감정평가기관이 기준시가를 산정하더라고 납세자에게 그 산정기준이 된 표준지 선정과 토지가격비준표 적용내용을 적절히 통지하지 않는다면 그 기준시가에 기초한 양도소득세 부과처분은 위법하다는 것이고, 납세자에게 과세의 근거를 정확하게 알리지 않고 이루어지는 세금 부과처분은 과세관청의 자의적인 과세권 행사를 야기할 수 있으며 납세자의 재산권을 침해할 수도 있기 때문에 납세자에게 필요한 정보를 제대로 알려주지 않은 채 이루어진 양도소득세 부과처분은 과세관청이 감정평가기관의 감정을 받았다는 사실만으로 정당화 될 수 없다는 점을 분명히 한 것이다.
(4) 조사관서는 소득세법 시행령 제164조 제1항 은 개별공시지가가 없는 토지의 평가를 구체적으로 규정하여 그에 따라 평가하도록 함으로써 납세의무자가 평가의 적정성을 확인할 수 있으면 족한 것이고 구체적인 내용을 납세자에게 통보하는 것이 과세요건이 아니라고 하였다. 하지만 조사관서에서 동 규정 절차에 따른 평가내용을 청구인에게 적절히 통보하지 아니하는 한, 청구인이 평가의 적정성을 합리적으로 확인할 수 없다. 대법원 판례에서 ‘납세의무자가 표준지 선정과 토지가격비준표 적용의 적정 여부, 그에 따라 평가한 가액이 인근 유사토지의 개별공시지가와 균형을 유지하고 있는지 여부 등을 확인할 수 있도록 하고’라고 하였으므로 소득세법 시행령 제164조 제1항 에 규정된 평가 절차만으로 평가의 적정성을 확인할 수 있으면 족하다는 조사관서의 의견은 부당하다.
(1) 조사관서는 청구인이 취득당시 토지등급이 없어 납세지관할 세무서장에게 쟁점토지의 평가를 요청하지 아니하고 임의로 선정한 경기도 OOO번지의 개별공시지가와 토지등급을 적용하여 신고한 사실을 확인하고, 쟁점토지에 대한 1990.1.1. 기준 개별공시지가 산정을 위해 OOO 경기수원지사와 주식회사 OOO감정평가기관 경기지사에 쟁점토지에 대한 토지가격 산정을 의뢰하였으며 해당 감정평가기관 등은 쟁점토지와 지리적으로 인근에 소재하고 가격형성요인이 유사한 ‘경기도 OOO’를 비교표준지로 선정한 후 ‘토지가격비준표’에 따라 비교표준지와 쟁점토지의 가격형성 요인을 비교 평가한 후 쟁점토지의 가격을 OOO원/㎡으로 각각 평가(2곳 모두 동일)하였고 조사관서는 소득세법 제99조 및 같은 법 시행령 제164조 규정에 따라 위 감정평가기관에서 회신한 평가금액을 평균하여 쟁점토지의 가격을 산정한 후 그 금액을 기초로 청구인의 양도소득금액을 계산하였다.
(2) 대법원은 2014.4.10.선고 2013두25702 판결에서, ‘관련 법령의 문언과 체계, 그리고 입법취지 등을 유기적·체계적으로 종합하여 보면, 소득세법 시행령 제164조 조항은 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에 규정된 평가방법을 구체화한 세부규정을 마련한 것에 불과하므로 위임입법의 한계를 벗어난 무효의 규정이라고 할 수 없다’는 전심 판결을 다시 한 번 확인하면서 다만, 동 조항은 개별공시지가가 없는 토지의 가액을 그와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제9조 제2항에 따른 비교표(토지가격비준표)에 따라 평가하도록 규정함으로써, 납세의무자가 표준지 선정과 토지가격비준표 적용의 적정 여부, 그에 따라 평가된 가액이 인근 유사토지의 개별공시지가와 균형을 유지하고 있는지 여부 등을 확인할 수 있도록 하고 있는 조항이므로 표준지를 특정하여 선정하지 않거나 토지가격비준표에 의하지 아니한 채 개별공시지가가 없는 토지의 가액을 평가하고 그에 기초하여 기준시가를 정하는 것은 위법하며, 이러한 원칙은 두 개의 감정평가기관이 평가할 때도 동일하게 적용되어야 한다고 판결한 바 있다. (3) 청구인은 위 판례를 근거로 들어 조사관서가 단순히 2개 감정평가기관의 가액을 평균하여 평가하였고 표준지 선정과 토지가격비준표 적용내용을 청구인에게 공지하지 아니하였기 때문에 소득세법 시행령 제164조 1항 의 규정을 위반한 위법한 처분이라고 주장하고 있으나 전술한 바와 같이 조사관서는 감정평가기관이 인근 토지를 표준지로 선정한 후 토지가격비준표에 따라 평가한 가액을 회신 받아 2개 감정평가기관이 평가한 가액을 평균하여 쟁점 토지를 평가하였으므로 소득세법 시행령 제164조 제1항 에 규정된 절차를 위반한 바 없고, 동 규정은 개별공시지가 없는 토지의 평가 절차를 구체적으로 규정하여 그에 따라 평가하도록 함으로써 납세의무자가 평가의 적정성을 확인할 수 있으면 족한 것이고, 구체적인 내용을 납세자에게 통보하는 것이 과세요건은 아니므로 청구인의 주장은 해당 법령의 법리를 오해한 것이므로 청구인에게 구체적인 내용을 통보하지 않은 것이 과세요건에 위배된다는 청구인의 주장은 이유없다.
