청구인의 쟁점부동산의 취득가액이 얼마인지

[주 문] OOO세무서장이 OOO 청구인에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 취득한 OOO토지의 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 OOO 토지(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO으로부터 매매로 취득하면서 OOO 토지(이하 “쟁점외부동산①”이라고 한다)를 OOO으로부터 취득한 OOO과 공동으로 매매계약서를 작성하고 매입금액을 지불하였으며, OOO 쟁점부동산을 OOO에게 매도한 후 양도가액은 OOO원으로, 취득가액은 매매계약서에 기재된 OOO원을 쟁점부동산과 쟁점외부동산①의 기준시가로 안분한 OOO원으로 하여 OOO 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다. 나.처분청은 OOO 기간 동안 청구인의 신고내용에 대한 세무조사를 실시한 후 OOO이 쟁점부동산과 쟁점외부동산①에 대하여 미등기 전매한 사실을 확인하여 OOO의 납세지 관할인 OOO세무서장에게 과세자료를 통보하였고, OOO세무서장은 이에 근거하여 OOO원을 OOO의 양도가액으로 보아 OOO에게 2004년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다. 다.OOO이 이에 불복하여 OOO지방국세청장에게 제기한 이의신청에서 재조사로 결정됨에 따라 처분청은 쟁점부동산과 쟁점외부동산①의 매매금액을 재조사한 후 매매금액을 OOO원에서 OOO원으로 경정하고 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 OOO원으로 하여 OOO 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. 라.청구인은 이에 불복하여 OOO 이의신청을 거쳐 OOO 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 OOO과 이혼을 하였으나 자녀OOO가 있어 어쩔 수 없이 연락을 주고받던 가운데 OOO과 전화통화 중 OOO 이전함에 따라 주변 지역의 투자가치가 높은데 자금을 융통할 수 있는지 문의를 받게 되었다. 청구인은 예전부터 OOO이 부동산을 보는 안목이 있는 것을 알고 있어서 쟁점부동산 인근의 현장을 답사하게 되었고 당시 쟁점부동산 주변은 매매차익을 얻기 위한 각종 자금이 유입되는 상황이었다. 청구인은 사촌인 OOO에게 자금을 빌려 OOO을 방문하였고 부동산중개업자인 OOO에게 구체적인 설명을 들은 후 OOO 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하였으며 당시 OOO 등이 함께 있는 자리에서 평당OOO원으로 합의하였다. 청구인이 처분청의 조사를 받던 당시 OOO(청구인의 전남편 OOO의 친구), OOO(OOO의 누나)도 처분청의 소명요구에 따라 쟁점외부동산①의 구체적인 금액과 취득경위에 대해 조사를 받으면서 쟁점외부동산①의 취득가액이 평당 OOO원이었다고 처분청에 소명하였는바, 처분청이 공동취득자인 청구인의 경우에만 평당 OOO원이라고 판단하는 것에 대한 이유를 알 수 없다. 처분청에서는 청구인의 양도소득세 신고 당시 제출한 계약서를 근거로 OOO에게 미등기전매에 대한 양도소득세 과세결정을 하였고 청구인이 신고한 계약서에 대해 사기 기타 부정한 행위를 한 것으로 보아 OOO의 중가산세를 적용하였는바, 청구인이 제출한 계약서가 거짓이라면 OOO은 미등기전매혐의가 없어지는지 궁금하다. 당시 쟁점부동산 주변의 부동산 중개업소는 부동산 매매차액의 일정 비율 상당액을 부동산중개인이 편취하는 일이 비일비재하였는데 부동산중개인인 OOO에 대한 조사를 왜 하지 않았는지, 쟁점부동산에 대하여 어느 정도의 부동산 중개수수료를 OOO의 총수입금액으로 확인하였는지 여부가 궁금하다. 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 위해 지급한 통장내역을 정리하면 아래 <표1>·<표2>와 같고, 그 외 OOO로부터 OOO원을 추가로 대여하였다. <표1> 청구인의 OOO 거래내역 <표2> OOO의 OOO계좌 거래내역 OOO의 금융거래 내역을 정리하면 아래 <표3>·<표4>와 같다. <표3> OOO의 금융거래 내역 <표4> OOO의 금융거래 내역 계약을 체결할 때 가장 중요한 것은 계약서의 계약금, 중도금 및 잔금에 대한 합의이고 지급일이 다소 늦은 것은 상례에 속하는 것인바, 처분청은 청구인이 제출한 계약서 중 OOO에 대한 미등기전매 혐의는 수용하면서 공동취득자인 OOO과 OOO의 취득가액에 대한 사실은 외면하였고 부동산 중개수수료에 대한 확인 없이 단지 청구인의 등기이전이 늦은 것을 문제 삼아 매매계약서가 거짓이라고 주장하는 이중적인 태도를 보이고 있다. 따라서, 쟁점부동산 및 쟁점외부동산①의 취득가액은 계약서에 의하여 확인되는 OOO원이다.
• 나. 처분청 의견 OOO은 청구인에 대한 세무조사시 일관되게 OOO원이 양도가액이라고 주장하였고 입금내역 및 영수증 등을 종합하여 검토한 결과, OOO가 OOO 계좌로 입금한 OOO원을 양도대금으로 수령하였는지가 불분명한 점을 제외한 나머지는 OOO의 주장이 타당한 것으로 판단된다. 처분청은 재조사 과정에서 청구인과 OOO이 쟁점부동산외 OOO로부터 매매대금은 OOO원(청구인 OOO원, OOO원), 계약일은 OOO, 잔금일은 OOO로 하여 OOO 토지 등 5필지의 부동산(이하 “쟁점외부동산②”이라 한다.)에 대한 매매계약을 체결한 사실을 추가로 확인하였다. 청구인은 쟁점부동산과 쟁점외부동산①을 OOO과 공동으로 OOO원에 취득하였다고 주장하고 있고 자금원천은 이의신청에 대한 심리과정에서 OOO원으로 확인되었으나, 청구인은 쟁점부동산외 OOO로부터 취득한 쟁점외부동산②를 비슷한 시기에 OOO원에 취득한 사실이 확인되어 청구인의 자금출처 소명대상 금액은 양도소득세 신고시 쟁점부동산의 OOO원과 쟁점외부동산②의 OOO원, 합계 OOO원이 된다. 쟁점부동산과 쟁점외부동산②의 취득자금에 대해 청구인에게 소명을 요청한바, 청구인과 OOO의 계좌에서 출금된 금액은 OOO원으로 소명대상 금액과의 차액인 OOO원은 확인되지 않는다. OOO이 주장하는 OOO원을 양도가액으로 계산하였을 경우 쟁점부동산의 취득가액은 OOO원이고, 쟁점외부동산②의 취득가액 OOO원과의 합계금액인 OOO원이 청구인의 계좌출금액으로 확인된 OOO원과 유사하여 OOO이 주장하는 OOO원이 양도가액으로 더 신빙성이 있는 것으로 판단된다. 쟁점부동산의 매매계약일OOO 이전에 입금된 OOO원은 쟁점외부동산②의 취득에 사용된 것으로 보이고 쟁점부동산의 취득시점과 비슷한 시기에 쟁점외부동산②를 추가로 취득하였으나 OOO원의 취득자금원천이 확인되지 않으므로 쟁점부동산의 취득가액을OOO원으로 본 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 청구인의 쟁점부동산의 취득가액이 얼마인지
• 나. 관련 법률

(1) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 청구인에 대한 당초 양도소득세 조사보고서의 내용은 아래와 같다. (가) 청구인의 토지취득과 관련된 증빙은 매매계약서, OOO이 자필로 영수증을 기재해 준 OOO원의 입금표 영수증, OOO원에 대한 영수증 등이 있고, OOO의 쟁점부동산 및 쟁점외부동산① 양도와 관련된 증빙은 OOO의 금융거래내역과 진술서이며 금융거래내역OOO 입금날짜를 정리하면 아래 <표5>와 같다. <표5> OOO의 금융거래내역 (나)청구인과 OOO 어느 쪽도 완벽한 증거자료를 제시하지 못하고 있으나 계약서는 처분문서의 일종으로서 청구인이 제출한 매매계약서는 막도장이 찍혀 있지 않고 다른 기재형식을 보아도 정당한 계약서로 판단된다. (다) OOO은 OOO에게 쟁점부동산과 쟁점외부동산①을 함께 매입하면서 평당 OOO원에 매입한 사실이 계약서에 의해 확인되고 OOO 현재 면적 및 단위당 공시지가 등을 비교하면 아래 <표6>과 같다. <표6> 쟁점부동산 및 쟁점외부동산①의 공시지가 (라) 청구인은 2004년 공시지가(공시일자 OOO)로 신고하였으나 매매계약일이 OOO이고 잔금청산일이 OOO로 확인되어 2003년 개별공시지가를 토대로 산정하면 쟁점부동산의 취득가액은 OOO원(= OOO원)이다.