1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물
4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)
④ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의지방세법상 시가표준액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동 조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
④ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다.
1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액
2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액이 확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호에 따른 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액
⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 기획재정부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다.
(1) 청구인은 쟁점토지의 1990.1.1. 개별공시지가 및 토지등급이 공시되지 않아 경기도 OOO 지적과 개별공시지가 담당자에게 문의하여 경기도 OOO이 쟁점토지와 유사한 토지라고 회신받아 동 지번의 개별공시지가 및 토지등급을 적용하여 환산취득가액을 산정하였다고 심리자료에서 주장하고 있으나 이를 입증할 자료는 제출하지 아니하였다. <표1> 쟁점토지와 청구인이 적용한 비교표준지 비교
(2) 조사관서는 2014.10.20. 개별공시지가가 없는 쟁점토지에 대한 1990.1.1. 개별공시지가를 산정하기 위해 OOO 경기수원지사 및 주식회사 OOO감정평가기관 경기지사 2곳에 토지가격 산정을 의뢰하였음이 조사관서가 제출한 토지가격평가서(감정기관 의뢰분)를 통해확인된다.
(3) 조사관서의 토지가격 산정을 의뢰받은 2곳의 감정평가기관은 경기도 OOO를 비교 표준지로 선정한 후 쟁점토지의 가격을 OOO원/㎡으로 각각 평가하여 아래 <표2>와 같이 회신하였다. <표2> 감정평가기관의 쟁점토지 평가내역 (단위: ㎡, 원) (4) 조사관서는 소득세법제99조 및 같은 법 시행령 제164의 규정에 따라 위 2곳 감정평가기관에서 회신한 평가금액을 평균하였고, 토지등급은 경기도 OOO를 선정하고 해당 토지의 토지등급을 적용한 후 그 금액을 기초로 쟁점토지의 환산취득가액을 아래와 같이 산정하였다.·1990.8.30. 직전 및 1985.1.1. 시가표준액은 OOO번지를 준용
(5) 쟁점토지에 대해 청구인 및 조사관서가 비교표준지 및 토지등급으로 사용한 지번의 개별공시지가 및 시가표준액은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점토지의 비교표준지 및 토지등급 (단위: 원)
• 쟁점토지는 1991.7.20. 460-8에서 분할
(6) 쟁점토지의 취득당시 쟁점토지의 기준시가가 고시되지 아니하였고 조사관서로부터 쟁점토지에 대한 토지가격 산정을 의뢰받은 감정평가기관이 평가한 가액과 처분청이 토지등급을 적용한 인근 지번에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 조사관서가 단순히 2개 감정평가기관의 가액을 평균하여 쟁점토지를 평가하였고 표준지 선정과 비교표 적용 내용을 청구인에게 공지하지 아니하였기 때문에 소득세법 시행령 제164조 제1항 의 규정을 위반한 위법한 처분이라고 주장하고 있으나, 조사관서는 2개 감정평가기관에 쟁점토지에 대한 1990.1.1. 기준 개별공시지가 산정을 의뢰하여 감정평가기관은 쟁점토지와 지리적으로 인근에 소재하고 가격형성요인이 유사한 경기도 OOO를 비교표준지로 선정한 후 ‘토지가격비준표’에 따라 비교표준지와 쟁점토지의 가격형성 요인을 비교 평가한 후 쟁점토지의 가격을 OOO원/㎡으로 각각 평가한 점, 조사관서는 소득세법 제99조 및 같은 법 시행령 제164조 규정에 따라 2곳의 감정평가기관에서 회신한 평가금액을 평균하여 쟁점토지의 가격을 산정하고, 토지등급 역시 쟁점토지와 인접한 토지 중 품위․정황이 유사한 토지를 선정하고 해당 토지의 토지 등급을 적용한 후 그 금액을 기초로 청구인의 양도소득금액을 산정한 점, 청구인은 처분청의 쟁점토지 표준지 선정, 토지가격비준표 및 토지등급의 적용에 있어 오류가 있다거나 불합리하다는 사실들을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어 평가내용을 청구인에게 통보하지 아니하여 이 건 처분이 부당하다는 청구 주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.