(2) 처분청의 OOO에 대한 양도소득세 재조사보고서의 내용은 아래와 같다. (가) 재조사 과정에서 청구인과 OOO은 쟁점부동산 및 쟁점외부동산①외에도 OOO로부터 쟁점외부동산②를 매매대금 OOO원(쟁점외부동산② 취득에 청구인 OOO원, OOO원을 부담)에 매입하는 계약을 체결한 사실을 추가로 확인하였고, OOO은 OOO를 미등기상태에서 OOO에게 양도하였음이 OOO에 대한 OOO세무서장의 세무조사에서 확인되었다. (나) 청구인이 주장하는 쟁점부동산과 쟁점외부동산①의 취득가액인 OOO원의 자금원천은 OOO원으로 확인되나, 청구인은 쟁점부동산①외에 OOO로부터 취득한 쟁점외부동산②를 비슷한 시기에 OOO원에 취득한 사실이 확인되어 청구인의 자금출처 소명대상 금액은 쟁점부동산의 OOO원과 쟁점외부동산② OOO원, 합계 OOO원이다. (다)청구인에게 취득자금에 대한 소명을 요청한바, 청구인과 OOO의 계좌에서 출금된 OOO원으로 차액 OOO원은 확인되지 않고, OOO이 주장하는 OOO원으로 계산하면 쟁점부동산의 취득가액은 OOO원이며 쟁점외부동산②의 취득가액(OOO원)과의 합계금액이 OOO원이 되어 출금확인된 금액 OOO원과 유사하여 OOO이 주장하는OOO원이 양도가액으로 더 타당한 것으로 판단된다. (라)쟁점부동산의 매매계약일OOO 이전에 OOO의 계좌로 입금된 OOO원은 쟁점외부동산②의 취득자금으로 사용된 것으로 보이고(쟁점외부동산②의 취득계약일 OOO), OOO의 쟁점외부동산① 취득대금(OOO원) 소명내역은 아래 <표7>과 같은바, 이를 검토한 결과 OOO원은 취득대금으로 보기 어렵고, 취득 당시 모든 매매거래는 OOO이 주도하여 청구인의 계좌나 OOO 계좌로 입금 및 출금하여 OOO에게 지급하였을 것으로 추정되며, OOO의 최초 지급이 계약일과 차이가 있어 OOO원을 취득대금으로 지급하였다고 보기 어렵다. <표7> 쟁점외부동산①의 취득대금 소명내역 (마) 조사내용을 종합한 결과, 청구인, OOO의 쟁점부동산과 쟁점외부동산①의 취득가액은 OOO원으로 판단되어 청구인의 쟁점부동산 취득가액을OOO원(= OOO원 × 585㎡ ÷ 648㎡)으로 경정하였다.

(3) 쟁점부동산, 쟁점외부동산① 및 ②에 대한 등기부등본 등에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 OOO 등기이전하고 OOO에게 매도한 것으로 되어 있고, 쟁점외부동산①의 경우 OOO(각 지분율 2분의1)에게 소유권이 이전된 것으로 확인되며,쟁점외부동산② 중 OOO가 상속으로 취득하여 OOO에게 등기이전되었고, OOO번지는 OOO 청구인으로 등기이전된 것으로 나타나며, OOO의 소유로 되어 있다. (4)쟁점부동산 및 쟁점외부동산①의 매매계약서를 보면 매도인은 OOO, 매수인은 OOO, 계약일은 OOO, 매매대금은 OOO원이고 계약금 OOO원을 계약시 지급하고 OOO원은 OOO원은 OOO 지불하는 것으로 되어 있으며, 쟁점외부동산②의 매매계약서를 보면 매도인은 OOO, 매수인은 OOO 외 2명, 계약일은 OOO, 매매대금은 OOO원이고 계약금 OOO원은 계약시 지급하고 OOO원은 OOO원은 OOO에 지불하는 것으로 되어 있다. (5)OOO의 확인서OOO에 의하면 쟁점외부동산①을 구입할 당시 평당 OOO원에 산다는 계획으로 OOO원을, OOO원을 지불하였다고 되어 있다. (6)부동산공시가격 OOO 홈페이지를 조회한 결과, 2003년 개별공시지가가 쟁점부동산은 OOO원, 쟁점외부동산①은 OOO원이다.

(7) 청구인에 대한 이의신청결정서 등에 의하면, OOO은 이의신청과정에서 쟁점부동산 및 쟁점외부동산①에 대한 매매금액을 OOO원이라 주장하면서 아래 <표8>과 같이 매매금액의 내역을 소명하였고,잔금청산일은 매매계약서상 OOO이 아닌 OOO이라고 주장하면서 그 증빙으로 OOO이 OOO의 지인인 OOO의 OOO원을 입금한 금융거래내역을 제출한 것으로 되어 있다. <표8> OOO의 쟁점부동산 및 쟁점외부동산①의 매매금액 소명내역

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 제시한 금융거래내역을 모두 합한 금액은 OOO원으로 계약서상 금액(OOO원)과 일치하지 않고 청구인이 소명한 금융거래내역 중 계약일OOO 이전과 잔금청산일OOO 이후에 나타난 거래액이 OOO원인 점이 있으나, 청구인은 쟁점부동산 및 쟁점외부동산①의 매매대금이 OOO원으로 기재된 계약서를 제출하고 있는 반면, 이와 다른 매매금액이 기재된 계약서는 제시된 바 없고 OOO의 확인서에는 쟁점외부동산①을 OOO이 총 OOO원에 구입한 것으로 기재된 점 등에 비추어 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.